本期導讀：
特色小鎮相關資訊
科技小鎮的發展演進
科技小鎮的選擇與攻堅
案例鏈接：杭州夢想小鎮
※動態資訊※
2017年2月8日，國家發展和改革委員會聯合國家開發銀行發布了《關于開發性金融支持特色小(城)鎮建設促進脫貧攻堅的意見》，將發揮資本市場在脫貧攻堅中的積極作用，盤活貧困地區特色資產資源，為特色小（城）鎮建設提供多元化金融支持。特別是通過多種類型的PPP模式，引入大型企業參與投資，引導社會資本廣泛參與。
意見提出：“積極推動開展土地、資金等多種形式的股份合作，在有條件的地區，探索將“三資”（農村集體資金、資產和資源）、承包土地經營權、農民住房財產權和集體收益分配權資本化，建立和完善利益聯結機制，保障貧困人口在產業發展中獲得合理、穩定的收益，并實現城鄉勞動力、土地、資本和創新要素高效配置?！?/p>
“支持基礎設施、公共服務設施和生態環境建設，包括但不限于土地及房屋的征收、拆遷和補償……；支持各類產業發展的配套設施建設，包括但不限于標準廠房、孵化園、眾創空間等生產平臺；旅游休閑、商貿物流、人才公寓等服務平臺建設；其他促進特色產業發展的配套基礎設施建設?！?/p>
※主題解析※
科技進步并不是大城市的專利，在歐美國家，眾多top500公司在小鎮建業扎根，IBM總部在阿蒙克、Apple總部在庫比蒂諾、微軟總部在雷德蒙德、GE總部在費爾菲爾德……這些地方從空間形態、人口集聚上相當于一個個小鎮，在美國硅谷一帶有很多科技小鎮，紐約、西雅圖、底特律、芝加哥等地都有這樣的科技小鎮或技術小鎮。
在中國，特色小鎮的建設浪潮興起后，很多地方圍繞一兩個具有較好基礎的新興產業規劃建設產業小鎮，打造科技與文化融合發展的科技型小鎮。浙江省最早的一批特色小鎮中就有云棲小鎮、夢想小鎮、基金小鎮、江干汀蘭智慧小鎮等，產業小鎮正在展示出小鎮科技的強大希望。
※主題觀點※
科技小鎮的開發模式和運營策略
相比前些年對于文旅地產的熱情，近兩年借勢特色小鎮的熱潮，地產大咖們紛紛落子科技小鎮。
碧桂園聯合清華大學等單位，計劃五年投入1000億開發科技小鎮，目前惠東稔山科技生態城、潼湖創新小鎮、潼湖科學城三個科技小鎮項目啟動，黃江科技小鎮、三河市科技小鎮已立項。
華夏幸福借力PPP模式推進產業小鎮建設，規劃、開發、招商、運營一條龍運作，目前在河北大廠、香河、浙江嘉善等地區打造的影視小鎮、機器人小鎮、人才創業小鎮等已經初具規模。
樂視與融創聯手發展樂視汽車小鎮，目前啟動的莫干山汽車生態小鎮規劃一期4300畝，規劃建成融樂視汽車制造、觀光體驗、樂視體育、樂視音樂主題游樂等功能為一體的特色小鎮。
一時間，科技小鎮建設變得火熱起來。東灘顧問參與過很多科技地產項目，也做過兩個科技小鎮項目，這里結合內部的一個專題研究材料，對科技小鎮的發展路徑做個初步的探討。
一、科技小鎮興起的時代機遇
時代機遇1：顛覆性創新時代，新興科技產業成為主導
2008年全球金融危機以來，有關新一輪科技革命的討論持續高漲。應該說，由信息革命主導的第三次顛覆性創新時代還在持續發酵，當今中國，結構性產業機遇、改善性產業機遇、創新性產業機遇并存，北斗導航、云計算、大數據、人工智能、智能制造、3D打印、數字內容、基因技術、物聯網等新興科技應用擴散加速，科技創新領域仍是當前最大的創富場。特別是在“大眾創業、萬眾創新”計劃的鼓舞下，創新創業出現爆發式增長，參與創新創業投資孵化的各種機構也是極大擴散。
時代機遇2：城市經濟亂象叢生，小鎮經濟因風而起
