近年來，房企轉型進軍產業地產領域，已經成為房地產行業的大勢所趨。東灘顧問由于在產業與地產兩方面的經驗，承接了大量的產業地產開發咨詢項目，也參與了很多房企轉型的產業地產首秀項目。探索可復制的產業地產模式，成為房企轉型開發產業地產的共同需求。
隨著產業分工專業化的不斷加深，產業聚焦化的特征也愈加明顯，不僅表現為產業門類聚焦，而且在產業鏈環節上也呈現更為純粹的集聚趨勢。這種聚焦使得更為深入、細化、有針對性的探索產業發展需求成為可能，同時為構建模型化的產業地產開發模式帶來了可能。
一、產業地產開發有什么要求
隨著專業化要求的加深，公司化運營已經成為園區開發的一大趨勢。既要滿足開發主體的利益，又要適合產業園區發展的規律，是設計可復制的產業地產開發模型的基本要求。具體來說，產業地產的開發模型應該具有以下幾個特性：
混合化
企業作為開發主體追逐盈利的本質，決定了財富的持續增長的目標需求，同時在現代城市規劃講求產城融合的發展理念需求下，為了突破工業地產土地價值的微利性，滿足產城一體化，產業地產通常包含了居住、商務、休閑、配套等一系列外延空間，是一個集產、商、住為一體的產業綜合體。比如，天安數碼城已成為集產業、商務、交流和生活于一體的企業圈和生活圈，用多元復合功能構筑產業園區特有的社會體系，推動區域城市化、工業化和現代化的同步發展。
精細化
產業聚焦化、功能分區具體化、服務專業化成為精細化開發的突出表現。產業結構從門類和環節上都呈現出細化的特點，新興戰略性產業以及研發、設計等高附加值環節成為主導；功能分區的規劃更為細致，物業類型、各類功能區配比、容積率都更為具體；開發商為園區提供的服務更加專業和全面，逐漸形成從產業發展到行政管理到生活服務的全套管家式的服務體系。
復制性
對于大型地產商而言，目光瞄準的是在全國范圍內展開布局，在全國范圍內樹立品牌，因此，其產業園區的開發運作模式需要具備可復制性，如深圳天安數碼城集團，20年間已在全國13個城市成功布局了天安數碼城項目，與100多家行業優秀企業、知名商業機構和服務機構結為戰略合作伙伴，依賴的就是成熟、系統、可復制的商業發展模式。
二、可復制的產業地產開發模式
產業地產作為新興行業，并無多少可以遵循的開發模式。所幸的是，為數不多的先行者已經有所探索，比如聯東U谷、天安數碼城、北科建、天山集團等，東灘顧問嘗試將其歸納為三種：其一是因地制宜的個性化開發模式；其二是市場導向的標準化開發模式；其三是產業導向的專業化開發模式。其中，后兩種模式都算是可復制的產業地產開發模式。
1、因地制宜的個性化開發模式
政府主導，包括部分區域一級開發商主導或參與的區域綜合開發，多是這種模式。無論是產業新城、臨港新區，還是國家級高新區、國家級經濟技術開發區，旅游風景區，在戰略定位、產業發展、商業模式、空間規劃、物業比例及類型等問題上，都需要因地制宜、因時制宜、因人制宜，進行具體研究和個性化開發，突出特色。這種模式不可拷貝，難以集聚特定的產業客商資源，需要適時適地捕捉產業轉移機遇，在商業模型上往往以“賣地”和一二級聯動開發賣房子為主，較少深度參與產業投資及運營。
2、市場導向的標準化開發模式
此種模式本質上是一種專業化房產的開發模式，不針對特定行業，只針對產城相融或產城相鄰的產業門類的生產經營辦公需求，開發標準化的產業房產出售或出租。不追求特定產業集聚集群發展，而以工業物業、辦公物業的市場需求為導向。在投資區域的選擇上，主要針對一、二線城市和部分省會城市，對應的是產業升級的發展路徑。如總部基地控股集團和聯東U谷，前者已經在北京、東北區域、青島、江南區域推進了總部基地項目開發，而聯東U谷已在國內眾多城市布局了總部綜合體和產業綜合體項目。由于物業類型和運營模式相對成熟，開發建設相對簡單，市場空間非常巨大，這種市場導向的標準化開發模式，可能應該是大多數，尤其是規模較小實力較弱的房產商轉型的較好選擇。
