康養旅居的特點在于它是康養旅游與房地產的無縫嫁接，具有較高的功能復合性、可運營性和投資價值，難點在于高品質的康養功能導入和產業運營。東灘智庫參與過很多康養小鎮的前期策劃，大多項目都卡在落地運營環節，賺快錢的時代少有人愿意扎根精細運營。伴隨房地產市場的深度調整，銀發浪潮帶動的康養旅居項目重新獲得追捧，但要項目成功落地仍需克服難點、系統謀劃。
一、養老市場客群的三種類型
康養旅居產業的市場需求主要來自養老客群。目前，國內市場上存在多樣化的養老項目，并沒有統一的劃分類型。回歸客戶本源的需求，養老項目的產品設計，基本上是針對三種類型、四大年齡段的老年人：活躍型養老客群（活躍長者）、自理型養老客群（健康長者、高齡長者）、護理型養老客群（護理長者）。
1、活躍型養老客群
活躍長者的典型特點是旅居、結伴，一般為候鳥型養老旅居，受生態環境資源的導向。這個客群基本屬于預養老狀態，存在一定的偶居需求，其需求關鍵詞是社交、社會兼職，適合的產品類型有酒店式公寓、酒店式別墅、候鳥式社區等。
2、自理型養老客群
自理型養老客群包括健康長者和高齡長者兩類。健康長者的典型特點是高齡自理、慢病自理，屬于活力頤養型養老群體，其需求關鍵詞是常住、簡單生活照料、重拾個人興趣愛好，適合的產品類型有退休生活社區、長者服務式公寓，需要有一定的文娛功能配套。高齡長者屬于高齡養護型老人，受養護功能的導向，其需求關
鍵詞是長住、日常生活照料和簡單醫療需求，適合的產品類型有介助型生活公寓、長者服務式公寓。
3、護理型養老客群
護理長者包括短護、長護、特護幾種情況，屬于剛需護理型老人，受醫療護理功能的導向，其需求關鍵詞是長住、專業照護、深入醫療需求，適合的產品類型有養老院、護理院、托老所等。
二、康養旅居項目的功能打造
康養旅居社區是將養生、保健理念滲透到地產項目開發中，從環境營造、健康建筑、配套設施、養生服務等方面，營造健康的生活方式。一般以“地產開發+養生配套設施+全程養生服務”的方式進行開發，其成功關鍵點是“醫養旅”業態聯動、融合發展。
結合東灘智庫的項目服務經驗，一般遵循以下三方面發展策略：一是瞄準全國大市場，本地市場空間有限，借勢區域旅游品牌知名度和影響力，整合國際領先“醫養旅”產業資源，吸引全國的高端醫養產業客群；二是打造醫養目的地，通過特色化醫養服務，把區域旅游客群轉變為小鎮的醫養客群，把高端人群留下來，致力于打造“醫養旅”融合發展的醫養目的地；三是建設活力型小鎮，立足產城融合發展，產業的發展要成為城市建設的加分項，聚焦活力型醫養人群，選擇產業方向，培育有活力、有文化、有生命力的小鎮氛圍。
1、聚焦特色康復領域，打造康復醫療集聚區
小而專的康復服務，是未來我國康復市場的發展方向。我國康復市場剛剛起步，以大而全的康復醫院為主要發展模式，不能滿足各層次病人的需要。以中風為例，發達國家中風的殘疾率為30%左右，而在中國殘疾率則高達75%以上，主要原因就是患者缺少專業化的康復治療服務。
康養旅居項目一般要聚焦細分康復領域，整合資源打造國際康復醫療集聚區。挖掘項目所在地在醫學教育、治療服務、醫學研發領域的產業資源優勢，吸引腫瘤康復、慢病康復、心理康復、認知、言語和吞咽康復等國際專業化康復醫療資源進入，打造國際康復醫療集聚區，融入片區醫療服務體系的構建。
可以聚焦的細分康復領域包括：老年病康復（腫瘤、帕金森、老年癡呆、糖尿病等）；骨科、運動損傷康復（截肢、骨折手術、頸椎矯形等）；心血管康復（急性心肌梗塞后、心臟搭橋手術后等）；神經康復（小兒麻痹、腦損傷、偏癱、頸椎損傷等）；精神殘疾康復（精神病、精神神經癥等）。
2、依托項目優勢資源，打造旅居療養示范區
