2013年，習近平主席在海南考察調研時強調“小康不小康，關鍵看老鄉(xiāng)”，這一句話也道出了農業(yè)在我國的重要地位，全面建成小康社會，基礎在農業(yè)，難點在農村，關鍵在農民。如何看待農業(yè)的優(yōu)先發(fā)展地位？如何實現(xiàn)農業(yè)的產業(yè)升級？這里結合2019年中央一號文件的解讀以及農業(yè)地產模式的探討，為大家拋一些思路。
一、農業(yè)產業(yè)升級的大背景
首先簡單介紹一下農業(yè)升級的背景，我們認為促進農業(yè)產業(yè)升級的因素主要有三點。一是國家鄉(xiāng)村振興政策的大力推動，二是市場消費升級，三是農業(yè)技術的提升。
自2004年開始，中央一號文件連續(xù)16年聚焦農業(yè)農村問題，18年更是提出了鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略（最早是在2017年的十九大報告中提出的），不斷釋放政策紅利，包括土地政策、財政政策等多角度促進農村振興。
市場消費升級主要由兩個方面，一是人們對農產品的質量提出更高的要求，從吃飽到吃好，倒逼農產品質量升級，帶動了生態(tài)農業(yè)、綠色農業(yè)、有機農業(yè)等的發(fā)展。二是人們對農業(yè)的功能提出了更高的要求，從最初的只承擔種植、養(yǎng)殖的功能，到現(xiàn)在需要承擔起休閑娛樂、科普教育、養(yǎng)生養(yǎng)老等多功能，產生了諸如體驗農業(yè)、休閑農業(yè)等多種新業(yè)態(tài)。
第三個助力農業(yè)升級的因素是農業(yè)科技的進步，科技創(chuàng)新主要體現(xiàn)在兩個方面，一是生產效率的提升，二是生產方式的變革。生物育種、設施農業(yè)、農機裝備提高了農業(yè)生產效率；新型互聯(lián)網技術促進了智慧農業(yè)的發(fā)展，改變了傳統(tǒng)的生產方式。我們總結了從2004年開始的歷年來的一號文件的主題，可以看出國家對農業(yè)的要求也在不斷的升級，其中科技創(chuàng)新和產業(yè)融合一直是農業(yè)產業(yè)升級的兩個關鍵詞。
二、中央一號文件加碼農業(yè)升級
下面這一部分是對2019年中央一號文件的解讀，今年的一號文件是2日19日元宵節(jié)當天發(fā)布的。今年的文件主要圍繞著8個方面部署工作，分別是：脫貧攻堅、農業(yè)增產提質、鄉(xiāng)村建設、鄉(xiāng)村產業(yè)、農村制度改革、和諧農村、農村基層組織、體制機制。我們重點討論的是農業(yè)增產提質、鄉(xiāng)村產業(yè)、農村制度改革這幾個角度，就農業(yè)升級內容提煉出四個關鍵點。
第一個是農科科技創(chuàng)新仍然是農業(yè)農村發(fā)展的重點，原文中我摘錄出與科技創(chuàng)新相關的條款，總結出兩個關鍵點就是加快突破農業(yè)關鍵核心技術和加快先進實用技術集成創(chuàng)新與推廣應用。
第二個關鍵點是強調要求發(fā)展鄉(xiāng)村產業(yè)，產業(yè)分為五個維度：一是特色農業(yè)，也叫品牌農業(yè)，文件中提出要支持建設一批特色農產品優(yōu)勢區(qū)，并且創(chuàng)新發(fā)展鄉(xiāng)村手工業(yè)，培育家庭工場、手工作坊、鄉(xiāng)村車間。第二是支持在主產區(qū)形成農產品加工產業(yè)集群，改變過去農村賣原料、城市搞加工的格局，在這一部分提出加強現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)園、農村產業(yè)融合發(fā)展示范園、農業(yè)產業(yè)強鎮(zhèn)等載體的建設。