另一個視角來自區位，城市經濟發展伴隨著空間、資源不足等城市病問題，發展空間受限、交通問題突出、生活成本高企等等，而小鎮經濟擁有產業經濟發展的眾多資源，土地空間、生態環境、生活成本等方面的優勢，使小鎮經濟發展所需的人才、資金等要素正在不斷集聚。近年來，城市群的規劃和發展助推了產業下沉，國家、地方政策積極支持小鎮建設，城市的高端產業資源加快外溢。相比原來在大城市周邊的產業園區／產業地產（一般配套比例不得超過10%），科技小鎮（產文旅居融合發展）對于下沉的產業資源具有更大的吸引力。
時代機遇3：浙江小鎮模式初步成型，科技小鎮模式借鑒可期
科技產業小鎮異軍突起，浙江特色小鎮作為先行者，起到了很好的示范效應。與歐美國家科技小鎮的發展不同，浙江模式帶有更大的規劃主導性，地方政府的支持力度非常大，加上產文旅居融合發展所具有的經濟性，使得科技小鎮成為了中國多種發展訴求（城市群、美麗中國、消費升級、PPP模式等）的結合點。西湖云棲小鎮、余杭夢想小鎮、臨安云制造小鎮、德清地理信息小鎮、余杭傳感小鎮、蕭山機器人小鎮、寧海智能汽車小鎮、長興新能源小鎮、江北動力小鎮、秀洲光伏小鎮、海鹽核電小鎮、江山光谷小鎮、新昌智能裝備小鎮等，正在證明科技小鎮的爆發力。
二、科技小鎮建設的基本范式
科技小鎮的內涵是什么？如何通過科技小鎮的眾生相，勾勒出科技小鎮的圖譜呢？這里我們講幾個科技小鎮的例子，杭州夢想小鎮、云棲小鎮作為示范性科技小鎮，主要功能構成為孵化器＋社區＋商業配套；東灘顧問在前幾年做的產業園區項目中，有一個在嘉興的智能家居產業園現在升級為智能家居產業小鎮，有一個在鹽城的大豐高新技術區（未來科技城）現在將其中一部分升級為希望小鎮。
從中可以看出，科技小鎮本質上就是科技城的縮小版或者科技地產的升級版，主要體現為“綜合體+社區”的產品空間組合。科技小鎮的主要功能載體有三類，一是科技產業綜合體，包括智能制造基地、科技研發中心、科創服務中心、科技孵化器、科技加速器等；二是科技旅游綜合體，科技主題公園、科技博覽中心、科技文化創意中心等；三是城鎮服務綜合體，包括科技主題酒店、智能醫院、智能化社區管理、科技人才公寓等。
從產品模型看，科技小鎮呈現為“科技+文化+雙創+旅游+社區”的五維范式，是一個融合產品制造、研發、科技服務的產業生態圈，一個集聚創新資本、雙創人才、科學技術的資源集聚區，一個涵蓋新型科技文化旅游、科技生活體驗的未來消費區，一個空間社區化、引擎互動化、業態融合化的雙創空間，一個安全舒適、現代化、信息化、智能化的智慧生活區。
從發展方向看，科技小鎮主要有“新興科技小鎮、產業智造小鎮、創新創業小鎮”三類。（1）新興科技小鎮：聚焦新興產業（新一代信息技術、云計算、大數據、互聯網、智能制造等），主要位于經濟發達地區，有新興產業集聚基礎；（2）產業智造小鎮：以傳統制造產業的智能化生產改造和高端轉型，突出小鎮的智能化建設；（3）創新創業小鎮：聚焦科技產業的創新創業，與高校、科研機構、研發企業有合作，有人才集聚的產業和生活環境、創新創業平臺。
三、科技小鎮運營的六脈神劍
科技小鎮開發從范疇上屬于區域綜合開發，遵循一二三聯動開發（土地一級開發、部分二級項目開發、三級產城運營）的理念。小鎮的規劃建設只是一個開始，更重要的在于小鎮運營和產業發展。我們看到的這么多的科技小鎮項目，能夠持續成功運營的恐怕不會很多，其中的關鍵在于能否構建并形成持續的運營升級能力。華夏幸福在全國開發了那么多產業新城項目，目前看能拿得出手的成功案例也不多，而且基本都是坐等“風”來的區位非常好的項目。所以說，從地產開發商到城市運營商再到產業運營商，存在著巨大的鴻溝需要跨越。這里，結合東灘顧問的咨詢實踐，談談科技小鎮運營的幾個關鍵方面。
1、少商劍：甄選主題產業——產業破題，小鎮定勢
