引言：目前東灘顧問正在撰寫關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的專著《中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：求索、商機與實戰(zhàn)》，我們將東灘顧問原創(chuàng)的一些觀點文章進行整理，并結(jié)合最新的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)實踐研究，形成對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢、產(chǎn)業(yè)商機和開發(fā)操作實務(wù)的系列觀點文章。本文節(jié)選自“科學(xué)設(shè)計產(chǎn)品模型”初稿。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品模型是什么？直觀的理解即是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在空間布局、物業(yè)形態(tài)和環(huán)境營造上的呈現(xiàn)形式，背后的邏輯是提前考慮清楚做什么產(chǎn)業(yè)？滿足哪些用戶的需求？產(chǎn)品模型決定了產(chǎn)品最終的呈現(xiàn)形式，產(chǎn)品模型設(shè)計的好壞，在很大程度上決定了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成敗。結(jié)合東灘顧問的咨詢經(jīng)驗，產(chǎn)品模型的設(shè)計關(guān)鍵要遵循一套科學(xué)的方法，首先要有一個系統(tǒng)的分析框架，要符合產(chǎn)業(yè)邏輯、企業(yè)需求和運營的需求；其次要有合理的產(chǎn)品架構(gòu)和模式，要基于有效的需求來設(shè)計產(chǎn)品的開發(fā)尺度、產(chǎn)品組合、選址標(biāo)準(zhǔn)和商業(yè)模式。
一、分析框架
產(chǎn)品模型設(shè)計的核心邏輯就是要有有效的需求。我們經(jīng)常以Medical Mall舉例子，傳統(tǒng)醫(yī)療服務(wù)的分化出現(xiàn)了專科門診、醫(yī)生集團、第三方醫(yī)療服務(wù)等市場化的醫(yī)療業(yè)態(tài)，他們需要專業(yè)的發(fā)展空間，而Medical Mall產(chǎn)品通過資源共享、專業(yè)服務(wù)等的安排，極好地滿足了他們的空間需求。從中可以看出，對產(chǎn)品模型的分析至少包括三點，一是要滿足產(chǎn)業(yè)集聚的邏輯，二是要滿足一定的用戶群體的需求，三是要滿足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的要求，簡單來說就是要滿足產(chǎn)業(yè)邏輯、企業(yè)需求和運營要求。
產(chǎn)業(yè)邏輯
產(chǎn)業(yè)邏輯即產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的內(nèi)在邏輯，從產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈的集群機制看主要有四種集群模式，一是圍繞產(chǎn)業(yè)鏈形成的鏈條式集群如機器人產(chǎn)業(yè)園，二是圍繞價值鏈形成的模塊化集群如總部園區(qū)，三是圍繞企業(yè)階段形成的孵化型集群如科創(chuàng)園區(qū)，四是跨產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展的融合型集群如田園綜合體。
聯(lián)東U谷將客戶定位為快速發(fā)展階段的高利潤、高成長企業(yè)，其產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品重點支持區(qū)域發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)，圍繞產(chǎn)業(yè)微笑曲線構(gòu)建價值鏈一體化平臺，通過總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造、配套服務(wù)等業(yè)態(tài)組合，實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)的配合和互動，形成業(yè)態(tài)聚合、功能聚合和資源聚合。
更關(guān)注產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)的分化、融合、行業(yè)跨界整合以及嫁接互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)等所產(chǎn)生的新的業(yè)態(tài)，以及新的產(chǎn)業(yè)組織和集聚模式。如新松機器人產(chǎn)業(yè)園是圍繞機器人產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)新、金融及教育平臺來打造產(chǎn)品業(yè)態(tài)體系的，如成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心主要設(shè)置醫(yī)療健康服務(wù)（包括中醫(yī)、康復(fù)、整形、母嬰等）、相關(guān)健康商業(yè)和周邊輔助商業(yè)三類業(yè)態(tài)。