第三個產業(yè)是農村新型服務業(yè)，分為農村生產性服務，這個針對的主體是農民和農業(yè)創(chuàng)客，另一種支持的服務業(yè)就是鄉(xiāng)村旅游業(yè)，文件中提出支持休閑旅游、餐飲民宿、文化體驗、健康養(yǎng)生、養(yǎng)老服務五類產業(yè)的發(fā)展。第四點是支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，提出要搭平臺、建體系、給資金、降稅費，吸引更多的人返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)。第五點是數(shù)字農業(yè)，這是一號文件首次單列實施“數(shù)字鄉(xiāng)村”戰(zhàn)略，去年也提到了數(shù)字鄉(xiāng)村，不同的是去年的提出是為了推動農村基礎設施提擋升級，而今年的戰(zhàn)略范圍更加廣泛，是近年來中央提出的“互聯(lián)網+農業(yè)”、“數(shù)字鄉(xiāng)村”、“農業(yè)大數(shù)據(jù)”等戰(zhàn)略的統(tǒng)合性描述，強化了數(shù)字鄉(xiāng)村戰(zhàn)略的地位。
第三點是農村制度改革。一是農村基本經營制度改革，強調以家庭經營為基礎，突出抓好家庭農場和農民合作社兩類新型農業(yè)經營主體，并且深化小農戶和合作社、公司之間的利益鏈接機制，切實的保障農民的權益。第二是土地制度的改革，文件提出“三個堅持”、“兩個允許”、“一個加快”、“一個推開”。三個堅持的核心是保障農民土地權益，這為進城農民吃下了定心丸，不用擔心土地被收回。兩個允許分別是：允許承包土地的經營權擔保融資，目的是方便抵押貸款；允許在縣域內開展全域鄉(xiāng)村閑置校舍、廠房、廢棄地等整治，目的是盤活土地資源。一個加快是：力爭2020年基本完成宅基地使用權確權登記頒證工作，目的是宅基地權益更完善。最后一個推開是指“全面推開農村土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革”，這掃清了集體經營性建設用地直接入市的法律障礙。
最后一個關鍵點是資金投入增加，農村資金、人才，公共服務和基礎設施都不如城市，貸款難貸款貴，財政支持力度也不如城市，這是農村人口和資本不斷流向城市的原因。加大資金的投入保障力度，扭轉農村金融失血嚴重的局面，是為農村經濟社會帶來全面變革的關鍵。文件中強調要建設新型農業(yè)補貼政策體系，兼顧市場化改革取向和保護農民利益的關系，按照增加總量、優(yōu)化存量、提高效能的原則，進一步完善農業(yè)支持保護政策。政策重點支持的主體是家庭農場和農民合作社兩類新型農業(yè)經營主體，支持的產業(yè)方向為鄉(xiāng)村特色產業(yè)、鄉(xiāng)村新型服務業(yè)、現(xiàn)代農產品加工業(yè)、數(shù)字鄉(xiāng)村。
三、農業(yè)產業(yè)升級的核心抓手
結合鄉(xiāng)村振興相關政策的解讀，我們認為，實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的關鍵在于推動農業(yè)產業(yè)升級，而其核心抓手在于市場化操作的新型農業(yè)項目或者說農業(yè)產業(yè)地產。這類項目具有明顯的農業(yè)產業(yè)地產的屬性，能夠推動本地農業(yè)產業(yè)鏈的升級，還能帶來小鎮(zhèn)人氣的提升，能夠綜合考慮土地、產業(yè)、金融、人才等要素資源開放的機遇，并能夠吸引到愿意扎根于鄉(xiāng)村振興的有實力的運營商，例如農業(yè)龍頭企業(yè)（如多利農莊）、大型產業(yè)地產商（如藍城小鎮(zhèn)）、園林工程企業(yè)（如東方園林）等。