山地、森林、湖泊、海濱、田園等優越的生態資源，是打造康養旅居項目的重要依托。以濱湖項目為例，要充分發揮湖泊的生態資源優勢，通過擴大湖面、岸線整理等，沿湖開發養老旅居、養生旅居等各類旅居度假和休閑療養項目，打造融生態養生、休閑度假、湖泊觀光等功能于一體的濱湖旅居療養基地，以高品質的生態基底，保障“養”的高端品質。
在康養旅居項目開發上，豐富的生活配套設施成為主角，客戶追求的是生命指數和幸福指數，需要強化開發企業的跨界資源整合與城市綜合運營能力，以滿足旅居客群全方位的生活需求。可以從自然資源、人文資源、居住空間、配套設施、文化活動、軟性服務六個方面完善配套，構筑項目“養”的吸引力。舉辦文化、農業、體育等多主題的體驗活動，滿足旅居者休閑娛樂、放松身心、心靈療養等需求。倡導尊重、養生、健康的服務理念，以周到、體貼、細致的服務，引導主動、互動的社區生活，贏得入住客戶的滿意。
3、重視周邊資源協同，打造深度體驗旅游先行區
康養旅居項目的打造，除了挖掘自身的資源，也要重視周邊資源的協同利用，讓養老客群享有更廣闊的生活空間。
一方面，立足基地整合，激發小鎮旅游活力，發揮山水生態、歷史人文等資源優勢，導入醫療康體、農業休閑、體育運動、文化休閑、教育培訓等多類體驗式旅游資源，舉辦各類活動賽事，打造良好的健康旅游生態環境，提升資源價值，打造特色留客產品。
另一方面，立足區域聯動，助力區域旅游升級，注重與周邊相關資源項目的錯位協同，打造個性化深度體驗旅游產品，在康復療養、高端體檢等醫療服務項目基礎上，延伸健康美食體驗、健康產品購物、靈心靜性體驗，提供預防保健、康復療養、休閑養生、健康促進等養生旅游服務，融入區域旅游格局。
三、康養旅居項目的核心載體
最后，康養旅居項目肯定少不了有品質的居住功能，旅居社區是康養旅居項目的核心載體，其主要的開發模式包括養老旅居社區和康復旅居社區。
1、養老旅居社區
養老旅居社區一般為一站式高端養老社區，其關鍵是讓老人感受快樂年輕著。項目應秉承人性化、品牌化、國際化發展理念，照顧到旅居養老客群的居住、飲食、醫療、服務等方方面面，提供自理、助理、護理等綜合性居住設施和服務，讓老年人獲得完備的健康照護和情感呵護，進而提高生活質量、提升幸福指數。從建設內容看，主要是面向活力自理老人的銷售型養老社區和租賃型養老服務公寓，以及其他養老服務配套設施。
（1）適老化居住環境：室內設置護理床、一鍵呼叫、智能照明等；室外從景觀組團、植物設計、交通流線、道路設計、鋪裝材料等方面進行適老化設計。
（2）多樣化健康飲食：根據飲食習慣和口味提供個性化食物；針對老人身體情況，設定不同餐廳環境；設置待客餐廳，促進情感交流。
（3）專業化養老服務：提供生活照料，健康醫療，文化娛樂等全方位服務；提供“生活管家”、“健康管家”、“快樂管家”等管家式服務。
（4）多彩化養老生活：提供豐富的文娛活動，包括書法、繪畫、舞蹈、攝影太極、建設等；以及滿足自我價值提升方面的老年知識講座、老年創業服務、老年公益活動等。
2、康復旅居社區
康復旅居社區遵循人性化、專業化的發展理念，打通“康復最后一公里”。康復旅居社區的建設，主要依托于基地康復中心項目的開發運營，比如腫瘤康復中心、骨科康復中心、糖尿病康復中心等，再聯動所在城市的醫療服務機構。在項目運營上，要引入國際先進的社區康復理念，打造經營型康復社區，組建專業化運營團隊，為術后康復、慢性病康復人群，提供專業化的康復服務。
從建設內容看，主要是建設康復公寓，并配套建設社區康復護理中心。康復旅居社區項目成功的關鍵點包括三方面：一是人性化的設施細節，從開關扶手高度、坡度設置、道路防滑等細節，盡顯人性化關懷；二是專業級康復服務，提供專業級康復理療、貼心的上門護理、居家康復培訓服務、心靈呵護康復服務；三是互助式的社群氛圍，包括豐富的活動舉辦、開放的社群交流空間、互幫互助的氛圍等。
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