在產(chǎn)業(yè)投資下滑和園區(qū)競爭加劇的大背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在項目投拓方面日趨謹(jǐn)慎，地方平臺公司已成為園區(qū)開發(fā)的主導(dǎo)者，同時產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體進(jìn)入存量運營為主的時代。近兩年，有關(guān)園區(qū)運營服務(wù)的咨詢多了起來，其中又以各類園區(qū)平臺公司居多。本文就從園區(qū)平臺公司視角，探討一下產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)體系的規(guī)劃問題。
一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的發(fā)展大勢
伴隨開發(fā)區(qū)管理體制的改革，大部分園區(qū)運營服務(wù)已交由園區(qū)平臺公司操作，包括園區(qū)開發(fā)、園區(qū)運營、產(chǎn)業(yè)招商、投資服務(wù)等。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)進(jìn)入“運營為王”的時代，運營服務(wù)已是平臺公司“不得不做、必須要做、值得去做”的主要業(yè)務(wù)。
1、運營服務(wù)不得不做
面對產(chǎn)業(yè)投資放緩疊加地產(chǎn)政策調(diào)控等不利因素，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展受到較大沖擊，不同地區(qū)產(chǎn)業(yè)園租金水平均有所下跌，去化率降低、空置率升高，二三線城市較一線城市情況更為嚴(yán)峻。產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間競爭加劇，使得手中握有較多園區(qū)資產(chǎn)的平臺公司不得不加強(qiáng)運營，提高產(chǎn)業(yè)招商的砝碼。
2、運營服務(wù)必須要做
產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)項目通常投資規(guī)模大、運作周期長，地方政府推動平臺公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，實施重資產(chǎn)投資和輕資產(chǎn)運營剝離，將園區(qū)開發(fā)納入融資性平臺公司，運營服務(wù)剝離出來交由運營性平臺公司負(fù)責(zé)。未來，園區(qū)運營公司或產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)以運營服務(wù)為主業(yè)，必須要做好運營服務(wù)這塊業(yè)務(wù)。
3、運營服務(wù)值得去做
從國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展來看，運營服務(wù)也成為企業(yè)在園區(qū)開發(fā)領(lǐng)域的重要收入來源，如張江高科、中電光谷、市北高新等企業(yè)的運營服務(wù)收入占比已超過50%。從現(xiàn)實看，很多運營服務(wù)都是可以收費且有增收前景的，從長遠(yuǎn)看可以助力企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新，增加園區(qū)稅費收入，打造可持續(xù)盈利能力。
二、產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的規(guī)劃邏輯
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務(wù)是圍繞企業(yè)需求展開的，包括行政服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)等多個方面，下面又具體分為非常多的服務(wù)內(nèi)容。從平臺公司視角看，運營服務(wù)不局限于單個小園區(qū)，還涉及大園區(qū)運營和產(chǎn)業(yè)鏈運營；需要結(jié)合服務(wù)的共性和差異化、功能性和盈利性、自營和集成模式等方面做綜合考量。歸納起來，產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的規(guī)劃邏輯，需要考慮以下幾個方面：
1、大運營體系與小運營體系
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是個空間概念，其運營服務(wù)也是附著在空間上的，就像房地產(chǎn)項目有大配套和小配套的概念，園區(qū)運營服務(wù)涉及城市級的大運營和園區(qū)級的小運營，平臺公司做的小運營體系，包括物業(yè)管理、設(shè)施管理等方方面面。隨著服務(wù)外包的發(fā)展，除了企業(yè)的核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，其他服務(wù)環(huán)節(jié)平臺公司都可以介入。
大運營體系由城市政府主導(dǎo)，是產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)和支撐，涉及城市配套建設(shè)、重要資源導(dǎo)入和產(chǎn)業(yè)扶持政策等。平臺公司做的小運營體系，核心是培育產(chǎn)業(yè)，涉及載體建設(shè)、基礎(chǔ)服務(wù)、增值服務(wù)、專業(yè)化服務(wù)等。園區(qū)層面應(yīng)迎合城市的演進(jìn)趨勢，凸顯在城市中的核心價值，以爭取交通、科教、公園等大運營資源。
