產(chǎn)業(yè)園區(qū)是以空間為載體，以產(chǎn)業(yè)為根基，以金融為推力，以服務(wù)運(yùn)營為抓手的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是產(chǎn)業(yè)與城市功能相融合的價(jià)值綜合體。產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營的本質(zhì)還是一種商業(yè)行為，凡是商業(yè)行為就需要資金的“融-投-管-退”。本文主要探討一下產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)“融-投-管-退”各個(gè)環(huán)節(jié)可以借助的金融工具。
一、融：兩種融資形式
融資的首要目的是保障產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的現(xiàn)金流穩(wěn)定。
1、項(xiàng)目融資是首選
采取項(xiàng)目融資方式，盡量減少項(xiàng)目自有資本金的投入，減少開發(fā)主體與項(xiàng)目公司的風(fēng)險(xiǎn)關(guān)聯(lián)度，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目公司一般都是剛剛成立，可融資的標(biāo)的有限（土地、在建工程），因此融資渠道也是十分有限的。相較于傳統(tǒng)融資，項(xiàng)目融資看重融資標(biāo)的，更看重未來收益。項(xiàng)目融資的前提是“項(xiàng)目是好項(xiàng)目”，譬如有好的選址、有大客戶定制、有政府平臺回購、有經(jīng)驗(yàn)的操盤手等，才能實(shí)現(xiàn)“錢跟著項(xiàng)目走”的效果。
2、主體融資是后盾
主體融資是項(xiàng)目融資的輔助和后盾，主要是保證充足的自有資本金比例，準(zhǔn)備彌補(bǔ)項(xiàng)目銷售回款不及預(yù)期的缺口，別讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目夭折。如果說項(xiàng)目融資主要看項(xiàng)目的造血能力，那么主體融資則更依賴主體的綜合實(shí)力，包括資產(chǎn)規(guī)模、信用等級、金融資源、擔(dān)保主體等。主體融資有非常多的融資渠道，如融資租賃、應(yīng)收賬款收益權(quán)轉(zhuǎn)讓、定向融資、債券融資等，園區(qū)運(yùn)營商要充分了解各個(gè)融資方式的資金成本、資金使用限制、融資條件、融資流程等。
二、投：兩大資金循環(huán)
兩大資本循環(huán)即產(chǎn)品投資循環(huán)和產(chǎn)業(yè)投資循環(huán)。
1、產(chǎn)品投資循環(huán)
影響產(chǎn)品投資循環(huán)主要有三個(gè)因素，一是產(chǎn)品成本的管控，二是產(chǎn)品質(zhì)量的打磨，三是產(chǎn)品租售的速度。成本管控是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命線，貫穿項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程，涉及拿地、產(chǎn)品定位、方案設(shè)計(jì)、工程管理、供應(yīng)商管理等，建安成本是產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目的最大成本。產(chǎn)品品質(zhì)是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品投資循環(huán)的前提，涉及產(chǎn)品的功能、動線、層高、柱距、承重、豎向交通等等，打造好用好看又省錢的產(chǎn)品，需要有非常豐富的園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。
2、產(chǎn)業(yè)投資循環(huán)
在產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)中，園區(qū)運(yùn)營商應(yīng)積極介入，構(gòu)建園區(qū)、產(chǎn)業(yè)、資本三者融合發(fā)展的園區(qū)開發(fā)模式。秉承“以小博大、以遠(yuǎn)博近”的開發(fā)理念，以產(chǎn)業(yè)投資作為切入點(diǎn)，成立產(chǎn)業(yè)投資基金，引導(dǎo)市場化資金集聚，進(jìn)行園區(qū)物業(yè)投資，并以園區(qū)物業(yè)資產(chǎn)作價(jià)入股園區(qū)企業(yè)，以未來的收益吸引企業(yè)集聚；伴隨園區(qū)發(fā)展逐漸完善產(chǎn)業(yè)服務(wù)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集聚集群，隨著人氣的聚集，地價(jià)的升值，逐漸獲取園區(qū)開發(fā)利益。
三、管：兩個(gè)角色定位
主要包括金融服務(wù)的鏈接者和提供者兩個(gè)角色定位。
1、金融服務(wù)的鏈接者
在金融領(lǐng)域，能夠產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的資產(chǎn)，如房產(chǎn)、設(shè)備、存貨、應(yīng)收賬款、知識產(chǎn)權(quán)等，都可以作為融資標(biāo)的，但基于交易成本的考慮，傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)往往不認(rèn)企業(yè)的大部分資產(chǎn)。中小企業(yè)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主力客群，但中小企業(yè)在傳統(tǒng)金融機(jī)構(gòu)沒有“信用”。園區(qū)金融服務(wù)的首要價(jià)值是基于園區(qū)品牌傳遞信用，做金融服務(wù)的鏈接者，依托園區(qū)運(yùn)營商掌握的企業(yè)數(shù)據(jù)，重新建立企業(yè)的信用體系。
