本期導讀：
產業地產開發熱潮
園區開發模型的幾個特性
園區開發模型——可復制的產業地產模式
案例借鑒：天安龍崗數碼新城
※動態資訊※
產業地產開發熱潮正在改變著傳統的園區開發模式。受國家產業結構優化升級及對住宅市場的調控的影響，產業地產迎來了利好的發展機遇。傳統的房地產開發商為實現企業的轉型和發展，紛紛在全國范圍內展開戰略布局，“目前國內排名前20的房地產商，有一半以上涉足于產業地產。”如深圳天安數碼城集團在全國13個城市布局了天安數碼城項目，聯東集團在全國7個城市開發運營12個聯東U谷產業園項目。
※主題解析※
隨著對專業化要求的加深，企業已經成為園區開發運營的關鍵主體，從開發主體的利益以及園區發展的趨勢出發，探尋一種可復制的園區開發模型，成為新的時代背景下產業地產開發模式。產業園區的開發模型應該具有以下幾個特性：
混合化。企業作為開發主體追逐盈利的本質，決定了財富的持續增長的目標需求，同時在現代城市規劃講求產城融合的發展理念需求下，為了突破工業地產土地價值的微利性，滿足產城一體化，產業地產通常包含了居住、商務、休閑、配套等一系列外延空間，是一個集產、商、住為一體的產業綜合體。比如，天安數碼城已成為集產業、商務、交流和生活于一體的企業圈和生活圈，用多元復合功能構筑產業園區特有的社會體系，推動區域城市化、工業化和現代化的同步發展。
精細化。以往政府主導園區有著天然的政策優勢，園區更多受外力驅動發展。動輒幾十萬畝的土地開發、追求“數字”政績體制制約下，傳統的園區開發普遍表現為產業結構“大而全”式的粗放發展。隨著政策優勢影響的下降，要獲得比較競爭力則需要來自產業、服務、文化等園區內力驅動，同時，土地面積規模也達不到過去的規模，這些都對園區開發提出了精細化開發的要求。
產業聚焦化、功能分區具體化、服務專業化成為精細化開發的突出表現。產業結構從門類和環節上都呈現出細化的特點，新興戰略性產業以及研發、設計等高附加值環節成為主導；功能分區的規劃更為細致，物業類型、各類功能區配比、容積率都更為具體；開發商為園區提供的服務更加專業和全面，逐漸形成從產業發展到行政管理到生活服務的全套管家式的服務體系。
復制性。對于大型地產商而言，目光瞄準的是在全國范圍內展開布局，在全國范圍內樹立品牌，因此，其產業園區的開發運作模式需要具備可復制性，如深圳天安數碼城集團，20年間已在全國13個城市成功布局了天安數碼城項目，與100多家行業優秀企業、知名商業機構和服務機構結為戰略合作伙伴，依賴的就是成熟、系統、可復制的商業發展模式。
※主題觀點※
園區開發模型——可復制的產業地產模式
隨著產業分工專業化的不斷加深，產業聚焦化的特征也愈加明顯，不僅表現為產業門類聚焦，而且在產業鏈環節上也呈現更為純粹的趨勢。這種聚焦使得更為深入、細化、有針對性的探索產業發展需求成為可能，同時為構建模型化的開發模式帶了可能。
一、構建主題性產業引擎
聚焦的主題性產業無可厚非是園區的核心引擎，戰略新興產業成為產業地產發展的熱點。從產業門類來看，十八大的召開進一步指出要優化產業結構、促進區域協調發展，生物、互聯網、新能源等戰略性新興產業發展迅猛；從產業鏈環節來看，高新技術產業的研發、設計環節以占地規模小、附加值高、污染小等特點，更有利于開發商高效利用土地價值，因此受到產業地產的追捧。
從東灘顧問運作的項目實例來看，華夏幸福基業固安工業園的肽谷生物醫藥科學園將產業明確聚焦在生物醫藥的藥物研發環節，大豐汽車2.5產業園聚焦汽車檢測服務及研發設計環節作為聚焦產業，都體現了產業聚焦化及高端化的特點。
二、產業地產的“空間模型”
空間模型解決的是產業園區的各種要素資源、功能服務必不可少的載體表現問題。不僅包含傳統的產業空間結構、功能分區布局、項目設置等問題，更為重要的是在立足于開發主體專業化的角色特點基礎，提出空間體系的概念以及標準化功能分區配比。