關于這類項目，我們結合農業(yè)產業(yè)鏈上的科技、生產、流通、消費四個環(huán)節(jié)，并考慮產業(yè)融合發(fā)展升級的趨勢，為大家分享四個農業(yè)產業(yè)地產模式。
1、農業(yè)工廠集群——高效益的農業(yè)產業(yè)生態(tài)圈
第一個是農業(yè)工廠集群，建設背景是中國長期的傳統(tǒng)小農經營模式導致了兩大問題：一是農地零碎分散，二是低效種養(yǎng)，最終使得農業(yè)規(guī)模化經營滯后，大規(guī)模的農業(yè)機械化“力不從心”。反觀美國、以色列等農業(yè)發(fā)達國家，大量使用大型農業(yè)機械裝備、智慧農業(yè)設施，實現(xiàn)了規(guī)模高效、智慧化的發(fā)展，美國1個農民效率抵得上90個中國農民，在這其中農業(yè)工廠模式功不可沒。
農業(yè)工廠是實現(xiàn)規(guī)模、高效、智慧化生產的業(yè)態(tài)趨勢，一方面它借助科技創(chuàng)新，通過互聯(lián)網、智能傳感、大數(shù)據(jù)等技術的“武裝”改造控制農業(yè)生長環(huán)境，利用智能機械，進行機械化耕種，大幅提升農業(yè)生產的效率、產量和品質；另一方面通過高效操作管理，把零散土地“化零為整”，進行規(guī)模化、機械化經營，變革了傳統(tǒng)小農經營方式，打破了傳統(tǒng)農業(yè)模式和弊端。
農業(yè)工廠集群的關鍵是以園區(qū)化方式推動農業(yè)工廠的集群化發(fā)展，主體還是以規(guī)模化的智慧化種養(yǎng)殖為核心，同時要根據(jù)當?shù)刭Y源疊加科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、交易流通、農業(yè)服務、科普休閑等附加功能，最終圍繞農業(yè)種養(yǎng)殖形成高效益的農業(yè)產業(yè)生態(tài)圈。規(guī)模化的智慧化種養(yǎng)殖提供可控的環(huán)境和空間，進行高效、智慧的農產品育種、種植和養(yǎng)殖，通常是在設施大棚、養(yǎng)殖廠房內配置智能傳感器、農業(yè)機器人等智能設施，打造智慧化農業(yè)設施（業(yè)態(tài)）。其他輔助業(yè)態(tài)和功能包括科技農業(yè)研究中心、實驗室、農業(yè)眾創(chuàng)空間、冷鏈倉儲中心、農資物品采購、農技培訓指導、農業(yè)金融、科普展示、休閑體驗等。
典型項目如壽光市田柳鎮(zhèn)現(xiàn)代農業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)示范園，1500畝的土地，建設了115個智慧大棚，2個4000平方米智能溫室，以及農資超市、農產品檢測中心、蔬菜交易市場等功能載體。項目采取的是“平臺公司+運營商+農戶”的開發(fā)運營模式，由田柳鎮(zhèn)政府和壽光金融投資集團合作投資，恒蔬無疆農業(yè)發(fā)展集團提供物業(yè)運營服務。
農業(yè)工廠集群在開發(fā)運營的過程中需要注意四點。
一是創(chuàng)新土地流轉方式，開展適度規(guī)模化經營。選址時考慮當?shù)氐霓r業(yè)基礎，選擇農業(yè)基礎較好的村鎮(zhèn)，考慮風險和規(guī)模化經營的益處，建議規(guī)模體量在1500-5000畝。土地流轉模式主要有土地銀行、土地入股兩種，這兩種土地流轉的方式都實現(xiàn)了農民與開發(fā)商之間的利益共贏，農戶可以結余勞動力進城打工，且可以獲得穩(wěn)定的分紅收入，開發(fā)商獲得整塊的土地后進行規(guī)模化的生產經營，提高了效率。
