2020年，我國(guó)整體城鎮(zhèn)化率突破60%大關(guān)，約35個(gè)大中城市已率先進(jìn)入再城鎮(zhèn)化發(fā)展階段。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展至成熟期，城市中有限的土地資源愈發(fā)珍貴，攤大餅式的城市發(fā)展模式已難以為繼，提升存量空間的城市品質(zhì)成為新時(shí)期的發(fā)展目標(biāo)。
伴隨城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)“退二進(jìn)三”浪潮，老舊工業(yè)廠房的功能調(diào)整、改造再利用備受關(guān)注。廠房舊改本質(zhì)是對(duì)項(xiàng)目承載的產(chǎn)業(yè)功能進(jìn)行轉(zhuǎn)型、升級(jí)，以符合城市新的發(fā)展需求。目前主要形成了三種較為成熟的操作路徑：
1）工業(yè)用地轉(zhuǎn)型為文創(chuàng)、商辦、租賃住房等服務(wù)業(yè)用地；
2）工業(yè)用地升級(jí)為科研設(shè)計(jì)、新型產(chǎn)業(yè)等城市高效產(chǎn)業(yè)用地；
3）工業(yè)用地調(diào)整為城市公共空間。
一、工業(yè)轉(zhuǎn)型為服務(wù)業(yè)用地
“工改文”是我國(guó)工業(yè)舊改發(fā)展歷程中較早形成的一類嘗試，北京798、上海M50、8號(hào)橋至今仍是舊廠房改造文創(chuàng)園的標(biāo)桿項(xiàng)目，并進(jìn)一步催生創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園專業(yè)運(yùn)營(yíng)商的活躍。此后，隨著工業(yè)舊改市場(chǎng)化進(jìn)程加快，以社會(huì)資本為主體，進(jìn)一步推動(dòng)“工改商”模式的出現(xiàn)，形成集商業(yè)、辦公功能的混合街區(qū)。2017年以來，國(guó)家鼓勵(lì)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)“工改租”模式試點(diǎn)。
（一）工改文
改造對(duì)象：以多層辦公、生產(chǎn)廠房、倉庫為主的輕工業(yè)園區(qū)或建筑單體，且大部分建筑具有較高的保留價(jià)值。
實(shí)施主體：以徳必集團(tuán)、錦和商業(yè)、萬科為代表的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園專業(yè)運(yùn)營(yíng)商，與原業(yè)主簽訂土地與建筑長(zhǎng)租協(xié)議，以輕資產(chǎn)模式對(duì)老舊廠房進(jìn)行改造翻新后對(duì)外出租，賺取租金差價(jià)。
改造手法：工業(yè)建筑空間尺度大，設(shè)計(jì)荷載較大，改造靈活性好，能為功能重置提供多元組合空間，通過夾層、外立面裝飾等低成本改建方式即可轉(zhuǎn)型為SOHO、LOFT等產(chǎn)品，服務(wù)創(chuàng)意辦公企業(yè)。同時(shí)，引入休閑、娛樂商戶，形成混合業(yè)態(tài)布局。一般不改變用地性質(zhì)，可適當(dāng)增加建筑面積。
改造目標(biāo)：盤活存量物業(yè)，使老舊廠房滿足文創(chuàng)、創(chuàng)意企業(yè)、聯(lián)合辦公企業(yè)入駐需求，實(shí)現(xiàn)工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，并以具有吸引力的餐飲、娛樂業(yè)態(tài)作為補(bǔ)充，形成7×24小時(shí)的全天候吸引力。
模式優(yōu)勢(shì)：地產(chǎn)開發(fā)商輕資產(chǎn)模式介入，不涉及土地招拍掛，審批流程相對(duì)穩(wěn)定、可控。
案例：萬科上生新所
上海生物制品研究所與萬科達(dá)成延安西路1262號(hào)地塊整體租賃開發(fā)協(xié)議，由萬科接手進(jìn)行改造運(yùn)營(yíng)。在保護(hù)歷史建筑文脈的基礎(chǔ)上，賦予其適合時(shí)代和未來城市發(fā)展的使用功能，業(yè)態(tài)涵蓋74%辦公、18%餐飲娛樂、8%文創(chuàng)藝術(shù)，改造為融歷史文化、工作、生活、運(yùn)動(dòng)和娛樂等多重元素于一體的國(guó)際化潮流生活方式活力社區(qū)。