大運營體系與小運營體系的建設(shè)是相互影響的，評判標(biāo)準(zhǔn)是運營服務(wù)的專業(yè)度，小運營體系做得好，會影響上位政府的支持力度。國內(nèi)成功的園區(qū)大體都經(jīng)過這樣的過程，以小運營助推大運營，大運營與小運營體系結(jié)合為產(chǎn)業(yè)賦能，如大連軟件園的軟件外包產(chǎn)業(yè)、上海張江園區(qū)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)。
2、選擇主要服務(wù)哪類企業(yè)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的核心目標(biāo)，就是最大程度滿足企業(yè)的需求。因為企業(yè)需求高度離散，不同行業(yè)、規(guī)模的企業(yè)需求大相徑庭，平臺公司在運營服務(wù)選擇上肯定要有所取舍。明確市場定位和客商定位對園區(qū)發(fā)展至關(guān)重要，這兩者在很大程度上決定了園區(qū)的物業(yè)形態(tài)和運營服務(wù)。
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的規(guī)劃，需要考慮企業(yè)在不同發(fā)展階段的服務(wù)需求，如初創(chuàng)期企業(yè)的資金、人才、市場等問題，成長期企業(yè)的技術(shù)、管理、品牌等問題，以及成熟期企業(yè)的擴(kuò)張、轉(zhuǎn)型等問題。在創(chuàng)新驅(qū)動主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)下，大部分園區(qū)運營服務(wù)的首要目標(biāo)是為中小企業(yè)提供成長的環(huán)境。
孵化器體系建設(shè)是園區(qū)運營服務(wù)的重要內(nèi)容，其發(fā)展經(jīng)歷了空間賦能、政策賦能、資本賦能和產(chǎn)業(yè)賦能階段，在孵化企業(yè)類型上也發(fā)生了變化，除了公共實驗室、融資、咨詢、人才、財務(wù)、法律等服務(wù)，還有概念驗證中心、共享制造中心、場景實驗室等新興的服務(wù)，瞄準(zhǔn)的是苗圃企業(yè)預(yù)孵化、獨角獸企業(yè)孵化等。
3、選擇共性服務(wù)還是痛點服務(wù)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)的運營服務(wù)是分層次的，最基本的服務(wù)是園區(qū)環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)，這里主要探討在基礎(chǔ)服務(wù)之上還要做哪些運營服務(wù)。園區(qū)運營服務(wù)都是圍繞企業(yè)及其員工展開的，企業(yè)方面涉及價值鏈上的各種非核心環(huán)節(jié)，員工方面涉及生活休閑社交等方方面面。
共性服務(wù)就是聚焦企業(yè)及員工的共性的服務(wù)需求，我們在做園區(qū)咨詢項目中經(jīng)常會調(diào)研企業(yè)服務(wù)需求，對服務(wù)需求進(jìn)行優(yōu)先排序，并根據(jù)園區(qū)實力響應(yīng)一些高頻的服務(wù)需求，如增加園區(qū)的班車頻次。共性服務(wù)主要著眼于提高企業(yè)滿意度，一般并不能助力園區(qū)差異化競爭。
痛點服務(wù)是圍繞園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，聚焦產(chǎn)業(yè)鏈的痛點環(huán)節(jié)提供針對性服務(wù)，比如生物醫(yī)藥園區(qū)提供的公共實驗室、無人機(jī)產(chǎn)業(yè)園提供的應(yīng)用場景市場拓展、數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園提供的渲染農(nóng)場等，有助于企業(yè)成本節(jié)省和效率提升。針對行業(yè)痛點的服務(wù)，有助于樹立園區(qū)的差異化優(yōu)勢，增加招商吸引力和企業(yè)發(fā)展力。
案例鏈接：上海嘉定菊園科技園
上海嘉定菊園科技園，以物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)為核心，現(xiàn)已吸引10000多戶企業(yè)入駐。園區(qū)針對物聯(lián)網(wǎng)科技成果轉(zhuǎn)化困難、周期過長、費用過大的產(chǎn)業(yè)痛點，打造創(chuàng)新功能型平臺“超越摩爾”，面向廣泛的物聯(lián)網(wǎng)中小企業(yè)，提供全面的技術(shù)支撐服務(wù)，具體由菊園物聯(lián)網(wǎng)集團(tuán)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌。
針對創(chuàng)業(yè)企業(yè)的扶持，搭建“創(chuàng)業(yè)+”科創(chuàng)服務(wù)平臺，推出包括天使基金、金融匯、路演圈、政策通、創(chuàng)客吧、創(chuàng)業(yè)賽等系列服務(wù)項目，形成“創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師+專業(yè)孵化+創(chuàng)業(yè)投資”的服務(wù)模式。針對企業(yè)的需求痛點，構(gòu)建集“政府-專業(yè)團(tuán)隊-第三方服務(wù)平臺-技術(shù)服務(wù)平臺”為一體的服務(wù)體系，形成產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈閉環(huán)。
4、選擇自營模式還是集成模式
