伴隨科創經濟、服務經濟和創意經濟的蓬勃發展，樓宇經濟呈現豐富多彩的發展機會，并呈現出新的產業集聚和集群發展模式。在當前城市群和都市圈一體化演進中，樓宇經濟呈現網絡化擴散并形成一些新的功能聚合節點，新型樓宇經濟已經成為城市經濟產業轉型升級的重要抓手。這里筆者對樓宇經濟的發展演進、產業業態和發展模式做些梳理總結，以為各地方謀劃樓宇經濟提供些參考。
一、樓宇經濟的發展演進
1、樓宇經濟：是一種高密度、高復合、高效益的城市經濟綜合體
樓宇經濟是城市經濟發展中涌現的一種新型經濟形態，以商務樓、功能性板塊和區域性設施為主要載體，以引進各種企業、帶動區域經濟發展為目的，以體現集約型、高密度為特點的一種經濟形態。樓宇經濟重要的不是樓宇，重要的是經濟，它要承載的城市功能首要的是“發展都市型產業”。樓宇經濟主要具有綜合體、高密度、高復合、高效益四個特點。
2、樓宇經濟發展到“空間+產業+運營”的3.0階段
從上世紀90年代至今，樓宇經濟的發展經歷了三個階段，從單純提供“空間”的1.0階段、“空間+配套+服務”的2.0階段，發展到“空間+產業+運營”的3.0階段。
1.0階段：以單一業態為主的樓宇開發
改革開放早期，我國經濟尚處于起步階段，房地產開發逐漸商品化，樓宇經濟主要為城市核心的辦公區，以單純提供商務空間為主，樓宇與經濟的關系相對獨立，融合度較低。
2.0階段：講求業態功能整合的樓宇開發
我國經濟迎來高速增長階段，城市核心+新區開發帶來的復合業態、綜合體及片區開發成為市場焦點，樓宇經濟的業態功能不斷豐富和融合，樓宇與經濟的融合度逐漸提高，樓宇經濟形成空間+配套+服務的競爭格局。
3.0階段：樓宇與產業融合的樓宇開發
我國經濟結構進入調整階段，樓宇成為產業集聚的重要載體，形成樓宇經濟+的發展模式，上下游產業鏈高度融合。樓宇經濟呈現城市多核心+多新區+近郊+社區生態的多種開發運營模式，樓宇經濟形成了空間+產業+運營的全方位競爭。
3、發展趨勢：樓宇經濟向著“綠色、智慧、共享、融合”的方向演進
隨著社會經濟發展越來越回歸于以人為本，樓宇開發建設中更加凸顯科技、綠色的元素和共享、融合的發展理念，樓宇運營要更加致力于打造環境友好、綠色健康的樓宇空間，提供具有前瞻性的科技化服務，打造樓宇、企業、物業、員工共同體關系的產業社區。
二、新型樓宇經濟的產業業態
樓宇經濟是城市經濟的集中體現，包括服務經濟、消費經濟和公共經濟三大類產業。隨著城市消費經濟和服務經濟的發展升級，以及科技回歸都市和新型都市工業的發展，尤其是總部經濟、科創經濟、創意經濟等新興服務業的發展，呈現集聚化、園區化、專業化和網絡化的趨勢，為樓宇經濟發展提供了動力強勁的產業支撐。
1、商業服務：產業業態向規模化、品牌化和特色化發展
商業服務業的規模化、品牌化和特色化趨向，引致樓宇經濟向個性化、體驗化方向發展。主要的變化趨勢包括：從單一功能的初級市場向集聚各種業態及功能的綜合性商業載體發展；商業載體通過品牌復制，在各地城市中心再現；特色化體現在載體突出主題，精準定位主力客群，獨具特色的規劃設計等。
以下列舉了一些典型的產業業態：
? 大健康產業
? 文化創意
? 汽車后服務
? 健康養生
? 健身體育
? 零售
? 餐飲
? 酒店
? 公寓等
2、現代服務：新經濟浪潮帶來現代服務產業蓬勃發展
在互聯網+、數字經濟和智能技術等推動下，制造業和服務業融合發展趨勢明顯，產業分化重組和行業跨界整合頻頻出現，科創經濟、服務經濟和創意經濟等新興業態成為樓宇經濟的主力客群。