萬科將園區(qū)內(nèi)建筑分為歷史建筑、工業(yè)建筑、其余建筑三類，分別采用保護(hù)、改造、拆除新建手段予以更新。
1)歷史建筑——保護(hù)修繕，適當(dāng)利用
對(duì)歷史建筑的改造既保留原有的文化價(jià)值，延續(xù)歷史脈絡(luò)，同時(shí)將其活化為現(xiàn)代生活的一部分，將哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部總會(huì)改建為蔦屋書店，海軍俱樂部及泳池改建為水岸餐飲秀場(chǎng)，孫科別墅改建為創(chuàng)意辦公及展覽空間。
2)工業(yè)建筑——改造利用，功能煥新
上生所時(shí)期的辦公、研發(fā)、生產(chǎn)大樓通過新材料、新手法的植入和改變，營(yíng)造歷史環(huán)境下的全新感觀空間，承載創(chuàng)意辦公、餐飲零售等功能。
3)其余建筑——無關(guān)拆除，合理新建
對(duì)非保護(hù)的工業(yè)建筑，結(jié)合建筑質(zhì)量、園區(qū)整體業(yè)態(tài)功能考量，適當(dāng)拆建，新建辦公聚落、南門入口等，填補(bǔ)園區(qū)配套服務(wù)功能，增強(qiáng)園區(qū)完整性。
（二）工改商
改造對(duì)象：僅有少部分建筑具有保留價(jià)值的成片工業(yè)廠區(qū)。
實(shí)施主體：萬科、龍湖、中糧等兼具商業(yè)、辦公、住宅產(chǎn)品經(jīng)驗(yàn)的一線房企，以工改商模式拓展自身獲地能力。
改造手法：此類模式用地規(guī)模較大、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深刻，大部分原工業(yè)廠房無法承擔(dān)新的城市功能。一般保留具有特殊歷史意義的廠房，對(duì)其深度改造，植入新的功能，以傳承文脈；拆除大部分缺乏保留價(jià)值的廠房，重新建設(shè)為能夠快速去化和實(shí)現(xiàn)持續(xù)租金收益的商辦物業(yè)。
改造目標(biāo)：以協(xié)助政府實(shí)現(xiàn)區(qū)域復(fù)興為目標(biāo)，獲取用地性質(zhì)調(diào)整后的原工業(yè)企業(yè)土地使用權(quán)，改造為商業(yè)、辦公、公租房等復(fù)合空間，服務(wù)片區(qū)經(jīng)濟(jì)，從延續(xù)人文環(huán)境、補(bǔ)充商業(yè)短板、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、提升城市形象等方面全面提檔，為片區(qū)重新注入活力。
模式優(yōu)勢(shì)：以市場(chǎng)化力量推動(dòng)傳統(tǒng)工業(yè)片區(qū)徹底轉(zhuǎn)型升級(jí)，塑造片區(qū)商業(yè)服務(wù)核心，同時(shí)該模式成為地產(chǎn)商獲地的有效途徑。
案例：北京首鋼園·六工匯
六工匯位于北京新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)，由首鋼基金與鐵獅門共同投資，首鋼旗下首奧置業(yè)以協(xié)議出讓方式獲得土地使用權(quán)。項(xiàng)目占地200畝，由6幅地塊組成，土地用途包括其他類多功能用地（含商業(yè)40年、辦公50年、文體娛樂50年）、文體娛樂用地等。
項(xiàng)目在保留原首鋼煉鐵廠、動(dòng)力廠、電力廠以及五一劇場(chǎng)等重要工業(yè)歷史遺跡的基礎(chǔ)上，通過“拆除余、織補(bǔ)新”的設(shè)計(jì)手法，將現(xiàn)代理念與工業(yè)遺址進(jìn)行有效地織補(bǔ)融合，打造出23棟風(fēng)格各異的建筑物，包括11棟產(chǎn)業(yè)辦公樓、11棟獨(dú)棟商業(yè)和1座購物中心，形成一個(gè)匯聚低密度現(xiàn)代創(chuàng)意辦公空間、復(fù)合式商業(yè)、多功能劇場(chǎng)和綠色公共空間的新型城市綜合體。
（三）工改租
我國(guó)正從頂層設(shè)計(jì)層面推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展，2017年住建部發(fā)文鼓勵(lì)工業(yè)廠房改造為租賃住房，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市被選為首批開展住房租賃試點(diǎn)的城市，出臺(tái)了相應(yīng)的地方政策，明確具體要求，目前處于市場(chǎng)發(fā)展初期。
