大家都知道，產業園區最早的商業模式是“賣產品”，到今天，僅靠這一招恐怕難以生存，更多的企業開始找新路子。根據東灘智庫多年的產業地產咨詢經驗，我們總結了四種主流的商業模式，包括做產品利潤、做園區服務、做產業孵化和做增值資產。今天我們先來說一說“做增值資產”。
一、園區增值資產是什么
與傳統“賣產品”的思路不同，做增值資產是一種長期性、整體性的操作，開發運營商要“摒得住氣”，通過5到7年的園區運營管理，做高物業的使用價值來實現增值，此后通過資產剝離退出，完成一輪資本循環，并獲得變現收益。
在我們看來，做增值資產可以形成“融投管退”的資金閉環，收益可觀穩定，在近年這種重資產難以持續的大環境下，可以實現向“輕資產”轉型；但是園區運作“慢工出細活”、周期較長，而且十分考驗主體的運營能力。
目前，支持園區資產REITs產品的國家政策陸續出臺，市場上的園區增值資產證券化產品也表現良好，比如張江Reits、建信中關村Reits等近年的漲幅可達25%-47%。我們預判，未來園區資產增值將是核心的商業模式之一，那么做增值資產的操作要點是什么呢？
二、園區增值資產的退出方式
我們認為，選好退出方式是核心，這個問題需要做好兩個決策，第一個是要在全部退出和部分剝離之間做選擇。一般來說，民企開發商持有的資產規模小，通常會選擇整體打包退出。而國企平臺公司會將所持有的園區內的子園區部分剝離退出，比如成都高投集團把位于成都高新區內的天府軟件園一期及盈創動力大廈進行了資產證券化。
第二個決策，就是要選擇合理的交易方式。經過我們的梳理，市面上主要有股權交易出售、發行ABS、CMBS等證券化產品和發行Reits產品這三種方式。那么他們各自的適用條件又是什么呢？
1、股權交易出售
首先看下最常規的股權交易出售，這種方式通過直接銷售來轉移產權，適合不想繼續持有的民企開發商操作。但是直接銷售伴隨著高額的稅務成本和手續費，雖然采取股權交易可以降低稅費，但是園區這種大宗資產流動性較差、這就導致了出手困難、溢價水平低。
2、ABS/CMBS等資產證券化
然后我們再看看發行ABS、CMBS等資產證券化產品，這種方式下產權沒有轉移，更適合信用好又想持有資產的優秀主體操作。比如說ABS/ABN是以園區未來的現金流實現融資，而發行CMBS/CMBN則是基于物業抵押的貸款證券化。但是這類方式融資成本高、對主體信用情況和園區現金流要求也高，實際的操作案例也是少得可憐。
3、發行園區Reits產品
最后一種就是發行園區Reits，由于政策利好、流動性佳、靈活性高、收益穩定、增值潛力大、投資門檻低等優點，資本市場對Reits產品的接受度比較高。但是Reits有比較高的發行門檻，對項目的權屬、所處區位、資產規模和持續經營能力都有比較高的要求。
那么什么樣的主體有這個能力呢？目前大部分產業園Reits都由國企平臺公司操作，比如華安張江產業園REIT、成都高投產園Reits等。不過，這也并不是說民企開發商就沒有機會了，從政策趨勢看，試點的區域和范圍正在逐步放寬，市場上也出現了少量民營園區Reits產品，比如京東倉儲物流基礎設施REITs、東久工業地產公司發起的東久新經濟產業園Reit。我們可以大膽預判，這一模式也將成為民企開發運營商的優選退出變現方式之一。
三、實踐條件和能力要求
說了那么多操作方式，園區做增值資產獲取溢價，考驗的是開發運營商的精益運營能力，本質還是要“練好內功”，走好“選定資產-做強資產-剝離資產”三步棋。
1、怎么選定資產？
那怎么選定資產呢？我們認為，可以從產業、物業、區位、競爭等維度綜合考量，選擇潛力園區進行投資建設、盤活升級。比如說，產業上可以關注戰新產業類園區；物業上，建議選擇以出租為主，擁有多樣化物業產品的園區；區位上，更適宜選擇位于一線、新一線或優秀二線城市、處于國家高新區、經開區、省級開發區等特殊政策區域內的園區；競爭上，要注意區域內有沒有政府扶持的低價/免租園區，以免影響項目的租金回報。
2、怎么做強資產？
選定了目標資產，就需要苦練“兩項內功”。第一項是打造優質物業的能力，這一項的關鍵在于做好頂層設計，產品要符合市場需求；第二項是園區運營管理能力，這個本質還是要考驗運營管理團隊的水平，在實際操作中，可以通過設立合資公司、整合資源等方式，構建起產業園區全生命周期運營服務能力。比如說張江光大產業園就是通過成立合資公司，集成了園區運營管理、產業資源積累和招商、金融投資運作能力于一體。
3、怎么剝離資產？
手持優質資產的主體該如何踢好增值變現的“臨門一腳”呢？在前面，我們介紹了不同的退出方式，他們各有利弊和適用條件，這就需要開發運營商根據自身條件去做好決策。同時，市場和政策環境也在不斷變化，在退出過程中，更需要尋找經驗豐富、操作靈活的金融服務機構來設計交易機制，以規避政策和交易風險。
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