企業(yè)需求
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須抓住產(chǎn)業(yè)客戶的需求，物業(yè)產(chǎn)品的規(guī)格指標(biāo)匹配產(chǎn)業(yè)客戶對于細(xì)節(jié)的追求，才有可能打動客戶。從市場供需看，供給產(chǎn)品與企業(yè)需求不匹配，或是滿足不了產(chǎn)業(yè)升級需求，造成了很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性失衡。
除了產(chǎn)業(yè)物業(yè)空間的需求，從企業(yè)發(fā)展視角還有多樣化的服務(wù)需求，一是行政審批、政策申請等行政性服務(wù)需求，二是金融、法律、人才、知識產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)學(xué)研服務(wù)等生產(chǎn)性服務(wù)需求，三是交通、生活、商業(yè)、交往、休閑等生活性服務(wù)需求。
創(chuàng)新人才已經(jīng)不滿足于純粹的功能性空間了。對于他們來說，工作不僅僅是一個地點，而是一種活法，是人們創(chuàng)造力表達的方式，是成長的工具，是人們感受意義、創(chuàng)造價值的途徑。他們對文化、社交、醫(yī)療、教育等的要求更高一些。
運營要求
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的運營性要求，主要體現(xiàn)在經(jīng)濟性要求和現(xiàn)金流平衡兩方面。
經(jīng)濟性要求就是總體的投入產(chǎn)出要算得過來帳，一是在產(chǎn)品業(yè)態(tài)配比上做文章，設(shè)置一定的商住業(yè)態(tài)來平衡投入；一是為主導(dǎo)產(chǎn)品找到足夠多的有效的需求，企業(yè)客群的總體支付能力較強，有旺盛的物業(yè)產(chǎn)品租售需求。天安數(shù)碼城經(jīng)歷了“工業(yè)園－工貿(mào)園－科技園－城市產(chǎn)業(yè)綜合體”的迭代，最后定位在中小型科技行業(yè)成長性企業(yè)群體上，并考慮企業(yè)的不同發(fā)展階段、產(chǎn)值稅收、人員數(shù)量、商業(yè)模式等情況，提供相應(yīng)的物業(yè)產(chǎn)品和針對性服務(wù)。
現(xiàn)金流平衡主要指在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的長短期收益安排，既要考慮長期的收益最大化，又要考慮短期的現(xiàn)金流平衡，不能出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題。在企業(yè)操作多個項目的時候，對現(xiàn)金流平衡的要求更高，很多企業(yè)都對此有著嚴(yán)格的規(guī)定，比如多長時間回款多長時間打平甚至回收資金進入其他項目。很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)都是先做商住產(chǎn)品開發(fā)，用商住產(chǎn)品賺的錢來平衡投入，剩下的產(chǎn)業(yè)物業(yè)租售壓力就小了。
二、開發(fā)尺度
開發(fā)尺度即是產(chǎn)品的規(guī)模，代表著在多大范圍內(nèi)進行功能及內(nèi)容需求的整合。開發(fā)尺度的分析主要有三個視角，一是市場空間視角，二是產(chǎn)業(yè)生態(tài)視角，三是運營管理視角。
市場空間視角
要分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品所能服務(wù)的區(qū)域產(chǎn)業(yè)市場空間，有多大規(guī)模的有效的需求，能夠支撐多大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，還要考慮可能的產(chǎn)品競爭，確定一個有效的需求規(guī)模范圍。
產(chǎn)業(yè)生態(tài)視角
要分析產(chǎn)業(yè)生態(tài)的規(guī)模效應(yīng)，看多大數(shù)量的同類企業(yè)聚集在一起最合適，少了相關(guān)配套服務(wù)發(fā)展不起來?？梢愿鶕?jù)不同產(chǎn)品業(yè)態(tài)的組合，結(jié)合其他同類產(chǎn)品研究，確定產(chǎn)品的開發(fā)體量范圍。聯(lián)東U谷的產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品主要服務(wù)于區(qū)域二產(chǎn)的發(fā)展，開發(fā)尺度就大一些，北京金橋產(chǎn)業(yè)園占地1300畝，規(guī)劃建筑面積100萬平方米，可容納500家企業(yè)入駐，就業(yè)員工近5萬人。