園區(qū)運(yùn)營商可以通過線下銀企對接會、線上金融平臺、專業(yè)FA等，為入園企業(yè)牽線搭橋，助力入園企業(yè)才能享受利率更優(yōu)惠、條件更寬松的融資產(chǎn)品，或是效率更高的融資服務(wù)。例如聯(lián)東U谷面向入園企業(yè)提供八款企業(yè)專屬貸款產(chǎn)品，包括信用貸、線上貸、投聯(lián)貸、應(yīng)收賬款質(zhì)押、設(shè)備貸款、廠房按揭貸款、U谷擔(dān)保貸、知識產(chǎn)權(quán)質(zhì)押等。
2、金融服務(wù)的提供者
園區(qū)金融服務(wù)的另一個(gè)價(jià)值是貼現(xiàn)信用，園區(qū)運(yùn)營商作為金融服務(wù)的提供者，更加了解企業(yè)的情況，認(rèn)同企業(yè)的信用。目前已有很多國資平臺公司和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商躬身入場，通過擔(dān)保服務(wù)、小額貸款、商業(yè)保理、金融倉儲、融資租賃、產(chǎn)業(yè)投資基金等金融產(chǎn)品為入園企業(yè)提供融資服務(wù)。
通過提供直接的產(chǎn)業(yè)融資服務(wù)，可以極大提高產(chǎn)業(yè)園區(qū)的招商競爭力。以融資租賃服務(wù)為例，重慶兩江新區(qū)依托新區(qū)汽車工業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)對機(jī)器人的需求，由兩江新區(qū)出面整合訂單形成機(jī)器人市場需求，同時(shí)成立機(jī)器人融資租賃公司，以“市場+金融”相結(jié)合方式，抓住機(jī)器人制造企業(yè)與機(jī)器人設(shè)備需求企業(yè)兩大客戶資源，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)客戶的快速集聚。
四、退：兩條退出渠道
主要包括“賣產(chǎn)品”和“賣股權(quán)”兩條退出渠道。
1、賣產(chǎn)品：產(chǎn)業(yè)園區(qū)常規(guī)的退出渠道
“賣產(chǎn)品”就是物業(yè)產(chǎn)品銷售，即從政府獲取工業(yè)用地后進(jìn)行整體開發(fā)，以標(biāo)準(zhǔn)廠房、研發(fā)綜合體等為開發(fā)對象并開展招商，將物業(yè)銷售給客戶。“賣產(chǎn)品”是聯(lián)東U谷、天山產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、坤鼎集團(tuán)等園區(qū)開發(fā)商的主要盈利渠道。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)前期開發(fā)投資巨大，且我國缺乏暢通的產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資通道，園區(qū)開發(fā)商不得不提高產(chǎn)業(yè)物業(yè)出售比例以迅速回籠資金。在“賣產(chǎn)品”之外，物業(yè)出租和提供服務(wù)也是獲利渠道，隨著各地工業(yè)用地政策的趨嚴(yán)，持有物業(yè)經(jīng)營占比越來越高。
2、賣股權(quán)：REITs成為新的發(fā)展趨勢
“賣股權(quán)”包括園區(qū)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)證券化兩種方式，傳統(tǒng)的園區(qū)項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓出手較難，即使在產(chǎn)權(quán)交易所也很難獲得高的項(xiàng)目溢價(jià)，而發(fā)行園區(qū)REITs的資產(chǎn)證券化方式原來較難操作，現(xiàn)在開始得到政策支持。2020年4月發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，支持的領(lǐng)域包括高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)、特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)等。
發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs的要求包括，項(xiàng)目權(quán)屬要清晰，具有持續(xù)經(jīng)營能力，已產(chǎn)生持續(xù)、穩(wěn)定的收益及現(xiàn)金流，未來投資回報(bào)良好。項(xiàng)目收益和現(xiàn)金流水平是產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs未來發(fā)展的源頭活水。園區(qū)運(yùn)營商一般以物業(yè)租金、停車費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)作為項(xiàng)目收益來源，仍可探索其它增值服務(wù)方式。對于園區(qū)開發(fā)商來說，通過發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs，可以降低資產(chǎn)負(fù)債率，改善財(cái)務(wù)狀況；也可以從運(yùn)營的角度考慮全自持項(xiàng)目的布局，升級園區(qū)開發(fā)的商業(yè)模式。
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