在開發區向綜合性產業城區轉變過程中,除了零散的彌補功能短板的增量開發,低效用地和低效物業的再開發逐步占據主導。在城市化模式進入存量發展為主的大背景下,開發區必須擺脫填補式的點式開發,要瞄定綜合性產業城區、遵從產城融合模式,謀劃開發區的整體城市更新。
一、更新目標:打造彰顯科技人文的微型城市
對于開發區更新來說,需要從人的視角出發,圍繞“未來園區”人居需求,在就業空間打造、生活空間打造、公共環境提供三方面,體現以人為本理念,打造彰顯科技人文的微型城市。一是需要營造科技人文的創新氛圍,圍繞未來工作方式,搭建系統的科創服務體系,滿足科技創業工作者的創業需求。二是要打造尺度宜人的生活空間,注重多樣化居住空間和生活服務空間的打造,配套商業、醫療、文化、體育、教育等多項功能。三是要提供智慧共享的生態服務,利用智慧化的手段,建設智慧型園區,配套交通、安防、環境等多項生態服務。
二、實施策略:可持續自平衡與單元式自平衡
1、可持續自平衡更新
開發區城市更新項目體量大、開發周期長、資金需求多,很難做到資金一次性全部供應,需要實施主體統籌平衡資金,進行有效投資。主要平衡資金的方法有:一二三級聯動,組團滾動開發。一二三級聯動是利用土地二、三級開發收益,彌補一級開發的投入。組團滾動開發則是對片區進行分批開發,利用前期建成區項目的利潤,保證后期項目的資金供應與居民安置,實現片區更新自平衡。
2、單元式自平衡更新
由于開發區城市更新項目體量大,可以以城市更新項目范圍為基礎,以成片連片為基本原則,劃定城市更新單元。城市更新單元的劃定依據,包括地塊地形條件、地塊歸屬及業主意愿、用地性質匹配性、地塊的產業關聯性等,并不追求劃定單元的土地規則性。下面這張圖為廣州開發區的統籌片區與更新單元劃定圖,紅色是片區劃定,藍色是單元劃定。
城市更新單元劃分,需要落實每個單元可研支撐下的策劃報告,同時需要保證每個單元產業功能平衡與投資現金流平衡,產業功能平衡包括科研、工業、商務、留白等混合用地供應,投資現金流平衡包括長期收益與短期收益混合、盈利項目與公益項目混合,“肥瘦”搭配,有利于吸引社會資本投資。
三、開發模式:平臺公司統籌開發區更新和運營
1、平臺公司統籌開發區更新
開發區整體更新需要有主體進行規劃與資金統籌管理,相較于社會企業,我們認為開發區平臺公司是統籌片區綜合更新主體的更優選擇。平臺公司具有國企屬性,更有利益平衡政府、市場、公眾等多主體的訴求;平臺公司長期深耕地方開發建設,前期擁有大量的地方土地儲備積累,可以利用城市更新項目進行存量土地盤活;城市更新是一個多元復雜的項目,需要多方面進行合作,平臺公司可以協調大量資源,進行資源整合。
2、整合資源構建合作朋友圈
通過資源整合,整合參與主體,有利于發揮各領域市場主體優勢。通過多種多樣的合作形式,廣泛吸納各行業領域市場主體的力量,與各類開發商、投資商、運營商在土地一二三級開發領域開展合作。包括政策性銀行商業銀行等投資商;房地產、產業地產、商業地產等開發商、建筑承包商、專業運營商,以及一些具有實力的央企國企和實體企業。
3、資本運作統籌項目投融資
資本運作的關鍵是籌集項目資金,對資金的投融管退進行全生命周期管理。運用多樣性的融資手段來推動城市更新項目資金籌集,穩定投資來源、降低投資風險,形成良好的投資循環。一是要拓寬投融資渠道,使城市更新的資金來源更加穩定與多元化。然后是對城市更新各級項目,進行項目包裝,吸引更多的社會資本方完成項目招商引資。二是對資金的有效管理,通過城市更新項目對資產進行改造升級,實現資產的估值提升。三是適時有效的資本退出,可以通過資產證券化、股權轉讓、部分出讓的方式,實現資金退出。
4、資產運營實現可持續發展
資產運營的本質是做大優質資產,實現城市更新可持續發展。通過功能完善、資源導入、供需平衡等資產運營手段提升區域價值,實現開發區國有資產的保值升值。一是完善片區功能,一些片區基礎設施由于缺少盈利性,社會資本投資熱情較低,提前布局投資基礎設施,提高后續投資建設的回報率,可以激活更多社會資本投資。二是產業資源導入,通過招商引資、招才引智,導入產業、人才等優質資源,促進區域產業轉型升級,提高區域價值。三是保持片區供需平衡,通過控制持有資產的銷售,維持市場供小于求狀態,保持市場供需平衡,穩定區域資產價值,實現國有資產的保值升值。