運營管理視角
要分析產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運營管理的效率，包括基礎(chǔ)設(shè)施、市政服務(wù)、生活配套和產(chǎn)業(yè)載體等功能載體在內(nèi)，運營管理的規(guī)模應(yīng)有一個合適的度。太小運營管理不經(jīng)濟，太大運營管理太復(fù)雜，造成管理效率的下降。
三、產(chǎn)品組合
產(chǎn)品組合是指產(chǎn)品的功能組合、空間結(jié)構(gòu)和整體環(huán)境呈現(xiàn)，是產(chǎn)品模型設(shè)計中最核心的內(nèi)容。產(chǎn)品組合研究主要包括產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合、空間布局模式和整體環(huán)境營造三個方面。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合
東灘顧問認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品業(yè)態(tài)可以分為三類，一是核心產(chǎn)品，二是配套產(chǎn)品，三是平衡產(chǎn)品。
核心產(chǎn)品是服務(wù)產(chǎn)業(yè)客戶需求的，比如工業(yè)企業(yè)、科技企業(yè)使用的主要產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型有高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。配套產(chǎn)品主要承載產(chǎn)業(yè)生態(tài)所需要的多樣化服務(wù)功能，產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型主要有商務(wù)酒店、綜合會所、人才公寓、員工宿舍、配套商業(yè)等。平衡產(chǎn)品主要是從開發(fā)經(jīng)濟性考慮，在一定程度上平衡前期高投入的經(jīng)營性業(yè)態(tài)，如住宅社區(qū)等。
產(chǎn)品業(yè)態(tài)組合首先體現(xiàn)在核心產(chǎn)品、配套產(chǎn)品和平衡產(chǎn)品的配比組合上。天安數(shù)碼城城市產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品主要承載三產(chǎn)及2.5產(chǎn)業(yè)，其核心產(chǎn)品以獨棟總部、高層寫字樓為主，標(biāo)準(zhǔn)廠房為輔，產(chǎn)品具有通用性，滿足不同類型企業(yè)需求，住宅及商業(yè)比例根據(jù)項目自身體量及周邊區(qū)域情況有所調(diào)整，一般辦公配比50-70%，商業(yè)配比為10%左右，住宅配比為15-30%。
其次是核心產(chǎn)品的產(chǎn)品業(yè)態(tài)類型安排，這主要根據(jù)不同類型產(chǎn)業(yè)客戶的市場來設(shè)計。聯(lián)東的北京金橋產(chǎn)業(yè)園總部辦公占比30%，中試研發(fā)占比12%，標(biāo)準(zhǔn)廠房占比58%。每個產(chǎn)品業(yè)態(tài)要根據(jù)用戶需求進行詳細(xì)設(shè)計，包括戶型、層高、承重、管線、柱間距、消防等。
空間布局模式
產(chǎn)品業(yè)態(tài)的空間布局要結(jié)合具體的地塊來分析，就產(chǎn)品模型設(shè)計來說，主要有功能分區(qū)模式和功能融合模式兩種。
功能分區(qū)模式比較好理解，比如聯(lián)東的北京金橋產(chǎn)業(yè)園，分為總部商務(wù)園、研發(fā)科技園、生產(chǎn)制造園、企業(yè)定制園、配套服務(wù)園，為處于產(chǎn)業(yè)鏈條中不同環(huán)節(jié)的企業(yè)提供從研發(fā)到產(chǎn)業(yè)化的可拓展空間。總部商務(wù)園滿足企業(yè)總部辦公、營銷部門需求，研發(fā)科技園滿足產(chǎn)品下線生產(chǎn)之前的研發(fā)、中試需求，生產(chǎn)制造園滿足企業(yè)生產(chǎn)制造、物流需求，企業(yè)定制園滿足企業(yè)對廠房的特殊和個性化需求，配套服務(wù)園滿足企業(yè)會展、培訓(xùn)、咨詢、餐飲娛樂住宿需求。
功能融合模式是指物業(yè)產(chǎn)品具有“產(chǎn)、辦、居、商”功能融合的特點，形成了四位一體的完整產(chǎn)業(yè)社區(qū)。一是生產(chǎn)、辦公功能的融合：部分建筑單體層高需滿足研發(fā)辦公一體化需求；園區(qū)需集合辦公、中試、生產(chǎn)物業(yè)；二是產(chǎn)業(yè)、居住功能的融合：部分建筑單體分樓層設(shè)置辦公、居住功能；園區(qū)需配套一定體量的員工宿舍、人才公寓、商務(wù)酒店等物業(yè)；三是產(chǎn)業(yè)、商業(yè)功能的融合：建筑單體配套底商；園區(qū)需配套一定體量商業(yè)物業(yè)及服務(wù)企業(yè)的商貿(mào)物業(yè)。
