本期導讀：
關于開展田園綜合體建設試點工作的通知
田園綜合體的提出和發展
田園綜合體——創新農業綜合開發模式
無錫市陽山田園東方
※動態資訊※
2017年5月24日，財政部印發了《關于開展田園綜合體建設試點工作的通知》（財辦〔2017〕29號）。文件指出，積極探索推進農村經濟社會全面發展的新模式、新業態、新路徑，逐步建成以農民合作社為主要載體，讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體。
2017年6月5日，財政部又印發了《開展農村綜合性改革試點試驗實施方案》（財農〔2017〕53號），并發布了開展田園綜合體建設試點的通知，決定從2017年起在有關省份開展農村綜合性改革試點試驗、田園綜合體試點。
※主題解析※
2017年中央一號文件《關于深入推進農業供給側結構性改革加快培育農業農村發展新動能的若干意見》提出，“建設一批農業文化旅游“三位一體”、生產生活生態同步改善、一產二產三產深度融合的特色村鎮”，“支持有條件的鄉村建設以農民合作社為主要載體、讓農民充分參與和受益，集循環農業、創意農業、農事體驗于一體的田園綜合體”。
在文件提到的“三區三園一體”中，“田園綜合體”受到廣泛關注，成為繼特色小鎮之后的又一熱點領域。田園綜合體以現代農業為基礎，延伸田園＋的多種功能和價值，是在鄉村社會進行大范圍的綜合規劃、開發和運營模式，是一種推動創意創新創業發展的新模式，是一種推動城鄉融合發展、實現鄉村升級的新模式。
田園綜合體的出現可謂是一場旋風，瞬間就搶了特色小鎮的風頭，從田園綜合體的提出，到國家級田園綜合體試點及實施方案的出臺，并確立26個國家級田園綜合體試點，僅用了8個月的時間。今天，田園綜合體在全國范圍的試點項目遍地開花，可謂各有千秋。
※主題觀點※
田園綜合體——創新農業綜合開發模式
田園綜合體是以現代農業為根基的，延伸田園＋的多種功能和價值，其開發運營的關鍵在于推動農業產業升級、激活創意創新創業、實現城鄉融合發展、導入城市消費人群。歸結起來，田園綜合體的開發運營創新，主要從田園＋（挖掘鄉村多種功能和價值）、新人群、新場景和新模式著手。
田園＋：主要考慮挖掘鄉村多種功能和價值，可以歸結為現代農業、農業服務、文旅康養、創意創新四類功能，現代農業是田園綜合體的基礎，四種功能相互作用形成了田園綜合體的綜合吸引力。
新人群：包括原住民、新居民、創客人群、旅游人群，如何改變原住民的精神面貌，吸引原住民參與田園綜合體的開發和運營？如何實現新人群的導入和培育，實現不同人群的和諧相處，形成新型鄉村社區？
新場景：包括基礎設施、建筑風格、環境風貌、公共服務、智慧管理等建設，如何營造鄉村的整體感覺和獨特環境，既滿足現代生活方式的需求，又能體現獨特的鄉村風貌和鄉村風情？
新模式：田園綜合體的建設，需要政府、農村集體組織、農民合作社、鄉村創客、社會資本、農民多方的參與，如何調動各方的積極性，同時確保農民利益、實現合作共贏？
1、田園＋：現代農業、農業服務、創意創新、文旅康養？
我們將田園＋分為四個部分，現代農業是基石，農業服務、創意創新、文旅康養是延伸的產業內容，不同的項目結合實際情況來策劃和設計。個人認為，系統的產業策劃是前提，激活創意創新創業是關鍵，只有激活了創意創新創業，才能實現持續的產品運營和迭代。
現代農業。一是關注品牌效應的傳統優勢農業、特色農產品、生態有機農業，一是關注科技含量的立體農業、無土農業、工廠化養殖、光伏農業、循環農業等。
農業服務。涉及農業科技創新、農業技術交易、農業金融、農業咨詢、會展商貿、冷鏈物流、農業電商和農業培訓等業態，通過整合這些服務業態可以打造農業服務生態圈。
創意創新。從農、食、宿、行、游、購、娛、育等方面，可以發展出多樣化的創意創新項目，包括創意農業產品、創意農業景觀、創意農業飲食、創意農業文化、創意時尚消費等。
文旅康養。面向城市家庭親子、休閑度假、養生養老市場，導入藝術、教育、親子、康體、養生、養老、度假等功能，打造城市群內部可重復消費的休閑度假產品。
2、新人群：原住民、新居民、創客人群、旅游人群？
田園綜合體的開發運營是圍繞導入新人群、營造新型鄉村社區群落來展開的，一是改變鄉村人口結構，培育新型職業農民；二是促進城鄉人口流動，培育鄉村創客人群；三是激活鄉村各種資源，吸引新城市移民和鄉村旅游人群。
原住民：解決就業和增收問題，成為產業工人和高端服務人員；用人才觀念培育新農民，確保農民參與和受益，改善農民生產生活環境，培育新型職業農民。