首先要定小鎮的特色產業。梳理企業聚集現狀、產業發展基礎以及區域產業轉型需求，借勢為主、造勢為輔，確定根植性強的主題產業，打造產業IP，促進企業集聚，形成科技產業生態圈。一般從戰略性新興產業、傳統制造業智能化轉型和科技創新創業服務業中進行產業選擇，圍繞主產業鏈集中突破，挖掘當地的或主產業的文化旅游基因，延伸科技與文化融合發展的相關業態，打造產業的核心優勢，積極引導主題產業相關企業集聚。
2、商陽劍：集聚科創資源——人才聯合，創新動力
充分利用項目周邊科創資源，集聚科技小鎮產業發展的人才、技術等科技創新資源。主要有三個路徑：一是學院派科技支持，充分利用入駐小鎮的科技產業相關高校、研究所人才資源，形成地區科技聯盟；與小鎮主題科技產業相關市內、省內、國內外高校及科研機構達成戰略合作，在支持小鎮產業創新發展。二是研發技術支持，積極打造主題科技產業相關的總部經濟園和科研中心，引導國內外相關知名科技企業研發中心、科技總部等入駐。三是產業高端人才引進，以小鎮入駐企業為基礎，積極招徠主題科技產業相關高端人才；以雙創為契機，招引創新創業人才入駐小鎮。
3、中沖劍：引導政策支持——大開大闔，產業推手
結合產業政策和小鎮政策支持，集聚科技小鎮發展的外在推動力量。主要有六類政策：一是小鎮政策，包括小鎮發展規劃、土地支持政策、稅收優惠政策；二是科技產業政策，包括科技產業發展規劃、科研項目/立項支持政策、智能制造產業政策、產業高端化轉型支持政策；三是服務平臺政策，包括雙創扶持政策、孵化器/加速器政策、共享辦公政策；四是金融政策，包括產業扶持基金政策、科技產業專項基金政策、科技產業融資扶持政策；五是配套政策，包括科技旅游政策、智能化社區支持政策、海綿城市支持政策；六是人才政策，包括人才引進政策、落戶政策、購房支持政策等。例如杭州夢想小鎮為創業者提供了從辦公場所租金減免，到低利息貸款以及天使投資引導基金等一系列扶持政策，涵蓋苗圃階段、孵化器階段到加速器階段，尤其對“泛大學生群體”創新創業活動給予大力度的政策支持。
4、關沖劍：搭建公共平臺——公共支撐，共享發展
以政府為支持，構建“招商+投融資+交易+人才+智慧服務”的公共平臺（實體平臺＋虛擬平臺）。招商服務平臺，創新產品設計、建設專業化的產業載體（比如創業苗圃、眾創空間等），設計合理的項目評審機制、項目促進機制；投融資平臺，設置科技產業引導基金、產業投資基金、產業發展專項基金、信貸融資平臺等；公共資源交易平臺，包括技術產權交易平臺、科技成果轉化平臺等；人才服務平臺，教育培訓平臺、創新創業服務平臺、科技人才公寓等；智慧服務平臺，涵蓋產業大數據服務、旅游服務等內容。例如杭州夢想小鎮打造了一體化的互聯網創業服務平臺：創客工作坊平臺、創客集市平臺（商業配套服務O2O平臺）、創客擂臺平臺、創客募化平臺（發布項目眾包、眾籌、招募團隊信息）、創客生活平臺（生活配套服務O2O平臺）。
5、少沖劍：完善服務體系——市場機制，靈活供給
服務體系的建設遵循專業化的原則，按專業設置專業化的運營服務機構，或引進整合第三方服務機構，構筑支持科技產業發展的市場化服務體系。主要包括生產性服務、生活性服務和生態性服務三類，重點關注生產性服務導入和培育（打造科技產業生態圈不可缺少），包括風險投資、創業投資、融資租賃、展覽展貿、集中采購、倉儲物流、檢測認證、共享辦公、論壇交流等。小鎮要形成豐富多彩的活動組織，自己組織或依托第三方中介機構，讓小鎮充滿創新活力、人文氛圍。
6、少澤劍：創新模式機制——聯合運作，各方互利
科技小鎮發展空間較大，涉及內容較多，單靠一家單位很難玩得轉，所以我們看到了碧桂園聯合清華大學、樂視與融創聯手等聯盟開發方式，“開發主體＋產學融政協”聯合開發運作，可以更好地共享科技小鎮的發展紅利。從商業模式看，科技小鎮開發運營要合理搭配科技地產銷售、科技地產經營、科技發展服務收益、科技產業投資收益多種收益方式，特別要關注科技企業孵化、股權投資收益、科技產業化投資收益，實現可持續的發展。