案例鏈接：菊園科技園“五樓”產(chǎn)品模型
綜合配套：位于底層，5-6米挑高層高，設(shè)置行政事務(wù)受理大廳、公共會議室、便利店、餐飲店、文印店、銀行網(wǎng)點等為入駐企業(yè)提供便利的辦證、審批、生活服務(wù)；
聯(lián)合辦公：位于2層，打造開放式、共享式、苗圃式聯(lián)合辦公業(yè)態(tài)，重點招引創(chuàng)業(yè)團隊、微企業(yè)入駐；
專業(yè)孵化器：位于3層，針對物聯(lián)網(wǎng)、新能源、文化信息等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造專孵化器，配置公共檢測、共享設(shè)備、數(shù)據(jù)庫、微型機床等公共技術(shù)平臺
人才公寓：位于頂層，針對入駐企業(yè)園區(qū)的居住需求，打造酒店式公寓，配備公共運動、社交空間，提供“拎包入駐”的保姆式服務(wù)
企業(yè)辦公：其他樓層，針對中小型企業(yè)，提供半層租賃、整層租賃的辦公空間
整體環(huán)境營造
整體環(huán)境營造是產(chǎn)品業(yè)態(tài)在空間布局上的有機補充，主要服務(wù)于產(chǎn)業(yè)生態(tài)發(fā)展需要的公共空間和多元文化需求，包括廣場、公園、慢行系統(tǒng)、生態(tài)景觀、文化設(shè)施和智慧管理系統(tǒng)等。整體環(huán)境營造成為激發(fā)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展的重要手段。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品應(yīng)鼓勵非正式的交流，打造多種促進社交的連接場景。一是產(chǎn)業(yè)社交，為各種各樣的行業(yè)活動提供合適的空間，鼓勵大家把自己的經(jīng)歷和知識分享出來，進行產(chǎn)業(yè)連接，打造更強的產(chǎn)業(yè)生態(tài)；二是職場社交，為公司開辟非正式的交往空間，鼓勵公司內(nèi)部與外部的人員之間發(fā)生交流碰撞；三是生活社交，室外空間豐富化、功能化，引導(dǎo)人們自覺的停留和聚集。
比如天安云谷配套有住宅小區(qū)、國際學(xué)校、公園和慢行系統(tǒng)，還有文化館、主題博物館、宗教場所等，積極打造產(chǎn)業(yè)社交、職場社交和生活社交的空間。天安云谷在打造閑置空間的利用上也是下了不少功夫。
四、選址標(biāo)準(zhǔn)
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址主要包括三個層面的選擇，區(qū)域選擇看區(qū)域特征，城市選擇看城市能級、政府要素，地塊選擇要綜合分析區(qū)位交通、市場規(guī)模、用地條件以及特殊因素。
核心是選對城市
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，選對城市，就成功了一半。對不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，要制定針對性的城市可進入性標(biāo)準(zhǔn)，如城市能級、產(chǎn)業(yè)密度、人口密度、收入水平等，研判城市發(fā)展?jié)摿εc產(chǎn)品未來市場可行性。比如新松產(chǎn)業(yè)園全部以機器人為核心進行產(chǎn)業(yè)布局，一定會優(yōu)先選擇工業(yè)基礎(chǔ)雄厚、工業(yè)企業(yè)數(shù)量眾多、企業(yè)智能化升級需求旺盛的城市進行布局。
在實際操作中，重點分析兩大核心因素，一是市場規(guī)模，包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模、住宅市場規(guī)模、商業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模，住宅價格也是一個關(guān)鍵指標(biāo)，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商都希望用住宅來平衡掉前期的投入；二是政府合作關(guān)系，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目運作離不開政府的支持，要對政府合作意向、政府履約習(xí)慣、政府服務(wù)意識、政策優(yōu)惠條件等要仔細(xì)的摸底。
影響選址的五大因素
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品最終要落到具體地塊上，就具體地塊的選址分析，我們總結(jié)了五個重要因素，包括區(qū)域特征、城市能級、區(qū)位交通、用地條件、特殊因素，每個因素下面又有一些具體要分析的點。
