隨著產業園區進入“運營為王”的時代，運營服務已成為園區運營商“不得不做、必須要做、值得去做”的主要業務。產業園區運營包括五個層面——產品運營、空間運營、服務運營、資產運營和產業運營，這五個層面各有其重要性和運營特點。在園區經濟不景氣的今天，需要做好各層面運營以形成復合的商業模式。
一、產品運營
產品運營主要聚焦于園區所提供的物業產品及相關配套產品。物業產品是園區運營商的生命線，也是能否打動客戶的關鍵。產品運營起始于園區產品設計，但并不截止于園區產品開發，后續的產品增值服務也很重要。
1、產品組合設計
園區產品包括核心產品和配套產品，核心產品有高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標準廠房等，配套產品有商務酒店、企業會所、人才公寓、員工宿舍、配套商業等。產品業態組合表現為園區的功能融合模式，一個趨勢是“產、辦、居、商”功能融合，營造產業社區和創新社區。一個標準是產品“好用”，能夠滿足特定產業對空間尺度、地面承重、建筑層高、廢棄物處理、供應鏈組織等的專業化需求，在此基礎上做到外在形象“好看”就更完美了。
2、產品增值服務
產品運營貫穿園區運營始終，后續的產品增值服務，包括對物業產品進行預制化裝修和辦公家具配置，提供拎包入住的園區產品；也包括為入駐企業提供空間定制化服務，根據企業特殊需求進行空間改造，比如為科技企業打造實驗室空間，為創意企業設計個性化辦公空間等。另外，隨著時間推移和市場需求變化，需要對園區產品進行升級改造，包括更新建筑外觀、提升內部裝修標準、增加智能化設備等，以保持園區的持續競爭力。
二、空間運營
空間運營旨在優化園區內的公共空間利用，提升公共空間的使用價值。園區空間運營涉及整體環境營造、公共空間運營和社交空間打造三個方面，隨著產業園區逐步融入城市環境，園區公共空間擁有了廣泛的發展可能。
1、整體環境營造
整體環境營造是園區產品在空間布局上的有機補充，主要服務于產業生態發展需要的公共空間和多元文化需求，包括廣場、公園、慢行系統、生態景觀、文化設施和智慧管理系統等。不同類型園區在整體環境營造上有著較大差異，工業園區要體現精益生產、交通物流高效等，科技園區更注重激發創新創業的活力氛圍。
2、公共空間運營
現代園區都非常重視共享空間的打造，包括設置共享會議室、洽談區、休閑區等，為企業和員工提供便捷的交流合作場所，在一定程度上可以降低企業生產運營成本。園區里面的公共空間利用好了，可以增加很多功能業態，也能產生不錯的收益，比如導入商業業態，餐飲、便利店、自動售貨機、唱吧等；利用公共的活動空間，可以作為企業展示、廣告位、外擺空間等，也可以定期或不定期舉辦活動。
3、社交空間打造
打造多種促進社交的公共空間，對于產業園區運營越來越重要。一是產業社交，為各種各樣的行業活動提供合適的空間；二是職場社交，為公司開辟非正式的交往空間，鼓勵公司內部與外部的人員之間發生交流碰撞；三是生活社交，室外空間豐富化、功能化，引導人們自動地停留和聚集。有一個趨勢是在園區內建立創意市集，以“數字經濟+”營造沉浸式消費場景，舉辦潮購季、美食夜市、青年愛情節、音樂節、網紅直播節、文創市集等時尚潮流活動，構建青年友好社區和創新應用場景。
案例鏈接：上海寶山智慧灣科創園
智慧灣科創園總占地面積約230畝，聚焦3D打印、智能微制造、VR/AR和人工智能機器人四個中心，集園區、社區、育區、展區、商業區和以體育為主的休閑區于一體。
園區周邊是大面積的居住小區，長期以來當地居民缺乏公共活動空間和商業休閑設施。智慧灣的改造充分挖掘居住和就業人群的需求，為社區打開親水便道，共享濱水空間；發展特色商業，吸納社區影院、博物館、藝術空間、風格迥異的餐飲和咖啡館、托兒所、書店、商務酒店等業態；改造高架橋下空間統一運營，年輕人在橋下的籃球場、滑板公園肆意馳騁。同時園區不斷策劃活動，帶動居民的日常消費和園區活力。
園區平均每年舉辦500余場活動，如：上海科技節科學之夜、城市空間藝術季、上海旅游節智慧灣科藝歡樂節、藝術名家匯演音悅漫步、樂高機器人大賽、科普研學營、上海味道智慧灣櫻花季咖啡文化節、上海市科普講解大賽、上海國際科技藝術展演、智慧灣夜生活節周末夜市等。
三、服務運營
產業園區的服務運營是圍繞企業需求展開的，涉及的服務內容非常廣泛，園區運營商必須有所取舍。不同的運營服務具有不同的功能效益和商業模式，需要根據園區的特點和企業的需求進行選擇和優化。
1、三種服務類型