新居民：主要分為兩類，一是以精英人士、城市文青等核心，作為生活第二居所；一是養生養老人群為核心，作為鄉村養老首選地。
創客人群：主要分為兩類，一是致力于創意農業、農業服務、鄉村旅游等領域的創客人群；一是依托田園生態環境、低成本等優勢，作為創新創業新平臺。中央一號文件明確鼓勵高校畢業生、企業主、農業科技人員、留學歸國人員等各類人才回鄉下鄉創業創新。
旅游人群：依托農業觀光、文化體驗、鄉村休閑、田園度假等資源和功能項目，吸引城市消費人群回歸田園生活，來鄉村旅游、休閑、度假。
3、新場景：基礎設施、建筑技術、環境風貌、公共服務、智慧管理？
現在有很多懷揣田園夢想的實業企業、文化企業和設計師走進鄉村，在文化上、空間上、建筑上參與鄉村再造。有的已不只是為了賺錢，而是追求一種生活理想。民宿、農莊、農家大院、社戲舞臺、露天影院等，在保留歷史記憶的基礎上，運用現代鄉土新理念，植入新功能，從而適應現代人生活的功能需求。從發達國家看，鄉村度假也是一種輕奢級及以上的度假業態，相對于城市的鋼筋水泥，鄉村場景有更大的想象空間。
基礎設施：包括道路建設和公共交通、水電氣通信寬帶設施、垃圾分類處理和資源化利用、生活污水處理、鄉村廁所建設等。
建筑技術：涉及整體空間、建筑布局和風格，將文化融入建筑，營造建筑風貌特色；也涉及建筑質量和工匠精神，如拈花灣小鎮的竹籬笆、茅草屋頂等。如朱家林田園綜合體建設的美術館、鄉村生活美學館、多個民宿院落等。
環境風貌：不僅需要有創意的大地景觀，將藝術融入鄉村風貌建設，還要有土壤修復、水環境治理、生態景觀營造等技術。要深入挖掘具有根植性的新鄉土文化。
公共服務：加強田園社區、學校、醫療、環保等功能設施建設，在學有所教、病有所醫、老有所養、住有所居等方面持續改進，不斷提升公共服務水平。
智慧管理：在田園社區、營銷推廣、旅游服務等方面，可以運用智慧技術提高旅游體驗和運營水平。打造智慧旅游平臺，整合藝術家創作、村民項目以及旅游預訂系統。
4、新模式：政府+農村集體組織+農民合作社+創客+社會資本+農民？
田園綜合體開發操作的主體應該是平臺運營商，由它來整合各種資源、推動投資建設、管理開發運營。操作核心是土地問題，設計好集體經營性建設用地、宅基地、農用地、四荒地、閑置房屋等的流轉模式，實現多方合作共贏。
政府：重點負責政策引導和規劃引領，搭建好用地保障、人才支撐、財政支持等發展平臺。
農村集體組織／農民合作社：重點負責盤活土地承包經營權、林地和宅基地使用權等現有資源。
企業／創客／平臺公司：主要負責田園綜合體的開發改造、產業發展和實體運營。
農民：以土地承包經營權、宅基地使用權和農房流轉享受分紅，基本流轉模式包括轉包、出租、轉讓、抵押、互換、信托以及入股。
※案例借鑒※
無錫市陽山田園東方
無錫陽山田園東方項目位于無錫市惠山區陽山鎮，由東方園林產業集團投資50億元建設，是國內首個田園綜合體項目。項目規劃總面積約為6246畝，于2013年4月初啟動，計劃五年內全面完成，一期已于2014年3月28日對外開園。田園東方致力于打造一個以生態高效農業、農林樂園、園藝中心為主體，體現花園式農場運營理念的農林、旅游、度假、文化、居住綜合性園區。
1、選址陽山——交通便利，特點明顯，旅游資源豐富
田園東方項目位于陽山鎮近郊區域，距離無錫市中心20公里，距離高鐵站30公里，乘高鐵到周邊城市方便快捷，可控制在一小時之內，2小時自駕可直達長三角任何一個城市。
無錫市陽山鎮，有“中國水蜜桃之鄉”之稱。地勢平坦開闊，原有村落格局保留較好。鎮內擁有桃園、古剎、地質公園等，生態自然景觀優越，并有以大小陽山為核心的旅游度假產業。
2、總體規劃——可持續發展的田園休閑綜合體
規劃理念。項目整體規劃設計以“美麗鄉村”的大環境營造為背景，以“田園生活”為目標核心，將田園東方與陽山的發展融為一體，貫穿生態環保的理念。田園東方倡導人與自然的和諧共融與可持續發展的理念，是集現代農業、休閑旅游、田園社區等產業為一體的田園綜合體，實現“三生”（生產、生活、生態）、“三產”（農業、加工業、服務業）的有機結合與關聯共生。
總體規劃。分為現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃為鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園(兼華德福教育基地)、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園小鎮群、主題酒店及文化博覽等六大群體。規劃為典型的互融開發模式。