科創經濟：新科技革命加速到來，各種顛覆性創新如物聯網、元宇宙、新能源、生物技術等，帶動新經濟、新產業崛起，中小企業成為創新生態中的主要力量，科創經濟及相關服務業態蓬勃發展。
服務經濟：在互聯網+、數字經濟和智能技術等信息技術應用的驅動下，傳統的產業鏈分解、跨界融合和創新，催生了大量的供應鏈服務、專業服務外包、制造業服務化等新興業態。
創意經濟：虛擬現實、人工智能等數字科技與文化創意產業結合，促進傳統創意設計產業升級，并催生出諸多新的數字文創生態，如數字動漫、數字游戲、數字影視、新媒體、VR體驗等。
以下列舉了一些典型的產業業態：
? 信息技術服務
? 電子商務
? APP測試
? 會展服務
? 眾創空間
? 逆向物流
? 集中采購
? 集合營銷
? 呼叫中心等
3、公共服務：市場化、效能化和多元化催生眾多新興業態
公共服務業的市場化改革、效能化追求和多元化主體趨向，成為未來樓宇經濟的發展助力。越來越多市場化主體介入公共服務業，并進駐商業辦公樓宇，提供健康、保健、醫療、文化、護理、教育、培訓等多樣化的公共服務，彰顯公共服務的效益和升級。以醫療服務為例：在醫療服務市場化的大趨勢下，傳統醫療服務產業鏈不斷分解、重組，民營醫院、民營診所、第三方獨立醫療服務機構、健康管理機構、互聯網醫院等產業業態不斷涌現。
以下列舉了一些典型的產業業態：
? 教育培訓
? 醫療衛生
? 健康養老
? 文體中心
? 公共管理服務
? 公益性信息服務
? 社區服務等
三、新型樓宇經濟的發展模式
樓宇經濟在城市功能空間中呈現點式、線狀、園區、片區多種“樓宇生態圈”，城市核心商圈、依托新樞紐的商務區、現代服務業園區，主導樓宇經濟發展；特色產業樓宇引領新的產業融合，成為樓宇經濟的一大趨勢。
1、以商圈+園區為依托的樓宇經濟
樓宇經濟的主要集聚模式有兩種：一種是與城市商圈發展相伴生的樓宇經濟，城市核心商圈往往成為樓宇經濟發展的重要依托和發展重點；另一種是以園區模式發展的服務業集聚區，可以結合區位交通、生態環境等因素落位于城市某地。
案例鏈接：青島市北區樓宇經濟格局
近年來，青島市北區積極構建商圈+園區的樓宇經濟布局，通過租稅聯動、樓宇產業結構調整、完善樓宇設施配套等措施，持續推動樓宇經濟發展提質升級，構建起以總部經濟、數字經濟為引領的“2+6”特色產業體系。
促進核心商圈擴容升級
依托中央商務區、青島新都心、浮山商貿區等核心商圈發展樓宇經濟，其中中央商務區打造一批新航運、新貿易、新金融、新信息等不同優勢特色的產業集群。濱海藍色經濟發展帶規劃發展科技商務聚集區、創意文化體驗區。
引導特色樓宇集群發展
山東海洋特色產業園以青島國際航運中心為依托，集聚航運產業鏈重量級企業40余家。跨境貿易產業園推動“跨境貿易+特色消費”新業態發展，打造跨境貿易創新中心。金融產業園以卓越世紀中心、中海大廈、青房財富地帶等為依托，打造新金融總部高地。此外，還有青島生物科技創新園、中國（青島）新媒體產業園、青島國際人力資源服務產業園等。
2、依托新樞紐打造樓宇經濟集聚區
近年來，隨著快速交通網絡的發展，依托高鐵和空港打造樓宇經濟集群，成為樓宇經濟發展的重要模式，全國各地規劃建設了眾多高鐵商務區、臨空商務區，典型如上海虹橋商務區。
案例鏈接：上海虹橋商務區
上海虹橋商務區以虹橋樞紐為依托，規劃范圍為86平方公里，以虹橋樞紐區域為主功能區，打造長三角的綜合交通樞紐和區域商務中心。機場西翼中心規劃發展樞紐核心商務區、商務型辦公中心，以城市商務貿易功能為主；機場東翼中心規劃發展臨空經濟園區、總部辦公中心，服務于產業功能為核心。
