2023年過去了，從國家發布的經濟數據看，整體經濟出現了明顯的回暖趨勢；但從廣泛的園區經濟發展來看卻是寒氣襲人，近幾年處于停滯不前的園區不在少數。由于國內外經濟形勢的變化，產業集聚和創新集群的馬太效應越發明顯，而大部分園區發展的不確定性在增加，對園區面臨的新環境更是霧里看花。在春節臨近的發展空檔期，我們需要從政策環境、產業環境、市場環境等維度，梳理一下園區發展面臨的新環境，及時構建新的園區發展邏輯。
一、產業園區面臨的政策環境
1、國家政策：鼓勵園區發展向四化轉型，實現高質量發展
近年來，國家陸續出臺政策促進產業園區的高質量發展，在加快構建新發展格局的宏觀背景下，園區發展呈現“產業結構高端化、能源供給低碳化、土地利用集約化、園區管理數智化”等新特征。產業結構高端化即以高端制造為重點，向產業鏈高端延伸，推動產業結構轉型升級；能源供給低碳化即大力推進園區低碳生產、低碳管理，加強園區低碳基礎設施建設；土地利用集約化即將低效用地高效利用，向存量要增量，推動工業上樓等實現園區空間多維拓展與集約利用；園區管理數智化即引導園區加快數字基礎設施建設，利用數字技術與園區管理、運營服務等環節相結合，提高園區的運營效率、驅動園區管理革新。
2、國家要求：強化對開發區的考核評價，倒逼園區優化升級
一方面，產業園區的考核體系涉及面廣、評估考核指標多，一個經開區考核涵蓋5大方面30個二級指標，高新區考核更是有46個二級指標，對各開發區來說壓力不小。另一方面，產業園區降級力度在不斷加大，2021年出臺的國家級經開區綜合發展水平考核評價辦法將統一排名改成東、中、西部地區分類排名，增加了東、中部開發區退出壓力，還加大了退出頻次，連續三年內有兩次進入本地區最后5名的納入降級備選名單，當然也不是說排名靠后的開發區就沒有機會了，新增的增速類指標，解決了考核存量為主、考核位次固化問題。
二、產業園區面臨的產業環境
1、國際形勢：世界經濟陷入低迷期，全球產業鏈加速重構
在復蘇方面，世界經濟呈現三大分化現象。第一是區域分化，美國和歐洲兩大經濟體的鴻溝擴大，欠發達國家和低收入國家經濟處于下行軌跡；第二是產業分化，新能源、高端制造、數字經濟恢復較快，傳統產業、一般制造業恢復緩慢；第三是階層分化，多個國家開閘放水推高了資產價格，貧富懸殊持續擴大。作為全球制造工廠的中國，面臨越南、印度等新興經濟體低端制造擠壓和發達國家高端制造回流雙重壓力，日本大型制造業已出現回暖跡象。在接下來的幾年里，全球產業鏈將加速重構，園區產業鏈的穩定性面臨新的挑戰。
2、國內形勢：國際國內雙循環階段，國內大循環成為主要支撐點
從國內來看，主要面臨國際國內雙循環格局，國內大循環將成為主要支撐點。綜合來看，國內大循環要從科技內循環、傳統經濟內循環、消費內循環三個維度進行提升，涉及到硬科技、新基建、進口替代、出口轉內需、海外消費回流、本土品牌崛起等關鍵詞。國際大循環則是要繼續擴大開放、重塑經貿格局和吸引全球要素集聚，由自貿區引領的外資負面清單不斷縮減，高端制造業和服務業逐步取消外資準入限制，要求產業園區更加關注國際合作、營商環境國際化、技術與數據市場化改革等方面。
3、產業趨勢：創新成為未來經濟發展大勢，新興產業培育凸顯
當前，我國產業多處于全球價值鏈中低端，在新一代科技與產業變革背景下，我國亟待突破原有發展模式。在構建創新引領力上，要努力搶占技術制高點，加強關鍵核心技術攻關，力爭打破芯片斷供、技術封鎖、貿易限制等局面，強化產業鏈發展韌性；在提升產業續航力上，前瞻布局戰略性新興產業、未來產業，加快建設現代化產業體系，其中的重頭戲是推動戰略性新興產業融合集群發展，構建新一代信息技術、人工智能、生物技術、新能源、新材料、高端裝備、綠色環保等一批新的增長引擎。