首先，依據園區、產業的載體需求，結合具體的開發理念，將空間解構成立體的、復合的空間體系。空間體系的構建既能體現功能性又能體現特色。就基礎空間而言，物理空間、虛擬空間、文化空間是現代園區開發必不可少的三大空間。首先，物理空間最為基礎，是承載園區產業、生活的硬件空間載體，如廠房、實驗室、住宅、酒店等，需要結合不同的產業需求、入住人員的層次特點打造，著力體現專業化；其次，虛擬空間是現代化園區不可或缺的載體，依托互聯網及智能化技術的發展，實現園區對內對外溝通的信息化、網絡化、智能化，如數據網、商務網、一卡通等。最后，文化空間越來越成為重要的一環，一流的園區通常都有著自己的精神理念，特別是對于科技性園區來講，通過相應的空間表現形式營造獨特的文化氛圍是體現園區特色的重要要素，如主題廣場、雕塑群、圖書館、規劃館等。
除了上述三大基本的空間，根據具體的需求，可以增加或突出其他的空間，構建更為符合實際要求的空間。
其次，標準化產業區與配套區的分區功能配比。總結國內外科技園區的數據，容積率通常在1-1.5之間，配套區域產業區建筑面積比例約為1:1，其中配套區包含生活區、商業區、商務區，建筑面積比例約為2:1:1，產業區通常包含研發孵化區及產業化區，孵化區建筑面積比例一般在40%以上。功能配比需要結合園區的開發定位以及區域周邊條件進行實際調整，例如，周邊緊鄰或者規劃建設大規的模社區、生活配套服務設施的，應適當降低園區配套區的配比。
三、產業地產的“能力模型”
能力模型是圍繞影響園區產業發展的關鍵成功因素構建的服務能力體系，是構筑園區核心優勢的關鍵，需要通過系統的方法，特別是需要在對產業有較為深入的理解的基礎上，歸納總結出影響產業發展以及園區，發展的關鍵服務能力。具體方法可以通過案例分析、調研訪談等，同時結合園區的實際、特殊需求進行適當的調整。
一般說來，對于科技園區，技術、人才、資金、轉化、推廣都是必不可少的關鍵成功因素，因此，從這幾方面入手，園區的服務能力模型構建起完善的技術支持能力、人才集聚能力、資金運營能力、商業轉化能力以及園區推廣能力服務體系，是必備的基礎。對于具體的園區，可以根據需求進行相應的調整，比如增加知識產權保護服務能力、政府資源能力等特色化的服務能力。
每個能力之間彼此的側重點不同，相對獨立，又相互影響。構建的策略也有多種方式，可以幾種能力相互平行，也可以以根據具體的情況，將某一或某幾個能力進行突出，其他能力圍繞核心能力構建。
技術支持能力的構建重點在于技術平臺體系，需要深入發掘細分產業關鍵環節技術需求，通過自建、招引、共享等方式搭建專業化、鏈條化的支撐平臺體系。
資金運營能力的構建重點在于資金的募集和運作機制，招引多元主體的資本真正進入園區，完善借貸、投資服務中介環境，創新回籠機制，構建起“投進來、用起來、回得來”的高效的資金運營體系。
人才集聚能力的構建重點是人才服務體系，通過分析主題產業所需的人才類型及層次結構，對接各類人才的層次化需求，通過人才吸納、人才培訓、人才安置服務體系的構建，搭建起“引得進、留得住”人才集聚能力。
商業轉化能力的構建重點在于科研成果交易平臺的構建，通過集聚技術交易領域所需的評估、認證、監管、審計、知識產權保護等科技中介機構，搭建起對接技術供給方和需求方高效率、安全的商業轉化通道，實現科研成果“自由進出”。
園區推廣能力構建重點在于品牌樹的建立，樹立業內園區品牌、產業品牌、企業品牌，通過多種媒體形式、營銷活動，面向客商、人才、行業組織，系統化的構建知名度和影響力。
四、產業地產的“商業模型”
商業模型是解決園區開發主體的資金治理問題，實現收益最優化，確保園區可持續運作的保障。商業模型的構建需要通過分析開發主體的開發目標、經濟實力條件，明確開發主體在園區建設當中扮演的角色、承擔的任務，選擇適合的投入、收益方式，設計開發方案。
首先，明確角色及任務。大型地產商作為園區開發主體，園區開發商、服務集成商是其扮演的基本角色，此外，開發主體還可能扮演其他角色，如產業投資商，主要負責園區開發、資產經營、產業經營等三方面任務。
作為園區開發商，承擔著土地開發、項目開發的責任，根據開發目標、不同項目，確定自建、合作開發、股權投資等投入方式，通過物業出租、出售獲得收益；作為服務集成商，承擔著招商引資、運營管理的責任，通過平臺服務、物業運營管理獲得收益。作為產業投資商，通過成立基金、物業入股等形式投資產業發展，從中獲得投資收益。