目前，機場西翼中心已形成富有特色的現代服務業集聚區，形成了以商務服務、貿易服務、文化服務和公共服務協同發展的現代服務產體系。
商務服務：龍頭產業為總部經濟，支撐產業包括金融保險、貿易采購、中介咨詢、科教培訓、信息服務等。
貿易服務：產業平臺為會議展示，產業配套包括國際會議中心、跨國采購中心、五星級酒店、精品酒店群等。
文化服務：龍頭產業為總部經濟，支撐產業包括文化娛樂設施、時尚文化地標、文化盛世舉辦等。
公共服務：公共配套強調產業、生活并重，配套載體購物、餐飲、休閑、娛樂等各類商業設施以及高端居住。
3、特色產業樓宇引領新的產業融合發展
當前，樓宇經濟面臨三個層面的深度變革。
一是產業組織變革，在互聯網+、數字經濟和智能技術等推動下，產業分化重組和行業跨界整合，催生了眾多的新業態、新場景、新模式，在空間上也呈現更加多樣性的產業融合。
二是城市空間演進，城市群和都市圈呈現一體化和網絡化發展，城市功能空間不斷演進和重塑，科技回歸都市，商旅文融合發展，以產業復興為導向的園區經濟，為樓宇經濟提供了多樣化的發展機遇。
三是樓宇經濟升級，越來越多的商務樓宇通過打造工作或生活場景，增強體驗化、個性化等手段強化項目競爭力；移動化、靈活性的辦公方式將誕生于生活、旅途、消費等多類場景。
受樓宇經濟外部環境變化的影響，為推動樓宇經濟提檔升級，更好地承載都市型產業的發展，很多地方都在大力鼓勵發展特色產業樓宇，如濟南市政府出臺了《濟南市支持特色產業樓宇發展的若干政策》。從以下多樣化的特色樓宇經濟實踐可以看出，特色產業樓宇正在成為樓宇經濟發展的一大趨勢。
? 科技產業：物聯網產業園、大數據產業園等
? 科創產業：孵化器集群、科技貿易中心等
? 供應鏈產業：展貿綜合體、工業品超市等
? 文創產業：新媒體產業園、創意產業園等
? 健康產業：健康醫療綜合體、健康商業中心等
? 教育產業：智慧教育綜合體、科教培訓中心等
? 體育產業：電競綜合體、運動主題綜合體等
? 電商產業：直播產業園、跨境電商產業園等
案例鏈接：睿泰數字產業園-數字教育產業集聚區
睿泰數字產業園位于鎮江國家高新區核心區，項目占地70畝，規劃建設面積15萬平方米。園區由睿泰集團開發建設，定位于構建“面向大教育、大出版、大生態的數字內容產業集聚區”，打造成為國內規模最大的數字教育出版內容制作基地；立足中國的國際數字教育版權交易中心和國際數字教育技術轉移中心；全球最具活力的互聯網教育創業孵化器。
睿泰數字產業園覆蓋五大核心產品，聚焦內容制作、版權交易、科技展示、創業孵化和人才培訓等領域。
案例鏈接：嘉興海寧皮革城-時尚潮城電商產業基地
項目位于浙江嘉興的海寧皮革城，規劃總建筑面積約21.3萬m2，以皮革產業帶為依托，集電商供應鏈、孵化培訓、智能倉儲物流于一體，旨在打造領航長三角的“千億電商基地”。目前，基地入駐大型供應鏈企業、網紅KOL平臺240余家。
電商直播供貨中心
? 核心功能：電商供貨、網紅直播中心、配套攝影場景、KOL培訓等一站式供應鏈平臺服務
? 合作伙伴：抖音、阿里巴巴、淘寶直播、快手、拼多多
? 入駐機構：擁有本地直播機構5家，市場里入駐的供應鏈商家有160多家
抖音海寧電商基地
? 銷售品類：以裘皮服飾、皮草服飾、毛皮服飾、皮衣、派克服等秋冬時裝為主
? 核心功能：從電商KOL、運營、售后服務、生產加工、倉儲、打包發貨和物流快遞等多方面服務產業帶內商戶
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