改造對(duì)象：綜合多地政策，大體要求為工業(yè)（廠房、倉儲(chǔ)）、商業(yè)（辦公）、科研教育等非居住類不動(dòng)產(chǎn)，且兩年內(nèi)無征收計(jì)劃的已建成閑置存量房屋。改建規(guī)模原則上不少于50套（間）且建筑面積3000平方米以上。
實(shí)施主體：具備一定經(jīng)營(yíng)規(guī)模、較強(qiáng)管理能力和良好社會(huì)信譽(yù)的住房租賃企業(yè)，前期以住房租賃國(guó)有企業(yè)為主，目前萬科泊寓、龍湖冠寓等民企介入。
改造手法：將工業(yè)改造為公寓過程中，主要以隔斷方式重新布置平面戶型，增添適合年輕人的生活服務(wù)空間，新增給排水設(shè)施，改造電路布局。
改造目標(biāo)：改造后的物業(yè)應(yīng)符合住房租賃管理要求，并統(tǒng)一納入市級(jí)住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)監(jiān)管，以解決進(jìn)城務(wù)工人員、新就業(yè)大學(xué)生等新市民住房問題。
模式優(yōu)勢(shì)：長(zhǎng)租公寓需求大，改造難度低，長(zhǎng)期發(fā)展形成一定的灰色空間。隨著租賃住房政策法規(guī)的完善，市場(chǎng)有望規(guī)范化發(fā)展。
案例：武漢萬科泊寓2035
該長(zhǎng)租公寓位于武漢江岸區(qū)漢黃路8號(hào)金凰產(chǎn)業(yè)園5、6號(hào)樓,總面積4.94萬/㎡，改造后共1198間租賃住房，結(jié)合租客承租能力和居住需求，形成從16㎡到50㎡一居為主的戶型，每個(gè)房間均配備獨(dú)立洗手間、床、衣柜、書桌、椅子、空調(diào)、洗衣機(jī)、熱水器等設(shè)備，部分房間配備開放式廚房。
二、工業(yè)升級(jí)為新型產(chǎn)業(yè)園
隨著新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，科技創(chuàng)新重要性提升，城市著重招引科技研發(fā)、數(shù)字創(chuàng)意、檢測(cè)中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)，促使“工改工”（M0，C65等）模式蓬勃發(fā)展。通過將普通工業(yè)用地調(diào)整為新型產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)總部用地等方式，將舊工業(yè)區(qū)升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，使產(chǎn)品符合新興產(chǎn)業(yè)辦公生產(chǎn)需求。
改造對(duì)象：不符合城市發(fā)展需要的M1用地為主，具有工業(yè)產(chǎn)值低、稅收產(chǎn)出低、土地利用不集約等特征。
實(shí)施主體：天安數(shù)碼、聯(lián)東集團(tuán)、合一城市更新集團(tuán)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商為主，萬科、越秀等地產(chǎn)商積極布局，部分高科技制造企業(yè)與房企合作對(duì)自有土地實(shí)施舊改。
改造手法：出于財(cái)務(wù)回報(bào)，當(dāng)前主要采用將舊工業(yè)區(qū)拆除重建升級(jí)改造為新型產(chǎn)業(yè)園，建設(shè)新型產(chǎn)業(yè)用房、配套商業(yè)、配套公寓等多種物業(yè)形態(tài)。隨著政策收緊，去地產(chǎn)化導(dǎo)向?qū)⒌贡飘a(chǎn)品邏輯調(diào)整，回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。
改造目標(biāo)：在城市工業(yè)用地總量限制下，盤活存量低效工業(yè)用地，實(shí)施產(chǎn)業(yè)升級(jí)，改造為新型產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)總部用地等。
模式優(yōu)勢(shì)：政府鼓勵(lì)支持力度較大，改造投入相對(duì)較低；但同時(shí)也存在變現(xiàn)能力弱、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求高等難題。
