成本管控是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生命線，貫穿項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)流程。成本管控分為事前控制、事中控制和事后控制三個(gè)階段，事前控制環(huán)節(jié)如拿地、規(guī)劃設(shè)計(jì)等決定園區(qū)項(xiàng)目70%左右的成本，事中控制環(huán)節(jié)如工程管理、供應(yīng)商管理等占成本控制的10-15%，事后控制環(huán)節(jié)如審計(jì)決算等對(duì)項(xiàng)目成本影響小。下面對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的主要成本影響因素做個(gè)分析。
一、政府要求層面
1、控規(guī)條件
在項(xiàng)目控規(guī)條件中，我們主要關(guān)注容積率、建筑密度、車位配比和綠化率等幾個(gè)指標(biāo)，在項(xiàng)目控規(guī)條件越來越高的背景下，如何在滿足控規(guī)指標(biāo)的同時(shí)又要保證項(xiàng)目品質(zhì)，需要有一些靈活的應(yīng)對(duì)措施，比如無法滿足最低容積率要求，可以通過加大首層層高、一層算兩層面積來實(shí)現(xiàn)；無法滿足最低建筑密度要求，可以通過設(shè)置連廊、堆場來實(shí)現(xiàn)；無法滿足最低綠化率要求，需通過設(shè)置屋頂綠化實(shí)現(xiàn)。
2、特殊設(shè)計(jì)
特殊設(shè)計(jì)要求對(duì)成本的影響，主要包括裝配式建筑、綠色節(jié)能建筑、海綿城市等方面的要求，每一項(xiàng)要求都會(huì)增加園區(qū)的成本。比如在預(yù)制率滿足30%的條件下，成本增量一般在每平方米350-550元之間；增加保溫、節(jié)能、屋頂綠化、幕墻降光污染等，增加成本約每平方米60-150元。
二、策劃要求層面
3、園區(qū)定位
策劃要求主要體現(xiàn)在園區(qū)功能定位上，偏研發(fā)辦公還是研發(fā)制造，會(huì)對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生系統(tǒng)性的影響，如層高、承重、貨梯配置等，更對(duì)產(chǎn)品的安裝成本產(chǎn)生決定性的影響。從下表中可以看出，電子信息研發(fā)制造廠房相比商貿(mào)加工類廠房，安裝工程和安裝專業(yè)分包工程兩項(xiàng)的成本差別非常大。
三、設(shè)計(jì)要求層面
4、建筑層高
建筑層高對(duì)成本的影響，主要體現(xiàn)產(chǎn)品的層高變化，鋼筋、混凝土、模板、砌體等用量也將發(fā)生相應(yīng)的變化，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，標(biāo)準(zhǔn)層層高增加250px，建安成本將增加18元/m2左右。標(biāo)準(zhǔn)層高根據(jù)產(chǎn)業(yè)方向設(shè)計(jì)，一般在4.2米以上，生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)廠房對(duì)通風(fēng)、潔凈度要求高，需要的層高也高些；一般首層挑高7.2~9米，預(yù)留夾層設(shè)計(jì)。
5、建筑承重
產(chǎn)品承重同樣會(huì)影響鋼筋、混凝土、模板等的用量，當(dāng)樓層荷載從500kg增至800kg，鋼含量增加3kg/㎡，砼含量0.05m3/㎡，估算下來單方成本增加55元。這里用一個(gè)案例，對(duì)層高、承重變化對(duì)成本的影響做個(gè)分析。最左側(cè)的規(guī)劃方案優(yōu)化時(shí)，調(diào)整一二層層高，整體高度增加1.8米，單方指標(biāo)增加149.83元/m2；單是二層荷載從500kg增加到800kg，單方指標(biāo)增加87.83元/m2；如果是兩項(xiàng)優(yōu)化結(jié)合起來，單方指標(biāo)增加為237.66元/m2。
6、園區(qū)立面