三、產業園區面臨的市場環境
1、一級市場：工業用地供大于求，用地價格整體平穩
在一級市場上，全國300城工業用地規劃及成交建筑面積整體呈增長態勢，2022年工業用地推地力度繼續上漲，工業用地推出和成交量均上升，且供給大于需求。從工業用地成交價格看，近年來工業用地成交價格均保持在270-290元/平方米區間，從平均溢價率看，2022年工業用地平均溢價率為1.83%，較2021年小幅下降0.18個百分點，表明工業土地整體市場平穩，價格沒有明顯上漲。總體上，工業用地供應量有保證，且供大于求，價格保持穩定。
2、存量市場：土地投入產出效益偏低，存在較大的挖潛空間
在存量市場上，從土地開發容積率看，近6成國家級開發區工業用地綜合容積率不到0.6，土地開發綜合容積率偏低，土地利用強度有待提高。從投入產出看，近年來，開發區投資強度增長而綜合稅收下降，這說明開發區的單位效益在下降。從閑置土地看，579個國家級開發區批而未供土地1.57萬公頃，占規劃建設用地面積的3.11%；閑置土地0.06萬公頃，占已供應土地的0.14%。總體來看，存量土地開發強度不夠，投入產出效益偏低，挖潛空間較大。
3、園區開發：進入運營為王時代，普遍面臨空置、招商壓力
近年來，二級園區、產業地產已成為大型開發區的重要開發模式。而面對產業投資下行、地產開發低迷的環境，產業園區發展也受到較大沖擊，長三角、珠三角重點區域單項目去化情況還較好，其他區域園區銷售去化速度明顯不及預期，中西部地區單項目年去化則更低，產業園區普遍面臨空置、招商和資金壓力。從發展趨勢看，產業園區已經進入運營為王時代，行業利潤率不斷下滑，產業地產開發意愿降低，越來越多的園區運營商由重資產向輕資產轉型，地方政府平臺公司成為園區開發的主力。
四、產業園區的發展邏輯轉變
以上我們分析了產業園區發展的新環境，從中可以看到園區發展面臨的極大挑戰，不轉變思路肯定是不行了。結合東灘智庫的咨詢經驗，我國的一大部分開發區都需要轉變發展邏輯，對自身發展戰略進行重塑。
第一是產業邏輯要變，結合區域經濟和園區實際，對園區產業體系進行重新審計，制定新的產業發展路徑，比如從以前低成本承接產業轉移，滿足成熟產品的產能擴張需求，變為便捷化滿足高科技產品、高附加值企業迅速創新擴張的需求。
第二是空間邏輯要變，以前新增用地主要靠擴區的邏輯，現在必須靠盤活存量低效用地的邏輯，這個是國家政策要求。隨著開發區向綜合城區演進，要從整體上考慮推進開發區城市更新，推動產業融合發展和特色產業園建設。
第三是客商邏輯要變，結合產業鏈分化重組、產業轉移下沉等新的投資動向，轉變產業招商模式，設計新的招商渠道，比如以前一門心思招大企業的邏輯要變一變，必須重視挖掘專精特新中小企業的投資需求。
第四是投資邏輯要變，在市場化投資遇阻情況下，政府也不要“大包全攬”，還是要利用設立投資基金、發行REITS等方式降低企業投資風險，盡可能吸引社會資本參與開發區方方面面的開發和運營，這也是政策的引導方向。
第五是成本邏輯要變，從以前簡單追求一次性提供低的要素成本，變為打造綜合成本低的開發區，尤其是在項目固定投資折舊期限內的全生命周期綜合成本最低，才有真正的發展競爭力。
第六是運營邏輯要變，開發區要改變“征地、基建和賣地”的開發思維，要以平臺經濟的思維為入駐開發區的企業盡心服務，通過良好的運營服務，實現與入駐企業的合作共贏和可持續發展。
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