產品組成。以主題游樂產品為核心引擎，高效農業、住宅為核心產品，以文化、生態主題公園為配套產品，是典型的旅游超市模式。
3、田園文旅——攜手臺灣清境集團共同開發，提高項目運營實力
拾房清境文化市集。田園東方于2013年11月攜手清境集團共同打造的一座田園創意文化園，項目累計完成投資7500萬元。由清境集團臺灣原創團隊擔綱，著手重新梳理陽山的自然生態和拾房村的歷史記憶。旨在還原一個重溫鄉野、回歸童年的田園人居環境。包括主題餐廳區、牧場區、綠樂園戶外活動區、售賣區、書院、主題民宿區、華德福校舍在內的多個主題園區。
華德福教育基地。起源于德國，在全球已有90多年的時間歷史。主張按照人的意識發展規律，針對意識的成長階段來設置教學內容，以便于人的身體、生命體、靈魂體和精神體都得到恰如其分地發展。
綠樂園。游樂園，但不是器械樂園，將農業采摘體驗、農場游樂、農業教育集合在了一起，研創兒童教育為主題的自然生態體驗區。（包括白鷺牧場、螞蟻餐廳、螞蟻農場、螞蟻王國、螞蟻廣場，以及窯烤區和DIY教室等）。
4、休閑農業——四園、四區、兩中心共同推動農業產業升級
深化既有農業，開拓農業發展新方向。陽山整體的田園基底要素非常優良，但與中國85%的村落一樣，缺乏功能完整、便捷清晰的的垂直商業模式來推動產業升級，當原有的耕作方式難以突破瓶頸時，陽山鎮正片村落陷入酒香害怕巷子深的窘境。整合東方園林產業集團的集團優勢，導入當代農業產業鏈上的特色、優勢資源，在陽山鎮既有農業資源上進行深化和優化的雙重提升。
休閑農業規劃。四園：有機農場示范園、果品設施栽培示范園、水蜜桃生產示范園、蔬菜水產種養示范園。四區：農業休閑觀光示范區、苗木育苗區、產品加工物流園區、現代農業展示區。兩中心：園區綜合服務中心、資源再生中心。
有田園，但不是農田。是可供體驗的、認知的、游樂的、美麗的戶外景觀休閑場地。鋪上碎石與石板的道路，將旅游漫步道融入于田園之中。每一塊菜地上種植了不同的農作物，將農作物當成景觀本身打造時，還充分發揮了農作物的經濟價值。桃樹認養，1100元/棵/年，專人照料，認養者可以盡享賞花、采摘、農耕等農家樂趣與獲得認養桃樹所產的全部水蜜桃。
5、田園社區——融入多種元素的新田園低密度社區
新田園低密度社區。田園社區主要建筑風格為97-230平方的賴特草原風格聯排別墅，目前一期已完成600畝共330套。由田園東方開發，引入途家與花間堂參與管理。
田園途家親子度假別墅。34棟聯排別墅，包含豐谷、桃李、耕織、靜流四大主題房。由田園東方負責開發，途家合作管理。業主可享受全球途家一定額度/一定時間免費入住權利與田園東方途家酒店28天分時度假免單自住。物業空置時期有專人維護并提供酒店式公寓托管服務，業主可獲得年經營純利潤的80%。
花間堂·稼圃集民宿。引入“中國最美人文客棧”花間堂進駐田園東方，共24間房。以古樸雅致的民宿老宅還原懷舊田園生活。保留老宅的一磚一瓦，通過“老物新用”來留住歲月的故事，維持自然本真的田園風光。
花間堂溫泉別墅度假村。田園東方與花間堂攜手打造，火山溫泉精裝度假別墅，對外出售后，由花間堂·稼圃集專業酒店統一管理。將“桃花泉”火山溫泉與別墅合二為一，為每一棟別墅都設計了一個獨立暖浴的溫泉小池，將溫泉水引入每門每戶。
6、盈利模式——旅游項目與地產項目結合，優勢互補
將旅游項目與地產項目相結合，旅游提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+地產綜合盈利模式。
項目以區域開發的思路來開發，前期通過小尺度配套物業確保持久運營。首先以文旅板塊頂級資源引入提升土地價值，旅游消費和住房銷售同步進行的旅游+地產綜合盈利模式，接著后期進行配套完善，做到良性循環可持續發展。整個項目采取開放式的運營模式。
項目啟動區“文化集市”與臺灣清境農場團隊合作，由其原班團隊設計并監管建造，并以臺灣清境農場這樣一個知名的成功項目為聯想類比宣傳，與具有成功項目的成熟運營商合作，在項目初期可以直接導入客群，提高項目可推廣度，也提升了企業項目運營實力。別墅社區引入途家與花間堂參與管理，免除了業主后顧之憂的同時，共享項目運營收益。
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