園區(qū)的外立面設(shè)計(jì)在很大程度上決定了園區(qū)的品質(zhì)和顏值，是高質(zhì)量客戶、政府關(guān)注的重點(diǎn)，也是園區(qū)開發(fā)商成本控制的重點(diǎn)。從外立面率來看，主要是控制建筑單體的體型系數(shù)，減少凹凸，減少外表面；避免過分的立面線腳、屋頂造型：以簡潔為主，屋頂避免過多裝飾構(gòu)件。從立面材料看，主要是控制不同材料的用量，細(xì)化外墻飾面材料配置，滿足近人尺度的品質(zhì)感受，其他關(guān)注不到的地方逐一降配，控制成本。
7、園區(qū)停車位
園區(qū)停車位的設(shè)置，不能動(dòng)輒就搞地下車庫，地下部分建安成本高，地下建筑不僅增加成本，還影響一層的承重。可以考慮變?nèi)朔罏榈叵萝噹臁⑷竦叵萝噹鞛榘氲叵隆⒋蠹芸铡⑿〖芸胀＼嚇颉⒌厣贤＼嚇堑韧＼嚪绞健Ｔ谧龅叵萝噹鞎r(shí)，要注意控制地下車庫的層高，通過適當(dāng)降低車位面積等方式提升停車效率。
8、園區(qū)景觀
景觀工程既是項(xiàng)目成本較為敏感的工程，也是項(xiàng)目品質(zhì)高敏感的區(qū)域。景觀的成本控制主要以提升品質(zhì)為出發(fā)點(diǎn)，力爭形成景觀特色。硬景成本比軟景高得多，絕大多數(shù)的客戶對(duì)綠化的感覺比硬地鋪裝要好，可以增加低成本景觀面積，如草坪、地被、灌木等。
四、建設(shè)要求層面
9、交付標(biāo)準(zhǔn)
交付標(biāo)準(zhǔn)對(duì)成本的影響，包括物業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套的能級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，下面都列舉了一些具體的方面。開發(fā)商的裝修能否達(dá)到客戶的要求？主要看客戶方認(rèn)不認(rèn)這個(gè)成本，大部分園區(qū)的做法是，能預(yù)留的就預(yù)留，特別是配套方面可以根據(jù)入駐客戶情況逐步配置。
這里講一個(gè)醫(yī)藥園區(qū)案例，這個(gè)園區(qū)投資4000萬元建了蒸汽能源站，為每戶企業(yè)都通了蒸汽管道，但在實(shí)際運(yùn)營中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的醫(yī)藥企業(yè)生產(chǎn)都要使用蒸汽，真正的使用率只有10%，后期這個(gè)蒸汽能源站一年的運(yùn)營費(fèi)用就需要200萬元，造成了巨大的浪費(fèi)。好的做法是，只預(yù)留通道，具體是否開通由企業(yè)自行申請(qǐng)，有需要再接通。
10、開發(fā)分期
關(guān)于開發(fā)分期對(duì)成本的影響，這里主要談幾點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目土地成本低、建安成本高，適合滾動(dòng)開發(fā)、小步快跑、快速迭代。開發(fā)周期決定建設(shè)體量，進(jìn)而決定項(xiàng)目初始投入，如果初始開發(fā)體量過大，將增加項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本5-10%。項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)市場去化速度確定開發(fā)周期，一期開發(fā)體量最好不要超過年去化量的兩倍。
11、采購管理
采購環(huán)節(jié)是項(xiàng)目成本的“虛實(shí)轉(zhuǎn)換點(diǎn)”，承上啟下，采購管理的主線是目標(biāo)成本管理，核心是合約管理，要做好采購的成本調(diào)研、供應(yīng)商庫和信息系統(tǒng)，建立起戰(zhàn)略采購管理體系。聯(lián)東集團(tuán)等企業(yè)都是將主要的采購活動(dòng)納入總部管理，以提升戰(zhàn)略采購管理的效率。
最后，我們對(duì)項(xiàng)目全流程的成本管控做一個(gè)總結(jié)，這其中，目標(biāo)成本管理是全流程成本管控的主線，成本測算與合約規(guī)劃是全流程成本管控的前提，價(jià)值工程分析應(yīng)該貫徹全流程成本管控的始終。
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