引言：受“大眾創業、萬眾創新”、 “PPP模式”、“中國制造2025”、“產業轉型升級”等政策因素刺激，以及房地產、商業地產整體去庫存的現實因素影響，服務實體經濟的產業地產開始逐漸升溫，受到房企、電商、金融機構、制造業企業等的追捧。從住宅地產到商業地產，再到產業地產，已成為當下房地產市場的最熱門領域。
一、產業地產開發的常見誤區
產業地產是以產業為依托、以地產為載體，實現土地的綜合開發與利用，產業因素與地產因素同等重要。由于路徑依賴以及受產業地產過去成功的“土地出讓、物業租售”盈利模式的影響，新近的產業地產商往往“重地產、輕產業”、“重招商、輕運營”，容易在產品、內容、商業模式、運營等方面走入誤區。
項目定位模糊
主要表現為根據模糊的認識直接做建筑設計，結果一期工程建好了才發愁招商運營問題，這樣的情況東灘顧問遇到過好幾次。很多產業地產項目的分析僅停留在區域經濟、產業經濟等宏觀層面，缺乏對企業、園區等微觀層面的調研分析，也沒有涉及對細分產業、細分客群、細分產品等層面的研究，戰略定位、產業定位、市場定位、產品定位缺乏系統性、科學性的研究支撐。
商業模式陳舊
主要表現為還停留在傳統產業招商和房地產租售模式。在“創新驅動”的經濟背景下，傳統園區商業模式已不再適應當下的“玩法”，很多產業地產項目仍在走“僅僅租售模式”老路，難以建立具備良性生態體系的持久盈利模式。這樣的產業地產項目，需要適應創新創業、互聯網＋和金融創新的大環境，結合“資本思維”、“社群思維”對項目商業模式進行重新審視。
運營策略缺失
主要表現為缺乏產業運營的系統思考，重招商、輕運營，在園區營銷推廣、產業招商、服務體系、配套政策等方面沒有制定清晰的策略。園區招商運營一直是園區發展最難啃的“硬骨頭”，消耗多，見效慢，關系招商模式下有一個線索就撲上去的總體成本是非常高的。從天安云谷等成功的產業地產項目看，需要抓住核心要點制定明確的策略體系，方能起到事半功倍的效果。
二、產業地產開發的關鍵問題
與房地產相比，產業地產的客戶群體更窄，客戶決策更謹慎，對產品與服務要求更高，因此，產業地產開發運營更為困難、復雜。東灘顧問認為，一個產業地產項目的開發運營必須系統地解決開發模式、戰略研判、商業模式、產業定位、產品定位、市場定位、空間規劃、運營策略等關鍵問題。
開發模式
從公司決策層面，進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。當前，產業地產主要有標準化開發、專業化開發和個性化開發三種開發模式。其中標準化開發以聯東U谷為代表，其研發了產業綜合體和總體綜合體兩類產品，在全國范圍內進行標準化復制；專業化開發以海憑國際、中汽零、中國電子信息集團等從制造領域轉型的產業地產開發商為代表，由于該類開發商對產業領域比較了解，因此，在符合其要求的區域開發專業園區，如醫療器械產業園、汽車零部件產業園、電子信息產業園等；個性化開發是針對特定的地塊進行專業分析，從而確定該項目的產業、產品等方面，目前大部分產業地產項目均屬于個性化開發。
戰略研判
產業地產拿地階段必須進行戰略研判，以便企業進行投資決策。戰略研判重點評估項目開發對地方經濟的價值，以及項目本身所創造的商業價值。在戰略研判的基礎上對項目進行概念包裝，提升項目戰略價值，可更好地向地方政府索取政策支持。 “一帶一路、長江經濟帶、京津冀協同發展”三大戰略，對區域經濟發展帶來深遠影響。全國大交通格局變化，城市群發展和區域一體化，改變著城市功能定位，產業地產項目也需要在更大的地理經濟范圍中尋找新的機遇。
商業模式
重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題，掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？商業模式創新的關鍵在于，如何顛覆簡單的產品“租售”模式？產業地產的項目主體可充當開發商、投資商、服務商三重角色，盈利渠道也存在土地、物業、投資、服務、資本化等多種方式，項目主體應根據周邊競爭、自身資源等情況，合理定位自己的角色，明確盈利渠道，創新商業模式。
產業定位