3、產業導向的專業化開發模式
此種模式圍繞特定產業方向進行產業地產的開發、運營和服務，乃至于部分參與產業投資。此類開發商對所選產業理解較深，行業資源積累較多，專業服務能力較強。通常選擇有前景、高效益的產業方向進行孵化發展，也有部分選擇傳統產業進行整合升級發展。一般類型包括：創意設計產業園、電子商務產業園、汽車流通產業園、信息服務產業園、物流產業園和生物醫藥研發園等。與地方政府規劃建設專業化園區不同的是，產業地產商可以帶著多年積累的產業資源、行業理解和運營服務能力，在全國范圍尋找適合的區域進行布局，實現規模化、連鎖式發展。
三、產業導向的專業化開發模式
這里，我們更想強調產業導向的專業化開發模式，由于產業相對聚焦，這種模式更容易實現招培一體、產融結合、產業生態，符合未來的雙創經濟發展需求。為此，東灘顧問構建起“一個主題、三大模型”的產業地產模式，即一個主題性產業引擎、一個空間模型、一個能力模型、一個商業模型，每個模型各有側重點，相對獨立，又相互聯系，形成一個完善的支持系統。
1、構建主題性產業引擎
聚焦的主題性產業是園區的核心引擎，戰略新興產業成為產業地產發展的熱點。從產業門類來看，十九大的召開進一步指出要優化產業結構、促進區域協調發展，信息技術產業、高端裝備及新材料、新能源和節能環保、生物產業、數字創意等戰略性新興產業發展迅猛；從產業鏈環節來看，高新技術產業的研發、設計環節以占地規模小、附加值高、污染小等特點，更有利于開發商高效利用土地價值，因此受到產業地產的追捧。
從近年來發展看，機器人產業園、健康產業園、大數據產業園、智慧產業園等，成為房企轉型產業地產的主要領域。從東灘顧問運作的項目實例來看，華夏幸福的肽谷生物醫藥產業園將產業明確聚焦在生物醫藥的研發服務環節，招商局漳州開發區的“芯云谷”項目聚焦在信息技術產業領域，都體現了產業聚焦化及高端化的特點。
2、產業地產的“空間模型”
空間模型解決的是產業園區的各種要素資源、功能服務必不可少的載體表現問題。不僅包含傳統的產業空間結構、功能分區布局、項目設置等問題，更為重要的是在立足于開發主體專業化的角色特點基礎，提出空間體系的概念以及標準化功能分區配比。
首先，依據園區、產業的載體需求，結合具體的開發理念，將空間解構成立體的、復合的空間體系。空間體系的構建既能體現功能性又能體現特色。就基礎空間而言，物理空間、虛擬空間、文化空間是現代園區開發必不可少的三大空間。
其一、物理空間最為基礎，是承載園區產業、生活的硬件空間載體，如廠房、實驗室、住宅、酒店等，需要結合不同的產業需求、入住人員的層次特點打造，著力體現專業化；其二、虛擬空間是現代化園區不可或缺的載體，依托互聯網及智能化技術的發展，實現園區對內對外溝通的信息化、網絡化、智能化，如數據網、商務網、一卡通等；其三、文化空間越來越成為重要的一環，一流的園區通常都有著自己的精神理念，特別是對于科技性園區來講，通過相應的空間表現形式營造獨特的文化氛圍是體現園區特色的重要要素，如主題廣場、雕塑群、圖書館、展示館等。在這方面，天安云谷為我們樹立了一個標桿。
其次，標準化產業區與配套區的分區功能配比。總結國內外科技園區的數據，容積率通常在1-1.5之間，配套區域產業區建筑面積比例約為1:1，其中配套區包含生活區、商業區、商務區，建筑面積比例約為2:1:1，產業區通常包含研發孵化區及產業化區，孵化區建筑面積比例一般在40%以上。功能配比需要結合園區的開發定位以及區域周邊條件進行實際調整，例如，周邊緊鄰或者規劃建設大規的模社區、生活配套服務設施的，應適當降低園區配套區的配比。