第二項操作要點是尋求共同的開發(fā)運營主體，農業(yè)工廠的開發(fā)運營主體有五類：政府國資平臺公司、農業(yè)科技企業(yè)、地產企業(yè)和農民合作社、家庭農場等新型農業(yè)主體。這些主體在業(yè)務上各有優(yōu)勢和側重，但大都缺乏農業(yè)設施工程經驗和專業(yè)農業(yè)服務經驗，因此需要尋找合作方，共同開發(fā)運營，完善園區(qū)服務體系。比如地產商需要尋求農業(yè)科技企業(yè)、農業(yè)設施工程企業(yè)合作，統(tǒng)一開發(fā)、運營、管理，建好之后的使用對象是個體農戶、創(chuàng)業(yè)公司和農業(yè)企業(yè)。如果想要搭建農業(yè)服務平臺，需要自主搭建物業(yè)載體，招引諸如農業(yè)監(jiān)測機構、科研院所、設備租賃企業(yè)等企業(yè)聯(lián)合提供服務。
第三點是應用前沿技術。鋪設芯片、安裝智能傳感器、應用植保無人機、采摘機器人等，實現(xiàn)設施智能化；并通過云計算、物聯(lián)網、大數(shù)據(jù)技術實現(xiàn)信息系統(tǒng)集成，為農業(yè)耕種管理提供智能決策輔助。
第四點是拓展業(yè)務鏈條，創(chuàng)新盈利模式。從最初的單一的產出收益，拓展為“高效產出+設施租賃收+增值服務+農資物品銷售+科普體驗”多種收益的結合。
2、農業(yè)流通樞紐港——農業(yè)流通模式升級
傳統(tǒng)小農生產模式下，農業(yè)流通需要經過層層經銷商，整個過程信息不透明、中間商組織化程度低，導致了流通成本高、監(jiān)管難、結構性短缺過剩等問題。近年時有報道的“蒜你狠”等天價菜、水果豐收卻爛地里的情況，本質上是農業(yè)流通不暢的原因。
農業(yè)流通樞紐港是傳統(tǒng)農業(yè)物流園的升級加強版，這里集聚了農產品和農資物品，集聚了農業(yè)金融服務、信息化服務、電子商務、貿易服務等，集聚了價格信息和供求信息，這種不同要素的空間集聚構建了完整的農業(yè)流通生態(tài)。成功破解農業(yè)流通信息不對稱、流通環(huán)節(jié)多、成本高等問題。當今的農產品物流園已開始重視金融、供應鏈等增值服務，樞紐港的態(tài)勢已經初現(xiàn)端倪。
傳統(tǒng)農業(yè)流通嫁接互聯(lián)網、物聯(lián)網等現(xiàn)代信息技術，實現(xiàn)交易流通、供需信息的整合，創(chuàng)新農資交易、農產品交易、倉儲物流三大功能，打通農業(yè)生產方與購買方之間的通道，吸引檢測認證、農業(yè)金融、中介代理等專業(yè)服務集聚。
（1）農產品交易的功能是服務于農戶、農業(yè)生產企業(yè)和消費者、農產品批發(fā)采購商，目的是提升農產品附加值、拓寬農產品流通渠道，集聚一批檢測認證、電子商務、品牌營銷、進出口代理、金融保險等機構，提供農產品檢驗認證、大宗拍賣、生鮮零售、品牌營銷、進出口代理等服務，打造“線上+線下”的平臺載體。
（2）農資物品交易主要服務于農戶、農業(yè)生產企業(yè)和農資物品生產商、供應商，目的是規(guī)范農資流通市場，增加信息透明度，整合上下游資源。集聚一批農資物品生產經營商、農業(yè)金融企業(yè)、農業(yè)信息化服務企業(yè)、設施農業(yè)工程企業(yè)等，提供農資物品銷售、智能設備融資租賃、農業(yè)信息化改造、設施農業(yè)工程、農技咨詢等服務。在載體平臺上，形成一站式農資用品超市、農資交易中心、線上農資信息平臺、農業(yè)金融服務中心、農業(yè)信息化服務中心等載體平臺。
