在開發區向綜合性產業城區轉變過程中，除了零散的彌補功能短板的增量開發，低效用地和低效物業的再開發逐步占據主導。在城市化模式進入存量發展為主的大背景下，開發區必須擺脫填補式的點式開發，要瞄定綜合性產業城區、遵從產城融合模式，謀劃開發區的整體城市更新。
一、更新目標：打造彰顯科技人文的微型城市
對于開發區更新來說，需要從人的視角出發，圍繞“未來園區”人居需求，在就業空間打造、生活空間打造、公共環境提供三方面，體現以人為本理念，打造彰顯科技人文的微型城市。一是需要營造科技人文的創新氛圍，圍繞未來工作方式，搭建系統的科創服務體系，滿足科技創業工作者的創業需求。二是要打造尺度宜人的生活空間，注重多樣化居住空間和生活服務空間的打造，配套商業、醫療、文化、體育、教育等多項功能。三是要提供智慧共享的生態服務，利用智慧化的手段，建設智慧型園區，配套交通、安防、環境等多項生態服務。
二、實施策略：可持續自平衡與單元式自平衡
1、可持續自平衡更新
開發區城市更新項目體量大、開發周期長、資金需求多，很難做到資金一次性全部供應，需要實施主體統籌平衡資金，進行有效投資。主要平衡資金的方法有：一二三級聯動，組團滾動開發。一二三級聯動是利用土地二、三級開發收益，彌補一級開發的投入。組團滾動開發則是對片區進行分批開發，利用前期建成區項目的利潤，保證后期項目的資金供應與居民安置，實現片區更新自平衡。
2、單元式自平衡更新
由于開發區城市更新項目體量大，可以以城市更新項目范圍為基礎，以成片連片為基本原則，劃定城市更新單元。城市更新單元的劃定依據，包括地塊地形條件、地塊歸屬及業主意愿、用地性質匹配性、地塊的產業關聯性等，并不追求劃定單元的土地規則性。下面這張圖為廣州開發區的統籌片區與更新單元劃定圖，紅色是片區劃定，藍色是單元劃定。
城市更新單元劃分，需要落實每個單元可研支撐下的策劃報告，同時需要保證每個單元產業功能平衡與投資現金流平衡，產業功能平衡包括科研、工業、商務、留白等混合用地供應，投資現金流平衡包括長期收益與短期收益混合、盈利項目與公益項目混合，“肥瘦”搭配，有利于吸引社會資本投資。
三、開發模式：平臺公司統籌開發區更新和運營
1、平臺公司統籌開發區更新
開發區整體更新需要有主體進行規劃與資金統籌管理，相較于社會企業，我們認為開發區平臺公司是統籌片區綜合更新主體的更優選擇。平臺公司具有國企屬性，更有利益平衡政府、市場、公眾等多主體的訴求；平臺公司長期深耕地方開發建設，前期擁有大量的地方土地儲備積累，可以利用城市更新項目進行存量土地盤活；城市更新是一個多元復雜的項目，需要多方面進行合作，平臺公司可以協調大量資源，進行資源整合。
2、整合資源構建合作朋友圈
通過資源整合，整合參與主體，有利于發揮各領域市場主體優勢。通過多種多樣的合作形式，廣泛吸納各行業領域市場主體的力量，與各類開發商、投資商、運營商在土地一二三級開發領域開展合作。包括政策性銀行商業銀行等投資商；房地產、產業地產、商業地產等開發商、建筑承包商、專業運營商，以及一些具有實力的央企國企和實體企業。
3、資本運作統籌項目投融資
資本運作的關鍵是籌集項目資金，對資金的投融管退進行全生命周期管理。運用多樣性的融資手段來推動城市更新項目資金籌集，穩定投資來源、降低投資風險，形成良好的投資循環。一是要拓寬投融資渠道，使城市更新的資金來源更加穩定與多元化。然后是對城市更新各級項目，進行項目包裝，吸引更多的社會資本方完成項目招商引資。二是對資金的有效管理，通過城市更新項目對資產進行改造升級，實現資產的估值提升。三是適時有效的資本退出，可以通過資產證券化、股權轉讓、部分出讓的方式，實現資金退出。
4、資產運營實現可持續發展
資產運營的本質是做大優質資產，實現城市更新可持續發展。通過功能完善、資源導入、供需平衡等資產運營手段提升區域價值，實現開發區國有資產的保值升值。一是完善片區功能，一些片區基礎設施由于缺少盈利性，社會資本投資熱情較低，提前布局投資基礎設施，提高后續投資建設的回報率，可以激活更多社會資本投資。二是產業資源導入，通過招商引資、招才引智，導入產業、人才等優質資源，促進區域產業轉型升級，提高區域價值。三是保持片區供需平衡，通過控制持有資產的銷售，維持市場供小于求狀態，保持市場供需平衡，穩定區域資產價值，實現國有資產的保值升值。
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