綜合整治案例：深圳寶安·西成工業(yè)區(qū)
項(xiàng)目為企業(yè)自用廠房更新，整治范圍71279㎡，原容積率1.69，主要以加工類廠房、員工宿舍為主，研發(fā)辦公空間較少。隨時(shí)代發(fā)展，園區(qū)將新能源、電子、信息、設(shè)計(jì)創(chuàng)意、新媒體產(chǎn)業(yè)等新興無污染產(chǎn)業(yè)作為重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。
通過對(duì)園區(qū)不同區(qū)塊實(shí)施針對(duì)性的局部拆除重建、空地新建、保留升級(jí)等方式，在舊廠房基礎(chǔ)上形成研發(fā)樓、研發(fā)生產(chǎn)樓、綜合服務(wù)樓、人才公寓等多樣化空間，用地性質(zhì)從M1調(diào)整為M1+M0，保留現(xiàn)狀建筑96765㎡，加建118055㎡，容積率提升為3.0，轉(zhuǎn)型為一個(gè)面向中小企業(yè)的產(chǎn)業(yè)孵化基地。
三、工業(yè)轉(zhuǎn)型城市公共空間
超、特大城市普遍面臨老鋼鐵廠等大型重工業(yè)廠區(qū)的整體關(guān)停轉(zhuǎn)型需求，如首鋼之于北京、老合鋼之于合肥，它們對(duì)市民來說是一個(gè)非常重要的群體記憶。
東灘智庫在中鐵合肥帶鋼廠舊改項(xiàng)目中得出經(jīng)驗(yàn)，這些占地動(dòng)輒數(shù)十平方公里，內(nèi)部工業(yè)遺跡眾多的工業(yè)片區(qū)，從關(guān)停到徹底轉(zhuǎn)型將經(jīng)歷漫長(zhǎng)的時(shí)間，通常首先需要對(duì)核心工業(yè)遺跡進(jìn)行改造，將其更新為城市公共空間，在傳承群體記憶的同時(shí)以全新的形象向社會(huì)傳達(dá)老工業(yè)片區(qū)在新時(shí)代的精神內(nèi)涵，成為區(qū)域整體轉(zhuǎn)型的文化引擎。
改造對(duì)象：鋼鐵廠、貨運(yùn)碼頭、石化罐區(qū)等重工業(yè)廠區(qū)內(nèi)的核心工業(yè)遺跡。
實(shí)施主體：項(xiàng)目大多為國(guó)有工業(yè)企業(yè)資產(chǎn)，主要由政府或公益基金主導(dǎo)，社會(huì)資本參與。
改造手法：保留廠區(qū)內(nèi)的核心工業(yè)遺跡，并改建為以博物館、美術(shù)館、運(yùn)動(dòng)館等主題性場(chǎng)館為代表的城市公共空間，其余地塊拆除重建。
改造目標(biāo)：以主題場(chǎng)館為文化引擎，重塑片區(qū)形象，促進(jìn)重工業(yè)區(qū)實(shí)現(xiàn)整體區(qū)域轉(zhuǎn)型。
模式優(yōu)勢(shì)：核心工業(yè)遺跡通常為巨型工業(yè)構(gòu)筑物、廠房等異形建筑，易于與文化結(jié)合打造地標(biāo)，形成宣傳效應(yīng)，以較小的投入為片區(qū)帶來較大的正外部性。
案例：上海徐匯濱江
上海徐匯濱江曾經(jīng)是聚集各大“鐵、煤、砂、油”的大型工業(yè)倉儲(chǔ)運(yùn)輸基地，濱江碼頭林立，腹地內(nèi)龍華機(jī)場(chǎng)、上飛廠等重大項(xiàng)目眾多。2008年，以世博為契機(jī)，占地9.4平方公里的徐匯濱江城市更新正式啟動(dòng)，由西岸開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)實(shí)施，總結(jié)倫敦金絲雀碼頭、波士頓港區(qū)的改造經(jīng)驗(yàn)，明確了文化娛樂和休閑活動(dòng)在激發(fā)城市活力方面的強(qiáng)大催化作用。
徐匯濱江充分利用重要工業(yè)遺跡規(guī)劃了一系列文化場(chǎng)館和城市開放空間，如余德耀美術(shù)館利用原上飛廠機(jī)車車間，龍美術(shù)館保留北票碼頭運(yùn)煤軌道，油罐藝術(shù)中心將廢棄航油灌改造為綜合性展覽空間，龍華機(jī)場(chǎng)跑道變身為跑道公園，輔以當(dāng)代藝術(shù)雙年展、西岸音樂節(jié)等文化活動(dòng)，成功重塑了徐匯濱江在市民心目中的形象，為片區(qū)內(nèi)其他商務(wù)街區(qū)的開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。
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