好的選址分析，要對區(qū)域格局、城市群、城市演進等有深透的理解，比如近年來臨空經(jīng)濟區(qū)的崛起，樞紐機場的發(fā)展促進了交通體系重組、產(chǎn)業(yè)再造、城市格局重塑，依托機場形成的臨空經(jīng)濟區(qū)的產(chǎn)城功能不斷升級，成為推進城市發(fā)展的新引擎，也成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局的重要沃土。選址分析要把握產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動向和新的需求，比如科技創(chuàng)新回歸都市、醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)的郊區(qū)化等。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址評分表
對于不同產(chǎn)品的選址，不同因素起的作用是不一樣的，如供應(yīng)鏈地產(chǎn)產(chǎn)品就比較關(guān)注區(qū)位交通因素。因此，要結(jié)合具體產(chǎn)品的需求，整理產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)選址評分表，我們在安徽聯(lián)華產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)中，整理了一個科技地產(chǎn)的選址評分表，對各個指標(biāo)設(shè)定權(quán)重和分值，然后進行綜合的評分。結(jié)合具體情況，也引入了指標(biāo)的一票否決制，如產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場規(guī)模、政府合作意向、政府履約條件有一項評分未達單項分?jǐn)?shù)的60%即否決該地塊。
在實際操作中，可以借助經(jīng)驗或成功案例的分析，對選址評分表進行簡化處理，以使選址分析更具實操性。比如聯(lián)東U谷的總部綜合體產(chǎn)品，多選址于一、二線城市的開發(fā)區(qū)或產(chǎn)業(yè)新區(qū)，多條道路、軌道交通連接，10-30分鐘內(nèi)可抵達城市商業(yè)中心區(qū)，且區(qū)域具有較好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。再比如上海鵬晨實業(yè)的商務(wù)花園產(chǎn)品如上海浦江智谷，多選址于一、二線城市的城市邊緣，一般在城市化拓展或產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要軸向上，相對中心城市具有一定的獨立性，又有很好的可達性。類似產(chǎn)品的布局基本可以參照執(zhí)行。
五、商業(yè)模式
對企業(yè)而言，開發(fā)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的最終目的是獲得最大的收益，商業(yè)模式重點解決產(chǎn)品的盈利渠道的問題，這要從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和長期經(jīng)營層面綜合考慮，明確掙什么錢？掙誰的錢？如何掙錢？當(dāng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)有能力整合優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)資源和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的時候，發(fā)展才會有更廣闊的盈利空間；產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)不只是靠賣房子和租房子盈利，還要靠產(chǎn)業(yè)平臺和創(chuàng)新要素的構(gòu)建，以及資本的運作，獲得更多可能。應(yīng)根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的特點，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略安排設(shè)計盈利模式，如物業(yè)出售、物業(yè)出租、資產(chǎn)證券化、股權(quán)投資等。
基本商業(yè)模式
從小尺度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來看，可能的收益來源也有很多種，包括產(chǎn)業(yè)物業(yè)租售、配套住宅和商業(yè)設(shè)施租售、產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入、產(chǎn)業(yè)投資收入、資本管理收益、稅收獎勵和產(chǎn)業(yè)補貼等。
