二級(jí)園區(qū)是我們從土地一二級(jí)開發(fā)視角說的一個(gè)概念，主要表現(xiàn)為政府推動(dòng)的專業(yè)園區(qū)開發(fā)和企業(yè)推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。我們通常說的園區(qū)開發(fā)主要是指二級(jí)園區(qū)，伴隨大面積產(chǎn)能過剩時(shí)代的到來，二級(jí)園區(qū)取代土地招商成為園區(qū)經(jīng)濟(jì)主形態(tài)，當(dāng)下及未來都將承載著我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)迭代升級(jí)的重任。
一、二級(jí)園區(qū)成為經(jīng)濟(jì)主角
產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般有兩個(gè)尺度，大尺度的園區(qū)通常是經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)一類的片區(qū)型、具有城市職能的園區(qū)，譬如蘇州工業(yè)園區(qū)；而小尺度的園區(qū)則是在一個(gè)具體的地塊中開發(fā)的二級(jí)園區(qū)，這類園區(qū)規(guī)模體量往往在幾十畝到千畝之間，形態(tài)上小而美，土地利用集約高效，譬如聯(lián)東U谷在全國各地開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
過去，在城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)主要依托低成本、粗放型土地招商的情況下，二級(jí)園區(qū)所扮演的角色相對(duì)沒那么重要。但在這個(gè)“高質(zhì)量發(fā)展”和“回歸實(shí)體經(jīng)濟(jì)”的時(shí)代，“二級(jí)園區(qū)”已成為實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“主戰(zhàn)場(chǎng)”。一方面，是政府更加追求單位土地的效益，要求更集約用地，另一方面，我國城市經(jīng)過多年開發(fā)，已經(jīng)鮮有大規(guī)模的土地能夠用于園區(qū)開發(fā)。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也從“大”變“小”，已經(jīng)從區(qū)域招商的配套角色，變?yōu)榱朔?wù)并盡可能帶動(dòng)區(qū)域招商的主導(dǎo)角色。
二、二級(jí)園區(qū)的發(fā)展特征
我國二級(jí)園區(qū)從萌芽到大發(fā)展已有20多年時(shí)間，二級(jí)園區(qū)的發(fā)展模式也經(jīng)歷了幾代更迭升級(jí)，當(dāng)下來看二級(jí)園區(qū)具有哪些典型特征呢，東灘智庫從三個(gè)方面進(jìn)行了總結(jié)。
第一，園區(qū)載體多元化。包括標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)辦公、總部樓宇、倉儲(chǔ)物流等等。產(chǎn)品類型種類也相當(dāng)豐富，例如工業(yè)園區(qū)、科技園區(qū)、商務(wù)辦公園區(qū)、文創(chuàng)園區(qū)、物流基地、總部基地、科技孵化器、眾創(chuàng)空間、概念驗(yàn)證中心等，都是其不同尺度和產(chǎn)業(yè)類型的產(chǎn)品形態(tài)。
第二，開發(fā)運(yùn)營專業(yè)化。隨著二級(jí)園區(qū)行業(yè)玩家逐漸增多，也形成了較為成熟的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，行業(yè)主要玩家對(duì)各自拿地、策劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)、租售、運(yùn)營等流程，都運(yùn)作得駕輕就熟。此外，圍繞園區(qū)的專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)越來越多，包括策劃規(guī)劃、招商運(yùn)營、人才服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、金融服務(wù)等諸多方面。
第三，商業(yè)模式復(fù)合化。目前二級(jí)園區(qū)的主要商業(yè)模式還是物業(yè)租售模式，未來隨著二級(jí)園區(qū)服務(wù)屬性的增強(qiáng)，未來的商業(yè)模式也將會(huì)更加多元化、復(fù)合化除了傳統(tǒng)的物業(yè)租售收益外，還會(huì)包括企業(yè)服務(wù)收益、產(chǎn)業(yè)投資收益和股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益等多個(gè)維度。
