從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)改造更新為產(chǎn)業(yè)社區(qū)，已成為現(xiàn)代園區(qū)發(fā)展升級的重要模式。以往我們探討過，如何從空間、功能和產(chǎn)業(yè)三方面創(chuàng)新營造產(chǎn)業(yè)社區(qū)，今天我們重點(diǎn)從土地操作視角看如何推進(jìn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)改造。結(jié)合東灘智庫的項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)了三個實(shí)施路徑或策略：一是混合用地模式突破，二是土地供應(yīng)方式創(chuàng)新，三是鼓勵多方主體合作。
一、在混合用地使用模式上突破
我國現(xiàn)行的土地供應(yīng)制度中，一宗土地基本有一種用地性質(zhì)，土地供應(yīng)方式相對死板，不利于產(chǎn)業(yè)的融合發(fā)展。近年來，以珠三角地區(qū)為改革源頭，探索出一些混合用地的實(shí)施方式，較好地適應(yīng)了城市功能提升和產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。具體來說，主要有兩種方式的突破。
1、新型產(chǎn)業(yè)用地
第一種是新型產(chǎn)業(yè)用地，也就是常聽到的M0用地，是在單一地塊上，圍繞特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展特征，以建筑功能的混合，幫助單一企業(yè)實(shí)現(xiàn)研發(fā)、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)的功能融合。對一家中小型企業(yè)來說，公司的業(yè)務(wù)往往需要研發(fā)、生產(chǎn)、銷售環(huán)節(jié)緊密互動，按傳統(tǒng)的供地方式，要科研、工業(yè)、商服用地各拿一塊，給企業(yè)造成了較大的成本壓力。而M0用地的突破點(diǎn)就在于能夠在單一用地上，混合兼容研發(fā)、生產(chǎn)、銷售功能的多種業(yè)態(tài)建筑，土地出讓價格按照不同性質(zhì)的建筑面積比例來進(jìn)行換算。目前這種模式在國家級開發(fā)區(qū)已經(jīng)使用得較為普遍。
2、多宗用地混合使用
第二種是多宗用地混合使用，這是響應(yīng)后工業(yè)化時代產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)交叉融合、彈性工作和生活模式重塑背景下人的新需求，在產(chǎn)業(yè)社區(qū)這個更大的層面上，實(shí)現(xiàn)工作、生活的功能融合，創(chuàng)造高品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。這種方式要突破單一地塊的規(guī)模，允許由同一個實(shí)施主體在多個地塊內(nèi)按照發(fā)展需求，在不突破規(guī)劃配建比例限制的前提下，集中布局產(chǎn)業(yè)配套，形成鄰里中心、宿舍、食堂等連片公共服務(wù)設(shè)施，更好地落實(shí)設(shè)施園區(qū)共享，促進(jìn)生產(chǎn)研發(fā)與城市生活服務(wù)協(xié)同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)層面上的產(chǎn)城融合。
二、探索土地供應(yīng)方式的創(chuàng)新
因?yàn)樵趯?shí)際操作中，城市更新項(xiàng)目如果硬性要求采用政府收儲，再公開招拍掛的話，將對實(shí)施企業(yè)回收的前期投入產(chǎn)生極大的經(jīng)營風(fēng)險。特別是對于產(chǎn)業(yè)社區(qū)來說，用地性質(zhì)種類豐富，短周期的商住類項(xiàng)目和長周期的產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目冷的冷，熱的熱，很容易產(chǎn)生商住項(xiàng)目搶手，產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目無人問津的情況。
因此，在土地供應(yīng)方式上，需要站在開發(fā)區(qū)長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，對項(xiàng)目進(jìn)行肥瘦搭配組合，在實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，也為項(xiàng)目實(shí)施主體提供市場化經(jīng)營的保障，更好地激發(fā)市場活力。通過這種方式，也能推動各項(xiàng)設(shè)施的組合開發(fā)，在建筑功能角度，實(shí)現(xiàn)工業(yè)用地向產(chǎn)業(yè)社區(qū)的轉(zhuǎn)變；在土地使用角度，不同地塊間可以建設(shè)地下通道、二層連廊，加深產(chǎn)城融合效率。
在此基礎(chǔ)上，還應(yīng)該疊加工業(yè)用地使用權(quán)的租賃+出讓靈活配置機(jī)制，提高政府對入駐產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目土地利用效率的監(jiān)管，同時也進(jìn)一步降低企業(yè)在用地成本上的壓力。包括實(shí)施長期租賃，并對租賃工業(yè)用地開放有條件的轉(zhuǎn)讓和抵押權(quán)利，實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，提升企業(yè)租賃意愿；其次，更為廣泛地推動先租后讓、達(dá)產(chǎn)出讓，保障土地資源提供給真正有能力的企業(yè)，防止企業(yè)囤地；最后，針對我國企業(yè)平均壽命不足10年的現(xiàn)實(shí)特征，彈性設(shè)置工業(yè)用地的出讓年期，避免在未來產(chǎn)生大量新的低效用地，加快土地資源流轉(zhuǎn)速度。