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的提供方式，主要有自營模式、集成模式、合作模式等。傳統(tǒng)思維下，園區(qū)自營服務(wù)內(nèi)容主要考慮功能性：一是園區(qū)正常運營必不可少且具有非盈利性的基礎(chǔ)性服務(wù)，二是企業(yè)需求較大且具有一定盈利性的園區(qū)配套服務(wù)，三是提升園區(qū)競爭力、孵化中小企業(yè)和培育產(chǎn)業(yè)的公共服務(wù)。
隨著企業(yè)級服務(wù)業(yè)態(tài)的快速發(fā)展，園區(qū)的各類服務(wù)基本都能找到第三方機(jī)構(gòu)，園區(qū)平臺公司可以整合各類服務(wù)資源，打造一站式“企業(yè)服務(wù)超市”，滿足不同企業(yè)的需求。如合肥高新區(qū)“合創(chuàng)匯”引進(jìn)各類專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，讓企業(yè)可以方便地獲得所需的咨詢服務(wù)、技術(shù)支持、知識產(chǎn)權(quán)、法律咨詢、人力資源等服務(wù)。
而在創(chuàng)新思維下，平臺公司應(yīng)集中資源和能力，聚焦提供差異化的服務(wù)，賺取產(chǎn)業(yè)級的增值收益，如創(chuàng)新孵化、融資租賃、產(chǎn)業(yè)投資等。而將一些非核心的運營服務(wù)外包給專業(yè)的服務(wù)提供商，以降低成本和提高效率，如將物業(yè)管理、設(shè)施維護(hù)等外包給專業(yè)的物業(yè)公司、設(shè)施管理公司等。
三、面向園區(qū)不同階段的運營服務(wù)
產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營服務(wù)的規(guī)劃，需要考慮園區(qū)在不同發(fā)展階段的特點和需求，初創(chuàng)期的園區(qū)知名度不高、企業(yè)數(shù)量較少、服務(wù)需求較少，成長期的園區(qū)知名度提高、企業(yè)數(shù)量增加、服務(wù)需求增加，成熟期的園區(qū)知名度穩(wěn)定、企業(yè)數(shù)量穩(wěn)定、服務(wù)需求呈現(xiàn)多樣化。
平臺公司在規(guī)劃運營服務(wù)過程中，要考慮功能性和盈利性的平衡，在園區(qū)發(fā)展早期，為了打造園區(qū)營商環(huán)境，市場化機(jī)構(gòu)不愿意做的運營服務(wù)，平臺公司可以去做。隨著園區(qū)的發(fā)展和人氣的提高，各類運營服務(wù)的盈利性增加，平臺公司應(yīng)主要布局盈利性好、企業(yè)粘性大的服務(wù)內(nèi)容。
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展路徑來看，園區(qū)發(fā)展一般經(jīng)歷三個階段：大開發(fā)階段、大運營階段、大創(chuàng)新階段，圍繞各個階段的發(fā)展需求特征，平臺公司可以構(gòu)建起相應(yīng)的運營服務(wù)業(yè)務(wù)組合，以科技金融和資產(chǎn)運營實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)上的閉環(huán)，在租售收益基礎(chǔ)上實現(xiàn)要素運營收益、服務(wù)收益、資本收益、資產(chǎn)收益四類收益。
案例鏈接：連云港石化產(chǎn)業(yè)基地
連云港石化產(chǎn)業(yè)基地是國家規(guī)劃的七大石化產(chǎn)業(yè)基地之一，由連云港石化產(chǎn)業(yè)園有限公司以市場化方式進(jìn)行投資運營管理。目前連云港石化產(chǎn)業(yè)園有限公司已改制為江蘇洋井石化集團(tuán)，公司圍繞基地“大開發(fā)、大運營、大創(chuàng)新”的發(fā)展周期，逐步形成多元復(fù)合的業(yè)務(wù)體系。
1、大開發(fā)階段：起步及基礎(chǔ)型業(yè)務(wù)
以“代建業(yè)務(wù)和政府購買服務(wù)”為基礎(chǔ)，包括針對政府的基礎(chǔ)設(shè)施工程代建、智慧基礎(chǔ)設(shè)施工程代建等，針對企業(yè)的土方回填、真空預(yù)壓及土建施工等；提供園區(qū)封閉管理、救災(zāi)演練、應(yīng)急物資管理、安全管理、環(huán)保管理等服務(wù)，負(fù)責(zé)園區(qū)安全環(huán)保監(jiān)控設(shè)施及智慧平臺的管理維護(hù)。
2、大運營階段：主導(dǎo)型業(yè)務(wù)
逐步實現(xiàn)“產(chǎn)業(yè)要素運營”“石化專業(yè)服務(wù)”雙輪驅(qū)動，包括電力供應(yīng)、天然氣供應(yīng)、高壓蒸汽、氫氣和工業(yè)氣體供應(yīng)以及管網(wǎng)等配套設(shè)施的建設(shè)、運營；提供港口碼頭、公共管廊、交易平臺、化工倉儲、貿(mào)易物流等供應(yīng)鏈服務(wù)；綜合服務(wù)區(qū)運營、停車場運營、包材、檢測、清洗、維保、MRO等服務(wù)。
3、大創(chuàng)新階段：創(chuàng)新型業(yè)務(wù)
未來以“科技投資和金融服務(wù)”為新增長點，金融服務(wù)業(yè)務(wù)包括供應(yīng)鏈金融、小額貸款等，科技投資業(yè)務(wù)包括科技企業(yè)投資、科技企業(yè)孵化以及科技地產(chǎn)運營等。科技企業(yè)投資主要關(guān)注石化新材料、碳基新材料、石化園區(qū)安全環(huán)保技術(shù)相關(guān)的細(xì)分方向。
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