產業是產業地產的內容，也是產業地產的核心，經過多年的發展，產業地產的產業內容也經歷了由混雜到專業的過程，未來產業地產的競爭不僅僅是物業價格水平的競爭，更是基于特定產業鏈的專業化競爭。分析園區面臨的產業機遇（結構性產業機遇、改善性產業機遇、創新性產業機遇），判斷產業發展邏輯（成本驅動邏輯、市場驅動邏輯、投資驅動邏輯），明確產業體系對于產業地產的開發運營至關重要。
產品定位
物業產品是產業地產的載體，也是回收投資、實現收益的標的。產品定位首先體現在如何選擇園區的產品線，標準廠房？高層辦公？獨棟總部？等等，產品選擇跟區域經濟、自身實力、周邊競爭等諸多因素有關，選擇什么樣的產品，意味著你將走什么樣的道路；產品定位其次體現在怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品。企業對產業物業的要求十分高，專業化、個性化強，不同的產業對物業的柱間距、消防、層高等要求可能差別很大，這就給園區開發產業物業提出了比較大的問題，產品設計一旦有偏差，租售都可能出現大問題。
市場定位
重點解決客戶群體是誰？客戶群體在哪里？的問題。市場定位需要建立在大量的企業調研的基礎之上，是來自區域產品需求，來自本地產業升級，還是來自周邊產業外溢，要對各類潛在客群進行系統的分析。一般而言，一個產業地產項目70%的客戶群體均來自于本地或周邊區域，30%的客戶來自于外部區域。
空間規劃
東灘顧問建議也堅持將產業地產策劃與概念規劃結合起來做，將產品、公共平臺等載體落實到空間層面，制定產物結合的概念規劃方案，系統性的解決園區的土地利用、物業配比、指標體系、道路交通、綠化景觀燈一系列問題，一方面便于園區營銷宣傳，另一方面便于指導后期園區的開發建設。
運營策略
從營銷推廣、產業招商、產業投資、服務體系、組織架構、配套政策等方面制定園區的運營策略，并制定近期的行動計劃。要研究新的客戶群體和服務需求，面對新的客群特征繪制產業地產的作戰地圖。服務模式創新的關鍵在于，如何找準入園企業的“痛點”投其所好？專業服務“讓位”市場服務主體，開放服務端口，吸納主體入園、能力入園。
三、產業地產開發的創新思路
針對以上8個關鍵問題，需要結合產業地產的發展趨勢和最新實踐，適應創新創業、互聯網＋和金融創新的大環境，從產業地產項目的商業模式、開發操作、發展路徑等方面進行創新的思考，探討新的發展思路和發展路徑。
“產物一體”發展思路
即產業-物業綜合開發思路，變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發。通過物業建設打造硬環境和硬載體，但必須要學會從產業這個核心層面賺到載體的錢，產業導入“人”，而“人”是物業真正的需求者，為人的各種需求提供各類服務，將成為物業“盤活”的主體內容，當物業可以實現持續的收益，通過資產證券化便可以實現產物開發的更高階“盤活”。
“招培一體”發展思路
變“被動招商引資”為“主動產業培育”，在傳統招商基礎上，通過產業基金、產業孵化服務、創投資源引入，建立產業孵化培育優勢，促進產業集聚發展，形成完整產業鏈條。“招培一體”，雙向出擊，解決產業難題。
案例鏈接：星河world
星河world占地63萬平方米，總建筑面積約160萬平方米，是以創新金融、高科技、文化及創意三大核心產業為引領，集產業、商務、居住、教育、購物、休閑等全方位配套的全業態自成一城的超級城市綜合體。
星河world的模式可以總結為三點：一是產城融合的科技綜合體，集產城、產融、產教、產居四位一體的城市中心，構筑深圳產城融合新高地；二是產融聯盟開發運營模式，首創產權換股權、租金換股權、服務換股權運營管理模式，鼓勵企業進駐和促進企業快速成長；三是國際化的創新創業平臺，打造全國十佳創客空間——領創天下，聚集港中大（深圳）創新創業基地、海歸創業學院（深港）、中韓星光聯創ICT創造中心等科創平臺。
“政策+資本+產業”三位一體思路
以產業為核心，尋求政策支持，尋求資本合作。首先向政府要政策和資源支持，降低園區開發運營和產業培育的成本。整合產業基金公司、投資管理公司等各種資源，以創投基金、產業投資基金、產業并購基金、技術并購基金等多種資本形式投資形成園區產業集聚。同時，通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規模效益，促進產業集聚發展，通過政策驅動—資本驅動—產業驅動推動園區走上良性發展軌道。
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