近日，我們發(fā)布了《面向未來的大健康產業(yè)發(fā)展布局》的文章，對大健康產業(yè)的市場機會做了重新梳理；今天，我們結合最新的健康產業(yè)業(yè)態(tài)和市場趨勢，對未來的健康產業(yè)地產做個重新梳理。伴隨我國大健康市場逐步回歸正軌，健康產業(yè)投資將進入新的發(fā)展階段，大量存量項目需要迎合市場變化，擬進入者也可以新模式發(fā)掘市場藍海。
一、健康科技園成為持續(xù)的熱點
大健康產業(yè)作為永不衰落的朝陽產業(yè)，首先體現在健康科技的不斷出新，由此帶來健康科技創(chuàng)業(yè)的持續(xù)活躍。健康科技園的前身是生物醫(yī)藥園、醫(yī)療器械園等類型的工業(yè)園區(qū)，隨著與健康相關的醫(yī)藥產品、醫(yī)療器械、保健用品、健康食品等領域更強調研發(fā)創(chuàng)新，圍繞大健康產品的各類健康科技園區(qū)應運而生，并成為培育健康產業(yè)生態(tài)、推動健康產業(yè)升級的重要平臺。
目前，在上海、北京、深圳、南京、杭州、蘇州、青島等一二線城市，已涌現出一批以健康科技孵化為重點的健康科技園項目，如上海的聚科生物科技園、育成生物科技園、杭州天和高科技園等，都是聚焦健康科技創(chuàng)新、研發(fā)外包、創(chuàng)業(yè)孵化等功能，其中大部分園區(qū)由專業(yè)化團隊運營管理，已探索出較為成熟的健康科技園運營經驗。
近年來，醫(yī)療器械行業(yè)的增速明顯高于醫(yī)藥生物，我國醫(yī)療器械占生物醫(yī)藥行業(yè)總規(guī)模的14%，遠低于發(fā)達國家42%的平均水平，市場空間廣闊、產業(yè)投資活躍，在相當長時間內都將是產業(yè)投資熱點。而且，醫(yī)療器械產業(yè)鏈較長，產業(yè)細分方向繁多，轉化周期相對較短，可以為健康科技園發(fā)展帶來更大的操作空間和更豐富的賽道選擇。
二、醫(yī)療產業(yè)園探索新的拓展方向
隨著城市群、都市圈內的醫(yī)療一體化發(fā)展，必將帶動醫(yī)療服務產業(yè)在中心城市、節(jié)點城市以及周邊縣市的重新布局。除了分散在城市中的各類醫(yī)療服務節(jié)點，一些創(chuàng)新的醫(yī)療產業(yè)集聚模式值得關注。醫(yī)療產業(yè)園就是以產業(yè)園區(qū)的模式，引進多個醫(yī)學方向的專科醫(yī)院、綜合醫(yī)院及第三方醫(yī)療服務等業(yè)態(tài)，形成醫(yī)療特色的主題園區(qū)。
從現有項目看，醫(yī)療產業(yè)園主要有兩種類型，一是在高端醫(yī)療人才豐富的高能級城市，主要發(fā)展面向外部市場的外向型醫(yī)療服務產業(yè)園，例如上海新虹橋醫(yī)學中心、美國梅奧小鎮(zhèn)；二是在醫(yī)療消費市場巨大的二三線城市，主要發(fā)展面向本地市場的疏解型醫(yī)療服務產業(yè)園，特點是將非重急癥的醫(yī)療業(yè)態(tài)集聚于郊區(qū)，以此緩解中心城區(qū)醫(yī)院的壓力，目前還在實踐中，但未來一定是必然趨勢。
從未來發(fā)展看，醫(yī)療產業(yè)園主要有兩個延伸方向，一個是向健康科技延伸，以高水平醫(yī)院為基礎強化醫(yī)學轉化，集聚醫(yī)療服務、醫(yī)學教育、醫(yī)學科研、藥械研發(fā)等高端資源，打造醫(yī)研產融合的醫(yī)療產業(yè)園，典型如上海國際醫(yī)學園區(qū)；另一個是向醫(yī)療旅游發(fā)展，以藥械、療法等準入政策創(chuàng)新吸引醫(yī)患客源，開發(fā)全流程的診斷醫(yī)療、康復療養(yǎng)服務，典型如海南博鰲樂城國際醫(yī)療旅游先行區(qū)。
三、健康綜合體開啟連鎖化擴張
健康綜合體作為城市中新興的一種主題地產模式，一般考慮醫(yī)療服務、健康養(yǎng)生、健康商貿、商業(yè)商務的結合，多選取交通方便的商業(yè)地段，靠近城市核心商圈，以輻射廣泛消費客群。入駐健康綜合體的醫(yī)療機構多是消費屬性較重、非急性專科的醫(yī)療領域，如口腔、整形美容、耳鼻喉科等，它們在外科上皆為二級以下的日間手術，而非危重癥的大型手術。
國內較早的健康綜合體有杭州大廈501生活廣場、成都鵬瑞利國際醫(yī)療健康中心等，其中鵬瑞利醫(yī)療健康中心由新加坡鵬瑞利集團開發(fā)運營，已引進鵬瑞利醫(yī)院、冬雷腦科醫(yī)院、顧連錦宸康復醫(yī)院、韓妃整形外科醫(yī)院、愛帝宮月子中心、影和醫(yī)學影像診斷中心、新華健康體檢中心、碧然醫(yī)療護理中心、張強醫(yī)生集團國際靜脈病中心等30余家醫(yī)療健康機構。
