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文創與地產聯姻,玩轉跨界混搭

發布作者:東灘智庫瀏覽次數:

文化創意產業是21世紀國家軟實力競爭的制高點,自房企白銀時代的來臨,言必稱轉型就成為房企對外宣傳的核心論調,其中文創地產就是房企轉戰的一個重要領域。那么,文創地產哪些業態受到市場追捧?文創地產企業如何盈利?地產商如何通過合作而達到互利共贏的目的呢?筆者結合東灘顧問的最新研究,對“文創+地產”做個初步梳理。


一、文創地產的發展階段

目前,國內的文化創意產業園區發展模式從形成的原動力來看,主要分為藝術家主導、政府主導及開發商主導三種類型。而本文僅探討由開發商投資建設的文化創意產業地產。總而言之,文創地產經歷了從1.0時代文化創意產業園區的“藝術辦公”,到2.0時代文化創意街區的“休閑范兒”,再到3.0時代文化創意社區的“生活氣息”,文創地產開始超越創意,越來越接地氣。

在城市的發展過程中,城市土地日漸稀缺,舊城改造成為大勢所趨。大規模的城市更新需要大量的人財物的支撐,而通過發展文創產業,實現對市中心舊廠房的重新利用,既可以保存城市歷史的痕跡,又能夠節約舊城改造的費用,因此,城市中廢棄的舊廠房和倉庫,憑借其寬敞明亮的空間和廉價的租金,成為1.0時代文化創意產業園區滋生之地比如上海建國中路10號的“8號橋”創意產業園區,原本是上海汽車制動器公司的老廠房。

如果說創意產業集聚是文創1.0時代的特征,那么,商旅文融合發展成為文創2.0時代的重要特征,具體表現為文化創意街區和特色小鎮的應運而生。一方面,園區以體驗為核心的休閑娛樂業態層出不窮,另一方面,通過舉辦藝術展覽、主題節慶、文藝演出等豐富的活動,提升園區品牌形象。比如首創置業打造的朗園Vintage項目,除了擁有創意辦公基本業態外,還打造了體驗式商業、藝術展覽等特色業態,與此同時,定期舉辦國際創意文化節。

互聯網日益普及的背景下,文化創意產業的發展不僅有專業人士、藝術家的參與,更有社區與普通消費者的共同創作。因此,單一的、環閉發展的文創產業園區轉型為多元的、開放發展的文創社區成為必然。文創3.0時代,文創社區強調將設計感與藝術感融入現代人的日常生活,注重文創產業與社區生活的聯動發展。比如花樣年聯合77文創打造的幸福7和文創園中,藝術家們創作適老創意用品并提供給社區微型養老院,讓老年人在此頤養天年。


二、文創地產的熱門領域

在國家政策的指引下與巨大的消費市場推動下,越來越多的地產商通過自建、投資、合作等方式進入文創地產領域,據統計,超1/3房企布局文化創意相關產業。文創產業園、創意街區、文創小鎮、文創社區等成為投資熱點。

房企投資建設文創地產一覽表

房企

進入領域

進入方式

合作方

萬科

文創產業園

合作、自建

曲江文投

碧桂園

文創產業園

投資

馬欄山視頻文創產業園

恒大

特色小鎮

合作

華誼兄弟

綠地

特色小鎮

自建、投資

競界電競

保利

特色小鎮

自建

義烏市政府

融創中國

特色小鎮

創意街區

并購

萬達文旅

華夏幸福

文創產業園

創意街區

自建

嘉善縣政府

龍湖

創意商業街

自建

成都市發改委

金地商置

文創產業園

并購

上海啟客集團

招商蛇口

文創產業園

自建

兩江新區

新城控股

創客空間

自建

科創企業

陽光城

特色小鎮

合作、自建

北京電影學院

常州天寧區政府

中南置地

特色小鎮

自建

唐山市政府

雅居樂

文創產業園

自建

中牟縣政府

遠洋集團

創意街區

自建

西安市政府

泰禾集團

特色小鎮

自建

網競科技

路勁地產

文創產業園

特色小鎮

自建

魯商傳媒

金茂集團

文創產業園

自建

麗江市政府

復地集團

文創產業園

創意街區

自建

上海出版印刷高等專科學校

建發集團

創意街區

投資

國家體育總局、

上海華奧電競

首創置業

文創產業園

自建

北京日報社

中糧置地

創意街區

特色小鎮

自建

創意平臺“瘋果

協信控股

文創產業園

自建

沙坪壩區國有平臺公司

花樣年

文創社區

自建

77文創


三、文創地產的盈利模式

 ①賣“房子”賺錢  

以“文創”的名義拿地,通過包裝文創概念、建設文創設施,開發園區住宅;以“文創”的名義售房,通過附加文創功能、創新住宅產品,提升住宅售價;以“文創”的名義收租,通過出租物業、提供相關配套設施給創意企業,獲取租賃費用。其中,文創園區的投資規模與租賃收入的比例,即固定資產投資收益率,是衡量文創園區盈利能力的重要指標。