（3）倉儲物流功能主要服務于農業(yè)企業(yè)和農資企業(yè)，以提升倉儲物流服務附加值，降低流通成本為目的，集聚一批生鮮冷鏈物流企業(yè)、加工企業(yè)、供應鏈服務企業(yè)，提供農產品倉儲、初級加工、冷鏈物流、供應鏈管理、金融倉庫服務。在載體平臺上，打造智慧冷鏈倉、凈菜工廠、金融倉庫、智慧物流信息平臺等。
農業(yè)流通樞紐港應該選址在農業(yè)基礎較好、交通連通性好的村鎮(zhèn)，規(guī)模體量考慮農產品交易量。農業(yè)流通樞紐港的操作要點主要有兩點：
一是需要聯(lián)合多個合作方，農業(yè)流通樞紐港以農業(yè)龍頭企業(yè)為主要開發(fā)主體，與農產品電商企業(yè)、檢測認證機構、農業(yè)金融、貿易等企業(yè)積極開展合作，通過構建“實體連鎖+線上服務”的模式為農資企業(yè)、農業(yè)企業(yè)、倉儲物流企業(yè)擴寬市場，對接資源。農產品生產企業(yè)和批發(fā)商和可以通過線上電商平臺完成銷售需求對接，然后在線下連鎖實體采購中心，完成大宗貨物貿易和零售。
第二個操作要點是創(chuàng)建新的利益渠道，構建“物業(yè)租金+電商平臺+金融服務+檢測認證收益”的收益模式。如河南萬邦國際農產品物流城構建了線上線下相結合的運營平臺，線下布局了農產品流通、農業(yè)休閑、農業(yè)科研、檢驗檢測等多種功能設施，構建起“物業(yè)租售+檢測服務+電商平臺銷售分成+電子結算服務+生鮮零售+物流配送”的多渠道收益模式。
3、農業(yè)硅谷——農業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)引擎
現(xiàn)階段我國農業(yè)發(fā)展存在著環(huán)境污染嚴重、裝備技術落后、農藥化肥綜合利用率低、產品受氣候限制等問題，而推動農業(yè)科技創(chuàng)新是解決上述問題的根本途徑。同時我國的農業(yè)科技創(chuàng)新存在著機構布局不合理、技術瓶頸難以突破、高素質人才匱乏、創(chuàng)新主體能力不足、成果轉化率低、市場化制度薄弱等問題，這嚴重制約了我國農業(yè)的發(fā)展。我們提出的解決方案就是建設農業(yè)硅谷。
現(xiàn)有的農業(yè)科技研發(fā)的載體形式主要有眾創(chuàng)空間、農村雙創(chuàng)示范園、農業(yè)創(chuàng)業(yè)園、農業(yè)加工技術集成基地、農業(yè)科技園、線下孵化基地和線上網絡平臺、專家服務基地以及科技特派員示范基地，這些載體都存在著服務單一或缺失的問題，無法為入駐園區(qū)的企業(yè)提供優(yōu)質的服務。
農業(yè)硅谷是農業(yè)科創(chuàng)園的升級版，匯集本地的技術、人才、信息、市場等多重優(yōu)勢，為入駐園區(qū)的企業(yè)帶來更加多樣化的服務，更好地帶動周邊區(qū)域實現(xiàn)轉型升級。農業(yè)硅谷的功能是構造現(xiàn)代農業(yè)服務業(yè)的生態(tài)圈，集農業(yè)科研、農業(yè)會展、農業(yè)咨詢、農民培訓、技術交易以及農業(yè)金融服務六種功能于一體。
農業(yè)硅谷不同于農業(yè)流通樞紐港和農業(yè)工廠集群，更偏重于總部經濟的概念，是一個“大腦”的功能，不需要大規(guī)模的農田。典型項目如南京國家現(xiàn)代農業(yè)產業(yè)科技創(chuàng)新示范園定位為農業(yè)硅谷，重點搭建高端實驗、中試孵化、成果快速轉化三大平臺，構建集聚科技創(chuàng)新、高端服務和農業(yè)及關聯(lián)產業(yè)總部經濟的科創(chuàng)核心區(qū)，以及花卉及園藝產業(yè)、畜禽產業(yè)、水產業(yè)、種植業(yè)等四個主題性技術中試孵化園，以農業(yè)科技成果中試孵化為主要功能。
4、休閑農業(yè)地產——促進農游融合升級