3、產業地產的“能力模型”
能力模型是圍繞影響園區產業發展的關鍵成功因素構建的服務能力體系，是構筑園區核心優勢的關鍵，需要通過系統的方法，特別是需要在對產業有較為深入的理解的基礎上，歸納總結出影響產業發展以及園區，發展的關鍵服務能力。具體方法可以通過案例分析、調研訪談等，同時結合園區的實際、特殊需求進行適當的調整。
一般說來，對于科技園區，技術、人才、資金、轉化、推廣都是必不可少的關鍵成功因素，因此，從這幾方面入手，園區的服務能力模型構建起完善的技術支持能力、人才集聚能力、資金運營能力、商業轉化能力以及園區推廣能力服務體系，是必備的基礎。對于具體的園區，可以根據需求進行相應的調整，比如增加知識產權保護服務能力、政府資源能力等特色化的服務能力。
每個能力之間彼此的側重點不同，相對獨立，又相互影響。構建的策略也有多種方式，可以幾種能力相互平行，也可以以根據具體的情況，將某一或某幾個能力進行突出，其他能力圍繞核心能力構建。
技術支持能力的構建重點在于技術平臺體系，需要深入發掘細分產業關鍵環節技術需求，通過自建、招引、共享等方式搭建專業化、鏈條化的支撐平臺體系。比如華夏幸福在電子信息、生命科學、智能制造等領域著手構建技術支持和產業孵化能力。
資金運營能力的構建重點在于資金的募集和運作機制，招引多元主體的資本真正進入園區，完善借貸、投資服務中介環境，創新回籠機制，構建起“投進來、用起來、回得來”的高效的資金運營體系。
人才集聚能力的構建重點是人才服務體系，通過分析主題產業所需的人才類型及層次結構，對接各類人才的層次化需求，通過人才吸納、人才培訓、人才安置服務體系的構建，搭建起“引得進、留得住”人才集聚能力。
商業轉化能力的構建重點在于科研成果交易平臺的構建，通過集聚技術交易領域所需的評估、認證、監管、審計、知識產權保護等科技中介機構，搭建起對接技術供給方和需求方高效率、安全的商業轉化通道，實現科研成果“自由進出”。
園區推廣能力構建重點在于品牌樹的建立，樹立業內園區品牌、產業品牌、企業品牌，通過多種媒體形式、營銷活動，面向客商、人才、行業組織，系統化的構建知名度和影響力。
4、產業地產的“商業模型”
商業模型是解決園區開發主體的資金治理問題，實現收益最優化，確保園區可持續運作的保障。商業模型的構建需要通過分析開發主體的開發目標、經濟實力條件，明確開發主體在園區建設當中扮演的角色、承擔的任務，選擇適合的投入、收益方式，設計開發方案。
首先，明確角色及任務。
大型地產商作為園區開發主體，園區開發商、服務集成商是其扮演的基本角色，此外，開發主體還可能扮演其他角色，如產業投資商，主要負責園區開發、資產經營、產業經營等三方面任務。
作為園區開發商，承擔著土地開發、項目開發的責任，根據開發目標、不同項目，確定自建、合作開發、股權投資等投入方式，通過物業出租、出售獲得收益；作為服務集成商，承擔著招商引資、運營管理的責任，通過平臺服務、物業運營管理獲得收益。作為產業投資商，通過成立基金、物業入股等形式投資產業發展，從中獲得投資收益。
其次，設計開發方案。
通過調節主要影響變量以及開發時序，確定開發方案。主要影響變量指的是各種比例關系，包括各類物業比例（用于指導功能分區布局）、自主開發比例、物業租售比例、產業投資比例（適用于開發主體參與產業投資）、自主服務比例五種比例，根據開發主體的具體情況確定，核算財務收支情況；開發時序是通過合理安排近、中、遠期的開發重點，實現財務長短期平衡，收益的最優化。
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