目前，鵬瑞利集團在成功運營成都項目的基礎上，已著手健康綜合體項目的全國布局，在天津、昆明、西安等城市籌建以醫(yī)療健康為核心的大型高鐵TOD項目，集醫(yī)療、養(yǎng)老、酒店、會議會展和商業(yè)服務為一體，打造國際化醫(yī)療健康及商業(yè)樞紐中心，通過高效便捷的高鐵交通網絡，輻射周邊大型城市，打造區(qū)域居民健康生活的新地標。
四、康養(yǎng)小鎮(zhèn)需要復合運營之道
近年來，持續(xù)的康養(yǎng)小鎮(zhèn)開發(fā)熱潮，形成了多樣化的發(fā)展模式。有依托當地自然資源的，發(fā)展森林養(yǎng)生、山地療養(yǎng)、溫泉療愈等產品線；有依托特色服務的，提供心靈靜修、替代性醫(yī)療、運動休閑、醫(yī)療美容等健康體驗型服務；有依托區(qū)域養(yǎng)生文化的，塑造健康養(yǎng)生文化品牌，融合文化旅游、養(yǎng)生、休閑度假等多種功能。類似項目很多，歷經疫情考驗，大多面臨較大運營壓力。
從未來發(fā)展看，康養(yǎng)小鎮(zhèn)需要找到主題鮮明、功能復合的運營之道。近年來，腫瘤康復中心、糖尿病醫(yī)學中心、運動醫(yī)學康復中心等專業(yè)性康復療養(yǎng)機構，正在成為健康領域的投資熱點。從康復需求看，心血管病、骨科運動、腫瘤重癥、代謝性疾病、神經系統(tǒng)病、呼吸系統(tǒng)病等慢病康復市場空間非常可觀。而將慢病康復與健康養(yǎng)生結合起來的康養(yǎng)小鎮(zhèn)，擺脫了“住宅開發(fā)+康養(yǎng)配套”的傳統(tǒng)模式，將成為各地發(fā)展康養(yǎng)產業(yè)的重要模式。
另外，抗衰老作為大健康的永恒主題，也是康養(yǎng)小鎮(zhèn)的重要方向。如北京平谷金海湖長壽小鎮(zhèn)整合優(yōu)質抗衰老資源，將功能醫(yī)學、再生醫(yī)學、基因檢測、細胞抗衰、荷爾蒙平衡、立體排毒等技術，與中醫(yī)養(yǎng)生相結合，輔以馬術、水上游樂、SPA、瑜伽等修身養(yǎng)性的項目，通過“檢、通、補、養(yǎng)、調”的一體健康管理，形成“預防、治療、康復、養(yǎng)老”四位一體的健康抗衰老管理平臺。
五、養(yǎng)老產業(yè)地產呈現多樣化模式
伴隨我國人口老齡化社會的到來，養(yǎng)老地產從熱議到落地已有較多的實踐。從養(yǎng)老地產類型看，依據業(yè)態(tài)組合、服務機制的不同，分為養(yǎng)老＋機構、養(yǎng)老＋社區(qū)、養(yǎng)老＋度假、健康養(yǎng)老產業(yè)園等類型；從客群定位、產品屬性上劃分，包括CCRC社區(qū)、復合型養(yǎng)老社區(qū)、全齡居家養(yǎng)老社區(qū)、高端頤養(yǎng)中心等模式。
從產業(yè)主體看主要有三類：一是養(yǎng)老服務運營商，如九如城集團的醫(yī)、康、養(yǎng)、教、研、旅融合模式；二是地產公司的養(yǎng)老板塊，如萬科的護理型、自理型機構養(yǎng)老+社區(qū)型養(yǎng)老，典型項目有隨園嘉樹、萬科幸福匯等；三是保險公司，如泰康人壽的保險養(yǎng)老+高級養(yǎng)老社區(qū)，已開發(fā)了多個泰康之家養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老地產的盈利性一直備受關注，各家公司都在積極摸索中。
目前，我國很多城市已將“社區(qū)養(yǎng)老服務”定為地產開發(fā)標配，并鼓勵物業(yè)服務企業(yè)積極探索“物業(yè)服務+養(yǎng)老服務”模式。融創(chuàng)服務推出“伴春風”長者服務，提供生活照護、心理關懷、日常監(jiān)測、健康監(jiān)測等四大類服務；永升服務參與建設社區(qū)養(yǎng)老服務中心，發(fā)展老年社團、健康驛站、助餐中心等多項服務。養(yǎng)老地產開發(fā)+物業(yè)服務+養(yǎng)老服務，再結合城市分級診療體系的建設，將為養(yǎng)老產業(yè)地產發(fā)展提供更多的可能性。
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