了解了二級(jí)園區(qū)的典型特征，我們?cè)倥e一個(gè)具體點(diǎn)的例子，來看看到底什么樣的園區(qū)是二級(jí)園區(qū)。聯(lián)東U谷上海寶山科創(chuàng)中心就是典型的二級(jí)園區(qū)，它是聯(lián)東集團(tuán)在寶山城市工業(yè)園開發(fā)的二級(jí)園區(qū)項(xiàng)目，園區(qū)總面積5.5萬平方米，集辦公、研發(fā)、生產(chǎn)功能于一體，主要招引生物醫(yī)藥、新材料、智能制造和總部經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的科技研發(fā)企業(yè)。
三、二級(jí)園區(qū)的行業(yè)態(tài)勢(shì)
二級(jí)園區(qū)行業(yè)包括從投資選址、規(guī)劃定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、投資開發(fā)、建設(shè)施工、招商推廣到運(yùn)營服務(wù)全鏈條的關(guān)聯(lián)企業(yè)。園區(qū)開發(fā)商在整個(gè)園區(qū)行業(yè)環(huán)節(jié)中，是絕對(duì)的C位主角。作為承擔(dān)二級(jí)園區(qū)開發(fā)的主要角色，業(yè)務(wù)范圍覆蓋完整的土地及地產(chǎn)開發(fā)流程，建設(shè)園區(qū)載體，為企業(yè)提供物理空間。
在國內(nèi)園區(qū)行業(yè)可以從兩個(gè)維度去考量。從企業(yè)的資本屬性劃分可以分為國營企業(yè)和民營企業(yè)，國資背景一般具備資源與建設(shè)能力優(yōu)勢(shì)，民營企業(yè)則更具備相關(guān)專業(yè)化能力。從企業(yè)的區(qū)域?qū)傩钥梢苑譃槿珖云髽I(yè)和本土性企業(yè)，全國性企業(yè)更加注重標(biāo)桿案例的經(jīng)驗(yàn)復(fù)制，本土性企業(yè)更加注重本地資源的整合。
從這兩個(gè)維度去劃分，二級(jí)園區(qū)的開發(fā)商可以分成四大類，全國性國企、全國性民企、本土性國企、本土性民企。這四類企業(yè)在園區(qū)行業(yè)中也具備不同的優(yōu)勢(shì)，未來也將有不同的角色分工。
全國性國企，主要扮演產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)承辦的角色。中電光谷、招商蛇口等國企的核心營收還是來自代建業(yè)務(wù)，未來也部分向輕資產(chǎn)運(yùn)營方向轉(zhuǎn)型。
本土性國企，主要為推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展的本地政府平臺(tái)公司。園區(qū)行業(yè)百強(qiáng)企業(yè)中，就不乏有新建元集團(tuán)、蘇高新集團(tuán)、亦莊控股、濟(jì)高控股、合肥高新股份、和達(dá)高科等等以產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營為主營業(yè)務(wù)的優(yōu)質(zhì)城投公司。
全國性民企，則依靠其多年的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，逐漸轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運(yùn)營。例如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)第一股德必集團(tuán)就是以輕資產(chǎn)為主的產(chǎn)業(yè)園區(qū)企業(yè)；園區(qū)行業(yè)的龍頭民營企業(yè)，聯(lián)東集團(tuán)也開始大力推進(jìn)輕資產(chǎn)運(yùn)營托管業(yè)務(wù)。
本土性民企，多為區(qū)域根植性較深的工程公司，或是本地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)拓展，例如廣東中天集團(tuán)就是房地產(chǎn)投資企業(yè)轉(zhuǎn)型，進(jìn)行產(chǎn)城融合開發(fā)，主要深耕粵港澳大灣區(qū)。
總體而言，二級(jí)園區(qū)行業(yè)未來的趨勢(shì)將會(huì)是國民共進(jìn)。國有平臺(tái)公司成為園區(qū)開發(fā)建設(shè)的主力軍，民營市場(chǎng)企業(yè)逐漸輕資產(chǎn)化，專注于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營。國資企業(yè)和民營企業(yè)將會(huì)各自發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，抱團(tuán)共建，帶動(dòng)中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。
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