其次，設計開發方案。通過調節主要影響變量以及開發時序，確定開發方案。主要影響變量指的是各種比例關系，包括各類物業比例（用于指導功能分區布局）、自主開發比例、物業租售比例、產業投資比例（適用于開發主體參與產業投資）、自主服務比例五種比例，根據開發主體的具體情況確定，核算財務收支情況；開發時序是通過合理安排近、中、遠期的開發重點，實現財務長短期平衡，收益的最優化。
※案例借鑒※
天安龍崗數碼新城
一、園區概況
天安龍崗數碼新城是由由深圳天安數碼城有限公司全資控股的深圳市龍崗數碼新城有限公司開發運營，是以“天安數碼城模式”為標準的專業科技園區。位于莞深惠城際中心——深圳龍崗區的核心區域，于2005年開始建設，是承擔深圳未來愿景與實現城市功能定位的重要建設項目。園區占地12萬平方米，規劃建筑面積36萬平方米，總投資超過15億元。目前，一、二期建筑面積17.8萬平方米已全部投入使用，2011年園區共注冊企業176家，其中包括2家上市企業和8家擬上市企業，年產值已超過80億元，入園企業取得各類專利技術成果1400多項，引進高素質人才6000余人。規劃建成后可容納500-800家創新科技產業、創意產業、金融服務業等各類優質企業，可引進約2萬名高素質人才，年高新技術產品產值可達400億。
二、產業發展
園區重點集聚創新科技、創意、金融服務、專業服務機構，聚焦發展中小民營科技企業總部基地。
目前天安龍崗數碼新城項目一期、二期已投入運營，（建筑面積共計16.6萬平方米）現已聚集了深圳市高新投、深圳市地鐵三號線、東進通訊、勵得數碼、益心達醫學、時代電子、美途科技、深賽爾實業、國際物流、亞泰光電、華工激光、任子行網絡、興電科技、金邁克精密科技、靈訊達實業等高新技術企業為代表的各類科技企業。
三、空間建設
天安數碼城為企業提供高品質、專業的研發辦公空間，為創意企業提供多層次、生態的景觀空間，激發創意靈感，如綠色office、屋頂花園；國際化概念的配套服務空間，如blox-Mini商業街區；現代化的虛擬空間，如數字化辦事大廳等。
在業態分布上天安數碼城也形成了比較合理的物業配比結構。產業屬于研發型物業，科技研發或創意產業為主體客戶，研發物業達到60%-70%；另外，要解決一部分園區企業里面的白領或是研發人員的居住要求，住宅物業占到20%-25%，便利性商業配套一般占10%-15%。
四、能力建設
天安數碼城集團經過多年的園區開發運營，已經形成了系統的服務運營理念和模式。園區圍繞中小型企業，構建完善的高成長企業服務體系，包括政府支持平臺、產業鏈平臺、生態環境平臺、商務平臺以及交流平臺。
天安數碼城已經與多家企業和機構形成了穩定的合作伙伴關系，服務于每個天安數碼城項目。包括與東方富海、UA融易貸以及銀行、擔保等金融機構搭建的投融資平臺；與清華天安、中國移動、中國聯通、中國電信搭建的數字化服務平臺；與國家級創業服務中心、國家級科技企業孵化器、政企服務中心、公共軟件服務平臺、知識產權工作站、孵化器協會、社區工作站、天安派出所搭建的公共服務平臺；聯合17家商業銀行、26家餐飲、2家超市、4家24小時便利店、幼兒園、社區醫院搭建的商務配套平臺；以及天安物業、智客會、天安商會、企業家會所、數碼會議室、天安經紀等品牌專業配套平臺。
五、商業運營
天安數碼城產業地產區別于傳統的住宅地產，主要有三個方面投資回報的組合。
首先，保證一定比例的物業出售。如果沒有充足的銷售額，就難以支撐規模化的開發建設，只是產業地產的產品類型更為豐富，面對的客戶主要是企業。總部樓、產業大廈、研發大廈等產品，也會有部分直接銷售。
第二，持有一部分物業用來出租，賺取租金，并在未來物業升值之后取得收益。
第三，用各種方式將投資的中小企業資本化，實現新的增長。
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