前面，我們曾探討過產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四大商業(yè)模式，即以產(chǎn)業(yè)物業(yè)開發(fā)租售為主的地產(chǎn)開發(fā)商模式，以PPP為主的產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)商模式，以雙輪驅(qū)動為主的產(chǎn)業(yè)投資商模式以及以基金運作為主的基金投資商模式。而對于具體的企業(yè)來講，商業(yè)模式的設(shè)計可以一種商業(yè)模式為基礎(chǔ)，根據(jù)企業(yè)實力、資源優(yōu)勢等情況做出創(chuàng)新的安排。
物業(yè)租售安排
聯(lián)東的北京金橋產(chǎn)業(yè)園，不同產(chǎn)品形式采取不同盈利模式，有針對性地吸引不同需求的客戶進駐，獨棟類產(chǎn)品以出售為主，單層及定制廠房以出租為主，多層廠房可租可售，長短線結(jié)合，保障資金流運作順暢。
天安數(shù)碼城的項目，以住宅產(chǎn)品出售，實現(xiàn)短期快速回現(xiàn)目的，支撐園區(qū)持續(xù)開發(fā)資金來源；辦公及商業(yè)根據(jù)園區(qū)情況有所差異，多為租售結(jié)合形式，80%出售，20%租賃，滿足企業(yè)長期和短期資金需求。
運營服務(wù)收益
從在“創(chuàng)新驅(qū)動”的經(jīng)濟背景下，傳統(tǒng)的商業(yè)模式已不再適應(yīng)當(dāng)下的“玩法”，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目需要適應(yīng)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)＋和金融創(chuàng)新的大環(huán)境，結(jié)合“資本思維”、“社群思維”等對商業(yè)模式進行重新審視。
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)真正的價值在于長期運營，要顛覆簡單的產(chǎn)品“租售”模式，就要產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營上下文章。一種是賺取平臺服務(wù)及運營收益，掙入園企業(yè)和入園服務(wù)商的錢，以客戶資源化的理念打造“企業(yè)社群”，可以獲得更多的服務(wù)收益機會。一種是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)到一定程度后，可以出售項目股權(quán)，或打包可以證券化的資產(chǎn)，其實也是一種變相的銷售模式。一種是構(gòu)建“產(chǎn)業(yè)+資本+平臺”的產(chǎn)業(yè)投資模式，參股投資可以公眾化的企業(yè)，掙多層次資本市場的錢，這種模式具有極大不確定性。
政府利益分成
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，與政府的利益機制問題，主要涉及產(chǎn)業(yè)稅收、開發(fā)性稅費、政策資金、融資背書、原住民補償?shù)?。華夏幸福在產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)中已摸索出一整套政企利益分成的機制，其在固安工業(yè)園的PPP開發(fā)模式已得到國家層面的認(rèn)可，作為PPP標(biāo)桿項目進行推廣。
小尺度的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也可以探討與政府的利益分成問題，爭取政府的招商傭金、產(chǎn)業(yè)補貼和稅收獎勵等，如聯(lián)東南上海國際企業(yè)港，聯(lián)東集團與金山工業(yè)區(qū)管委會聯(lián)合招商，稅收分成，聯(lián)東占40%，政府占60%。具體能拿到多大分成比例，要看企業(yè)在整體產(chǎn)業(yè)運營中承擔(dān)的責(zé)任。政府給予的補貼、獎勵，如招商獎勵或扶持基金等，具有很大的不確定性，未必能夠長期享受。
長短期收益安排
短線，配套住宅、配套商業(yè)設(shè)施直接銷售，獨棟型企業(yè)辦公樓部分銷售；中線，自持部分物業(yè)經(jīng)營賺取租金，在未來物業(yè)升值之后去的收益；長線，通過對自持物業(yè)的資本化，以及對入駐企業(yè)進行股權(quán)投資（租金換股權(quán)、現(xiàn)金換股權(quán)）來實現(xiàn)長期收益。
在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目成熟時，可考慮使用基金方式實現(xiàn)輕資產(chǎn)操作，即將高周轉(zhuǎn)的物業(yè)開發(fā)保留在資產(chǎn)負(fù)債表中，而慢周轉(zhuǎn)但收益穩(wěn)定的物業(yè)持有部分分離出來，植入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金，一方面提高了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)速度，推動規(guī)?；M程，另一方面還可以通過基金提成來獲得優(yōu)質(zhì)物業(yè)的長期受益。
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