產業園區的服務運營可以分為三種類型：一是基礎服務，包括物業管理、安保服務、保潔服務等，確保園區環境整潔、安全有序；二是專業服務，包括工商注冊、稅務咨詢、法律咨詢、人力資源服務等專業服務，幫助企業解決運營中的各種問題；三是創新服務，包括創業輔導、技術支持、金融服務等，助力企業創新發展和成長壯大。
2、公共服務平臺
產業園區的公共服務涉及人才、研發、咨詢、培訓、技術、金融等專業服務內容，提供高質量的公共服務平臺，將極大提升園區產業價值鏈效率。關鍵是做特定產業（企業）的痛點服務，如浦東軟件園的雙軟認證服務、上海醫谷的檢測服務機構集群等。整合區域基礎優勢產業升級需求，以共性的市場需求促進專業服務業態的導入，打通研發外包、技術轉化、知識產權、檢驗檢測等服務渠道，更有利于園區融入城市發展，也是園區經濟業態的一種有益補充。
3、企業鏈接服務
企業鏈接服務旨在促進產業鏈融合，做創新要素的廣泛鏈接，其手段包括構建產業沙龍、俱樂部、技術聯盟、職場社交等平臺，打造多種促進社交的連接場景。隨著數字化園區的發展，通過搭建工業互聯網、元宇宙園區平臺，提升園區虛擬空間鏈接能力，構建線上連接、線下經營的企業社群，營造全球鏈接的社交空間，形成內外開放、資源整合的產業生態圈。
四、資產運營
產業園區開發具有資金需求量大，投資回報期長以及政策風險較高等特點，因此園區運營全過程必須使資本戰略貫穿其中。對于產業園區來說，資產運營要形成一個閉環，中間的過程依賴于各種資產保值增值活動。
1、資產運營閉環
與物業產品銷售不同，做資產運營是一種長期性、整體性的操作方式，通過園區運營做高物業的使用價值來實現增值，通過資產出讓或上市完成一輪資本閉環，并獲得變現收益。產業園區開發到一定程度后，可以出售項目股權，或打包可以證券化的資產。隨著我國資產證券化相關政策的不斷完善，通過基金模式廣泛吸引社會資本參與產業園區開發運營，將會變得越來越普遍。
2、資產保值增值
資產運營主要關注園區資產的保值增值。一個是資產管理，即是對園區的土地、房產等資產進行有效管理，建立資產臺賬，定期進行資產清查和評估，確保資產的安全完整。另一個是資產增值策略，主要是通過提升園區的運營水平、吸引優質企業入駐等方式，不斷提高園區資產的價值。可以考慮對資產進行重新定位和包裝，拓展資產的盈利渠道；可以通過資產證券化等方式，盤活園區資產，實現資產的流動性和增值。
五、產業運營
產業運營以促進園區產業發展為核心目標。園區產業運營起始于產業規劃，決勝于產業培育，通過引進龍頭企業、孵化創新企業、暢通供應鏈等方式，培育和壯大園區產業，促進產業鏈上下游企業協同發展，形成產業創新生態。
1、產業投資孵化
園區運營商參與產業投資孵化，是以時間換空間來賭高額的企業未來收益，介入園區企業實體經營，為其提供創業孵化、股權投資、公共平臺，與企業共同成長，建立全產業鏈的服務收益模式。園區運營商一般圍繞特定產業進行戰略投資，選擇優質產業項目進行投資，促進科學家和企業家的配對，為創業公司導入技術、人才等關鍵資源。
2、切入產業供應鏈
園區運營商介入具體的產業運營環節，涉足銷售服務、采購服務、研發服務等供應鏈服務，助力企業降低經營成本，提高利潤空間。常見的是通過提供集采、集銷、集中倉儲物流、共享制造服務等，降低產業間貿易交易成本。在未來的園區運營中，通過工業互聯網平臺可以把產業相關的園區內外企業都連接起來，使得園區的各類服務可以被高效地激活，從而更好地支持各類研發創新、共享制造、運營服務活動。
案例鏈接：少海匯有住智能家居產業園
少海匯有住智能家居產業園位于青島市膠州市經濟技術開發區，占地面積約1884畝，以智能家電、現代家具為核心，實現家電、家具、家裝多業互動、融合發展。
園區匯聚了眾多智能家居領域的優秀企業和創新團隊，打造少海匯智能家居生態共同體品牌，共同推動智能家居產業的發展。目前園區內已集聚400多家企業，包括青島有住控股、博屋家居、有屋智能家居等，落后項目有海驪門窗數字工廠、泰福智能鏡柜工廠、福匯家全屋定制工廠等。
園區不僅提供先進的生產設備和研發平臺，還積極搭建產業合作與交流的平臺，促進企業與高校、研究機構的合作，推動技術創新和產業升級。少海匯智能家居產業互聯網平臺通過鏈接家居產業鏈企業和智采平臺企業資源，為用戶提供智能家居場景解決方案，并實現了用戶方案設計、訂單下單、智能制造、交付驗收等全流程的可視化管理。
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