農旅融合在鄉(xiāng)村振興中被反復強調，休閑農業(yè)作為其業(yè)態(tài)，以農業(yè)科普體驗、觀光度假、休閑養(yǎng)生為核心功能，特色商業(yè)、文化創(chuàng)意、田園居住為配套，拓展了農業(yè)產業(yè)鏈和價值鏈，催生了農村新產業(yè)、新業(yè)態(tài)出現(xiàn)，成為農村經濟創(chuàng)新發(fā)展的新風口。
休閑農業(yè)地產可以分為五種類型：一是體驗觀光型，具體的業(yè)態(tài)類型包括市民農園、共享農場、農業(yè)公園等；二是主題娛樂型，具體的業(yè)態(tài)類型有農業(yè)主題樂園、農業(yè)嘉年華等；三是民俗文化型，具體的產品包括民俗風情園、特色文化村等；四是休閑度假型，具體的業(yè)態(tài)類型有度假農莊、共享農莊、特色民宿等產品；五是綜合發(fā)展型，典型的形態(tài)就是田園綜合體。
我們認為，這其中重點產品有共享農場、農業(yè)主題樂園、度假農莊和田園綜合體。
共享農場通常由農業(yè)種植公司和個人打造，由生態(tài)農田、戶外營地、迷你牧場、田園餐廳、特色民宿等業(yè)態(tài)組成。農場通過農田認租種植、農事活動舉辦、特色健康餐飲、牧場體驗、特色農產品銷售等為特色吸引以親子家庭游客為主的核心客群。
農業(yè)主題樂園以農業(yè)為基本元素，以科技、太空、美食、家庭為主題，由農業(yè)科技公司進行開發(fā)運營，在功能上以主題娛樂、科普展示、活動舉辦為主，把特色IP融入各種豐富的娛樂休閑設施和場館，不斷更新升級內容產品和服務，并策劃舉辦多類別的體驗活動。
共享農莊的操作關鍵在于“設施完善+平臺打造”：一方面要求道路通信基礎設施、鄉(xiāng)村景觀整治、商業(yè)配套、公共服務設施等比較完善，能夠充分滿足便利交通、生活配套需求，在景觀上需要營造良好的環(huán)境，實行農莊景區(qū)化提升；另一方面，在經營上，需要以合作或自建的方式搭建網絡交易共享平臺，鏈接農莊市場客群、投資開發(fā)商、農戶及村集體、農莊運營公司等主體，實現(xiàn)閑置土地、農宅、資本、運營方、消費需求的信息對接匹配，實現(xiàn)共享資源宣傳推廣。
田園綜合體應選擇在農業(yè)生產基礎較好的村落，且該地的優(yōu)勢農業(yè)與旅游業(yè)關系緊密，互動性良好。村落需要有一定規(guī)模的可建設用地，有大塊平整的土地，便于建設大體量的休閑度假項目。田園綜合體通常是由多個村落聯(lián)合打造的，便于發(fā)揮產業(yè)集聚化、規(guī)模化的優(yōu)勢。為保障農民的切身利益，配合土地流轉的相關政策，國內大型田園綜合體多采用“政府+企業(yè)+村集體+農民+X”的運營模式。在建設過程中秉著“尊重自然、生態(tài)設計、融合界面”的理念，最大限度地保留或恢復村落自然形態(tài)，從田園景觀、建筑形態(tài)、空間格局、原生植物裝飾等方面進行景觀與建筑改造，將鄉(xiāng)村空間與產業(yè)功能進行整合，實現(xiàn)農業(yè)生產空間與田園休閑旅居空間的融合。
最后再強調一遍，無論是農業(yè)工廠集群、農業(yè)流通樞紐港、農業(yè)硅谷和休閑農業(yè)地產，要能夠結合本地的農業(yè)產業(yè)資源，培育或引進一兩家有實力的鄉(xiāng)村振興運營商，綜合利用土地、產業(yè)、金融、人才等要素資源，以及農技服務、農資服務等不同領域的合作伙伴，共同推動本地農業(yè)產業(yè)鏈的升級，建設產鎮(zhèn)人協(xié)同發(fā)展的產業(yè)新市鎮(zhèn)。
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