 ②賣“服務”賺錢  

提供活動策劃服務,通過組織、策劃相關文化活動獲取收入;提供項目投資服務,通過投資有市場前景、盈利能力強的文創項目獲取收益;提供產權投資服務,通過參與中小型文創企業的產權投資獲取收益。此外,文創園區可根據自身定位,結合入駐企業特點,有針對性地提供定制服務,比如為文創企業提供人才培訓服務、為藝術家提供藝術品代理銷售服務以及為影視、網絡游戲舉行首映式、發布會等,從而獲取服務性收入。


四、文創產業與地產企業的合作模式

 ①戰略聯盟  

強強聯手,文創IP賦予地產企業新動能

模式簡介:地產商和文創產業IP各司其職,地產商負責項目拿地、物業建設以及后期運營;文創產業IP提供品牌輸出、資金投入,保障文創地產項目的穩定運營。


案例鏈接——曲江創意谷:萬科與曲江文投合力打造


曲江創意谷位于曲江雁翔路國家級文化產業聚集區核心區域,是曲江新區承載西安建設國際化大都市使命、重點打造的“十大產業園區”之一。項目致力于成為“產業辦公+商業消費+生活休憩”的新型城市第三空間。

知名地產商——萬科,地產行業龍頭,從住宅開發到物流地產再到文化產業,萬科的產業布局越來越廣,產品覆蓋了多個領域,其“城市配套服務商”的定位更加清晰明確。

知名文創IP——曲江文投,作為曲江發展的重要支撐,以資本為紐帶,以產業為導向,實現了從單一的文化項目投資向多元化的文化產業投資的轉變,構建了以文化旅游、影視、會展、出版、傳媒、演藝、動漫等為核心的文化產業集群。


合作模式

萬科——開發建設+運營管理

前期參與園區物業的開發建設、后期導入自有產業服務第一品牌——萬科星商匯,為企業提供全面服務。

曲江文投——資金投入+品牌輸出

曲江創意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+無限可能”的轉型之作。以“曲江模式”復制為手段,投入資本、智力和管理,打造文創項目標桿;以“曲江文化”品牌為號召,吸引國內外知名文創企業聚集,打造文創產業集群。


 ②產業地產  

主隨客便,傳統地產開發商變身文創地產運營商

模式簡介:地產開發商實現向地產運營商的華麗轉身,一方面,開發、建設硬件載體,另一方面,圍繞文創產業,提供全方位軟性服務。雙管齊下,讓招商更加有效。


案例鏈接——大廠影視小鎮:華夏幸福產城融合的又一力作


由華夏幸福提供涵蓋基礎設施建設、產業發展規劃、全球資源整合、文創項目導入及園區智慧運營等全程服務;搭建四大創新平臺(包括教育培訓、創新孵化、版權交易、金融服務等),吸引影視龍頭企業入駐。截至目前,相對論、Base FX、金海岸影視等數十家企業成功運營,涵蓋項目孵化、前期拍攝、后期制作、宣發交易全產業鏈。


 ③產業主導  

反客為主,產業主導,引入地產開發商合作開發

模式簡介:由文創產業機構主導園區開發,包括產業投資及招商,地產開發商作為文創產業機構的配合方,負責園區的物業載體建設及社區文化服務。


案例鏈接——幸福7和文創園


77文創攜手花樣年打造幸福7和文創園,功能定位是基于“社區+”的創新型產業集聚區。在幸福7和文創產業園中,通過導入社區文化生活體驗、微型養老院、社區兒童樂園等多種業態,打造多種文創業態的創作、體驗、交流基地。

知名文創IP——77文創,成立于2012年,已成功投資、改造并運營了數個高端文創產業園區。作為文創場景供應商和文創生活營造者,77文創致力于構建“文創園區平臺+文創產業運營+文創產業投資”的文創產業生態。

知名地產商——花樣年,雖起步于傳統地產,但在加速輕資產運營的戰略的同時堅持“輕重并舉”。圍繞社區綜合服務進行產業布局,目前已成長為中國領先的以金融為驅動、社區服務為平臺、開發為工具的產業金融集團。


合作模式:

77文創——產業投資+招商運營。聯合文創行業協會及產業龍頭,搭建文創產投融資及服務平臺,有效導入文創業態,建設文創產業集群。

花樣年——載體建設+社區經營。參與園區的物業載體建設,提供社區服務,通過策劃活動實現園區、社區互動。


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