科技小鎮之火，能否形成燎原之勢？市場化企業特別是地產企業成為科技小鎮的主導開發力量，介入到產業投資和運營領域，以部分的內容運營替代單純的地產開發，可能是地產企業轉型的一個好的途徑。當然這里有借機低成本拿地之嫌，但是我們從中國經濟轉型升級角度看，這未必不是代表著一個新的開端，一個更加市場化、人性化的發展道路。
※案例借鑒※
杭州夢想小鎮——全國特色小鎮示范工程
杭州的夢想小鎮位于杭州市余杭倉前區域，地處杭州未來科技城核心區域。2014年9月“夢想小鎮”正式啟動建設，2015年3月夢想小鎮正式啟用。至今，夢想小鎮吸引了創業項目910余個，其中已有90余個項目獲得百萬元以上融資，融資總額達34.5億元人民幣。夢想小鎮已成為浙江省信息經濟的新增長點，全國特色小鎮中的示范工程。
1、項目定位：創業小鎮＋基金小鎮
夢想小鎮的核心區規劃面積3平方公里，分為互聯網小鎮和天使小鎮?；ヂ摼W小鎮重點重點引進電子商務、軟件設計、信息服務、集成電路、大數據、云計算、網絡安全和動漫設計等創業項目。天使小鎮重點聚集天使投資基金、股權投資機構、財富管理機構，培育科技金融和互聯網金融，著力構建全鏈條的金融服務體系。
2、特色空間：保護與開發并舉
夢想小鎮的主要功能構成為：孵化器+社區+商業配套，構建“創業苗圃+孵化器+加速器”的全程孵化鏈條。
夢想小鎮在保留原有自然風貌的基礎上，整合現有的山水自然景觀和人文歷史景觀，對道路、綠化、水體進行綜合整治，營造出具有江南水鄉特色和歷史文化底蘊的生產、生活、生態空間。
小鎮保留了現有的水泥廠、老街、水田等歷史遺存和自然生態，對存量空間按照互聯網創業的要求進行改造提升。對章太炎故居、四無糧倉等文化內涵進行充分挖掘，使其成為最具特色的小鎮基底。
3、創新機制：遵循開放思路理念
政府出資社會運營：由余杭區政府出資，交由菜根科技有限公司負責小鎮的全面運營，旨在培育和孵化以互聯網產業為特色的新一代信息技術產業和以科技金融為重點的現代科技服務業。
創新服務團隊組建：組建了一支思想開明的服務團隊，以期更加貼近小鎮內年輕化的創業團隊，理解眾多90后創業團隊的idea。
4、孵化招商：創業孵化+產業投資
在創業孵化方面，摒棄根據產值、稅收對企業進行扶持的一般做法，創業者可以享受到從辦公場所租金減免，到低利息貸款以及天使投資引導基金等一系列扶持政策。
在投資招商方面，通過孵化與基金疊加，緊緊抓住創業中最關鍵也是最艱難的兩個環節，讓“人才”與“資本”無縫對接。設立天使投資引導基金和創業貸風險池，與多家基金和銀行合作，定制金融產品，以政府投資帶動風險投資，以風險投資帶動孵化服務。
定期舉辦“創業先鋒營”入駐選拔賽，每個月評比一次，決出前四名成為“金鑰匙”項目。獲勝項目將獲得最長三年的免租辦公場地、最高100萬元的風險池貸款、30萬元商業貸款貼息以及在云服務、中介服務、人才租房等方面的優惠扶持政策。
5、特色服務：線上線下創客社區
發行“創新券”，通過政府購買服務的方式支持創新創業。積極引入專業的孵化、中介、服務機構，完善創新創業服務鏈條。
通過建立公共線上線下創客社區，提供企業社交網絡、專業技術服務平臺及產業鏈資源整合、國內外知名孵化器聯動，幫助中小微企業成長，并借助互聯網金融的杠桿效應，打造一個開放的互聯網創業生態系統。
云生態系統為小鎮的鎮民提供一體化的互聯網創業服務：創客工作坊平臺、創客集市平臺（商業配套服務O2O平臺）、創客擂臺平臺、創客募化平臺（發布項目眾包、眾籌、招募團隊信息）、創客生活平臺（生活配套服務O2O平臺）。
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