案例鏈接：深圳寶龍街道新能源產(chǎn)業(yè)基地
2022年，深圳龍崗區(qū)寶龍街道新能源產(chǎn)業(yè)基地項(xiàng)目，是全國首宗二三產(chǎn)業(yè)混合用地掛牌交易的試點(diǎn)。它的創(chuàng)新在于突破單宗土地供應(yīng)的常規(guī)做法，把10.37萬平方米的多宗二三產(chǎn)業(yè)用地進(jìn)行連片出讓，包括四幅工業(yè)用地，一幅商業(yè)用地，和代建的交通設(shè)施用地。還有，就是它將本應(yīng)分散布置在每個地塊內(nèi)的配套設(shè)施，統(tǒng)籌集中布置于圖上左下角的工業(yè)用地中，形成一個比較集中，勢能比較強(qiáng)的園區(qū)配套服務(wù)中心。這些舉措，都有力破除了城市更新項(xiàng)目在實(shí)施中會遇到的很多棘手的現(xiàn)實(shí)問題。
三、鼓勵多方主體合作開發(fā)模式
一般來說，在產(chǎn)業(yè)社區(qū)改造更新中有多方主體參與其中。政府負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)基金組建、拆遷等工作，平臺公司負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)建設(shè)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商發(fā)揮專業(yè)能力，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房、產(chǎn)業(yè)平臺、創(chuàng)新中心等，并負(fù)責(zé)園區(qū)的招商和運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)商建設(shè)鄰里中心、酒店、人才公寓等商業(yè)載體，提供生活配套服務(wù)。房地產(chǎn)商建設(shè)商品房、租賃住宅、公共配套服務(wù)設(shè)施等居住載體，提升生活環(huán)境。
從推動產(chǎn)業(yè)社區(qū)更新的模式看，參與主體主要分為兩大類。一類是一體化實(shí)施產(chǎn)業(yè)社區(qū)開發(fā)的企業(yè)，在集團(tuán)內(nèi)為產(chǎn)業(yè)社區(qū)各項(xiàng)產(chǎn)城功能設(shè)立子公司，在集團(tuán)層面實(shí)現(xiàn)投資平衡，如中南集團(tuán)構(gòu)建4+1業(yè)務(wù)布局，中南高科負(fù)責(zé)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營，中南置地、中南建筑負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，教育、實(shí)業(yè)投資板塊可以為項(xiàng)目注入產(chǎn)業(yè)運(yùn)營資源。另外一類是推動產(chǎn)業(yè)社區(qū)合作開發(fā)的資源整合企業(yè)，包括產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、城市地產(chǎn)商、資管公司等，它們經(jīng)常采取聯(lián)合開發(fā)的模式，發(fā)揮各自優(yōu)勢，成立合資公司，共同推動項(xiàng)目，如招商蛇口+佳兆業(yè)+長城資產(chǎn)推動舊改項(xiàng)目。
案例鏈接：杭州蕭山戴村V智造產(chǎn)業(yè)社區(qū)
戴村工業(yè)園區(qū)位于杭州蕭山區(qū)戴村鎮(zhèn)，占地約1.3平方公里，從1990年代開始起步，早期主要是依托優(yōu)惠地價引進(jìn)了一些低端制造業(yè)，包括五金機(jī)械、醫(yī)用耗材、化工產(chǎn)品等。
2017年，這個園區(qū)抓住納入蕭山經(jīng)開區(qū)的機(jī)遇，通過鎮(zhèn)政府與第三方主體的通力合作，完善產(chǎn)業(yè)配套、提升建筑形象、升級基礎(chǔ)設(shè)施、聚焦特色產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)了低端工業(yè)園區(qū)向高端產(chǎn)業(yè)社區(qū)的躍升。升級后的戴村V智造產(chǎn)業(yè)社區(qū)，產(chǎn)業(yè)上從低端制造業(yè)為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀斯ぶ悄?、智能制造為主?dǎo)，業(yè)態(tài)上由單一的廠房調(diào)整為廠房+研發(fā)辦公+工業(yè)鄰里中心+人才公寓的綜合業(yè)態(tài)。
戴村工業(yè)園區(qū)的改造更新，創(chuàng)新了“鎮(zhèn)街+平臺公司”的模式，鎮(zhèn)政府服務(wù)推動征地拆遷、招商運(yùn)營和提供園區(qū)服務(wù)，蕭山區(qū)城投服務(wù)基建的投資改造、以及城市開發(fā)商等資源的引入，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)和城市功能的雙重?zé)ㄐ隆Ｔ谡鲗?dǎo)外，積極引入企業(yè)參與，與浙報集團(tuán)合作，引入大項(xiàng)目，打造了數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)園；另外還通過與RISC-V基金會的合作，成立了產(chǎn)業(yè)中心平臺，助力園區(qū)內(nèi)數(shù)字經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。
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