園區定位是產業園區開發的首要問題，決定了產業園區項目的發展方向，精準定位是產品規劃的前提和產業招商的基礎。在當前經濟發展放緩、產業投資遇冷的大環境下，包括創業投資、產業轉移、企業擴張、成果轉化等在內的各種客商來源，都變得更加不確定，進行精準定位變得更加困難。在東灘智庫看來，園區定位的“準”體現在功能定位、市場定位和產業定位三個層面，遵循一定的邏輯方法有助于確立更合適的定位。
一、產業園區的功能定位
功能定位是從園區空間的使用價值來說的，一般可分為生產制造、研發辦公、創業孵化、企業總部、銷售服務、倉儲物流等主要功能。園區的功能定位，在很大程度上決定了園區的物業形態，包括產品類型、產品組合、業態配比等。園區的功能定位首先取決于區位選址和土地性質，其次來源于市場供需的研判和地方政府的規劃要求。對于同一園區項目，不同人可能提出不同的功能定位，相應地園區運營的最后結果可能大相徑庭。
下面我們結合鄂州澤林智能交通產業園項目做些分析，這個項目選址在鄂州花湖機場臨空范圍下的澤林鎮，主要依托國內第一個貨運主題的臨空經濟區建設以及大武漢的產業外溢效應。在項目調研過程中，我們對鄂州的競品園區進行了較多的調研。葛店開發區是鄂州距離武漢城區最近的開發區，地處武漢產業向鄂州外遷的第一站，在此布局的產業園區項目比較多。
我們選取光谷聯合科技城和雙創谷產業園兩個項目做個對比分析，前者主打標準廠房類產品，后者主打高端研發辦公類產品。雙創谷產業園一期建設10余棟獨棟花園研發辦公樓，去化率只有30%左右，僅中國移動購入四棟作為區域辦公總部。而光谷聯合科技城項目啟動區的主力產品為3層半的雙拼框架結構廠房和獨棟框架結構廠房，目前一二期產品去化率接近100%，入駐企業涉及光電信息、智能制造、新材料、生物醫藥等產業領域。截止2021年底，園區已入駐企業80余家，90%的企業來自武漢。這個項目直接瞄準武漢向外轉移的研發制造類中小企業，功能定位比較準，啟動區開發很成功。
二、產業園區的市場定位
市場定位是園區功能定位的進一步細化，主要通過市場客群的分析進行客戶畫像，以指導園區的營銷招商工作。就一般的園區項目來說，我們采用的市場定位方法就是三圈層市場分析法。
一是本地市場分析，對項目周邊方圓10-20公里范圍內的新增企業數據樣本、存量企業樣本進行梳理，挖掘本地潛在市場客群。絕大多數園區項目以本地市場或根據地市場的客群為主，因為企業的外遷成本是很高的。二是周邊市場分析，主要研究項目周邊大都市的企業數據樣本，分析企業投資動態，挖掘大都市產業轉移、產能擴張的市場機會。三是外部市場分析，研究國內大型區域產業轉移趨勢和特征，研判大都市圈承接的產業轉移的機會，挖掘外部市場潛力。從項目區位來看，所在城市的產業集聚效應很重要，越靠近高能級城市的園區項目，外部的客群越多，項目所在城市的窗口效應越強，外部的客群越多。
我們以鄂州澤林智能交通產業園項目為例，這個項目的市場定位分為三個圈層展開。因為鄂州與武漢的同城化發展，本項目的重點市場聚焦在大武漢產業外溢上，重點招引武漢的上下游配套企業布局機會、企業擴張型布局機會，重點關注武漢相關科技成果轉化的產業化項目布局機會；本地市場作為主要市場，重點招引臨空經濟區七個鄉鎮范圍內、鄂州市區的存量企業等搬遷、改善性布局機會；外部市場方面，主要考慮長三角、珠三角地區的產業轉移、區域布局類企業，作為機會市場。
三、產業園區的產業定位
產業定位決定了園區為“誰”而建，重點考慮這些企業的空間需求，將影響到園區的產品設計、公建配套和招商引資工作。在產業定位方面，關鍵點是如何定準產業，產業定的太泛，園區沒有競爭力，產業定的太窄，市場客群受限，都會影響招商去化。這個度很難把握，很多園區并不重視產業定位，主要基于市場客群分析規劃建設園區，結果在產業招商中錯失了很多高質量客戶，因為單元面積、層高承重、公建配套等不完全匹配?，F在，已有很多園區主動選擇特色產業園模式，聚焦特定產業需求打造極致的物業產品。
關于產業定位，東灘智庫也有一套定位方法論，我們從產業的吸引力和可行性兩方面設計了7個維度指標，分別為產業前景、產業政策、產業屬性、產業格局、產業組織、本地基礎與布局、本地的投資動態，一般是經過7個維度分析后進行綜合評價打分，評分高的作為優先考慮的細分產業。
這7個維度指標，每一個維度都有相應的評價標準，比如產業前景方面優選產業前景好、行業景氣度高、市場規模足夠大的產業；產業政策方面優選符合政策導向、政策支持力度大的產業，這塊要分析政策對行業的影響、分析政策鼓勵的細則；產業屬性方面分析產業的典型特征，包括產品類別、產業鏈的地位、盈利水平、行業壁壘等，產業鏈的地位和盈利水平，直接影響企業的支付能力和稅收情況；產業格局方面主要分析行業集中度和創新創業活躍度，行業集中度低、創新創業活躍的產業容易招商；產業組織方面主要分析產業的區域集中度，以及背后的企業選址邏輯。最后兩個維度指標，主要是結合項目所在地的市場情況進行分析，包括本地的產業發展條件、本地的產業布局以及近幾年典型的投資案例情況，這在很大程度上決定了產業定位的可行性。
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