2019年，東灘智庫為更好地了解粵港澳大灣區科技類園區的整體發展情況，組織團隊對深圳、廣州、珠海、東莞等地科技型產業園區進行深度考察。在這個過程中，東莞市松湖智谷產業園憑借“工業上樓”、“東莞制造2025示范產業園”等一系列關鍵詞成功出圈，被認定為“東莞市產業轉型升級基地”、“省市重大項目”、并入選廣深科技創新走廊24個創新節點、85個創新項目。結合東灘智庫產業地產“六定模型”，我們從定戰略、定產業、定產品、定開發、定招商、定運營六個方面解析松湖智谷是如何成功打造一個科技型產業園區標桿的。
一、定戰略
戰略定位——“制造名城的新智造基地”
從區位條件來看，松湖智谷產業園位于粵港澳大灣區主軸的中心位置，地處松山湖大道與石大路交匯處，緊鄰莞惠城軌寮步站，毗鄰松山湖高新區，距離莞深高速石大路出入口0.5公里，10-15分鐘車程到達市中心和松山湖，可以快速對接廣深，是粵港澳大灣區創新走廊的重要節點。
從區域格局來看，隨著莞深同城一體化，深圳產業向周邊城市轉移，例如華為終端和大數據中心遷移至松山湖，隨之而來的是其上下游的眾多供應商企業的遷移，園區具備快速的承接深圳產業外溢的優勢。
因此，園區定位為“制造名城的新智造基地”，圍繞“智能制造全生態鏈”通過高端輕型生產、組裝生產、設計研發、中試檢測、倉儲物流等功能，與松山湖形成產業互動和優勢互補，服務松山湖科技總部的生產制造需求。
二、定產業
產業定位——高端電子信息、智能裝備制造、大數據、新材料
松湖智谷的產業選擇是基于三個方面的考慮。
第一，基于產業轉移承接。由于深圳的生產成本逐漸升高，深圳開始因地制宜地進推進產業向外轉移。園區所在的東莞松山湖區域主要承接深圳的電子信息、科研創新轉移。從東莞產業承接情況來看，2020年，東莞優先承接的產業方向包括電子信息、汽車、化工、生產性服務業、智能制造裝備、節能環保產業等。
第二，基于東莞產業升級。根據東莞的規劃，園區所在的松山湖區域是東莞未來的創新核，承載著推動東莞優勢產業升級以及做大新興產業的功能。新材料、新能源、人工智能、電子信息、生命健康是東莞要“做強、做大”的重要產業門類。
第三，基于未來產業發展。隨著人工智能、物聯網等技術快速更迭，松湖智谷超前布局智能裝備制造、高端電子信息、新材料、大數據產業領域。
目前，松湖智谷已初步形成高端電子信息、智能裝備制造兩大產業鏈，帶動關鍵配套和應用服務環節發展，以“智造”帶“制造”促產業轉型升級，走特色化、品牌化發展道路。
三、定產品
產品定位——工業大廈、產業大廈、企業總部大廈、配套設施
環顧珠三角，產業園為數不少，松湖智谷卻備受關注，一是打造以一棟棟拔地而起的工業大廈為代表的明星產品，與周邊低矮的廠房形成了鮮明對比，成為引得多地爭相學習的“工業上樓”樣板；二是為了構筑企業生產、研發、中試、配套、展銷、辦公等全生態鏈，打造以產業大廈、超高層企業總部大廈為代表的特色產品，實現“你的上下游就在隔壁那棟樓”的產業生態鏈；三是為園區企業提供創業、休閑、娛樂、消費、居住等綜合一體化配套服務打造的以配套設施為代表的服務產品。
1、工業大廈——工業上樓，深挖土地效益
產品功能：項目作為東莞市產業轉型升級基地，享受50年獨立紅本產權分割銷售，以智能制造產業用房為主導，著力解決了層高、承重、隔振、吊裝、物流等問題，全面滿足后工業時代智能廠房的需求。
產品參數：一到三層層高6米，標準層高4.5米、承重750-1000kg/㎡(一樓1000kg/㎡，樓上750kg/㎡)，柱間距8.4*8.4米，每棟配備客梯、貨梯共5臺，全玻璃幕墻設計，并設置了吊裝平臺、卸貨平臺、大型貨物中轉平臺、物流中轉倉庫等。
2、產業大廈——建筑低碳，打造品質辦公
產品功能：滿足部分企業研發、試制/中試、檢測、營銷、產品展示、物資流通及存儲、管理辦公等個性化需求，與工業大廈形成生態產業鏈聚集格局。
產品參數：采用國際化的空中垂直綠化、全玻璃幕墻空間設計，樓層標準層高4.5米，空間利用率高；采用雙層中空LOW-E玻璃，隔音隔熱，降低入駐企業辦公成本；每棟配置6臺高速電梯，實現上下班不擁堵。
3、B區超高層企業總部大廈——服務共享，集成產業服務
產品功能：超高層定位為企業總部大廈，滿足企業全生態總部辦公需求。重點引進服務于智能制造產業的科技、金融、研發、設計、貿易等生產性服務業總部企業，集研發設計、展銷體驗、貿易銷售、金融服務于一體，成為園區新生產力的發動機，加速產業規模效應成形。
產品參數：建筑總高度達150米，建筑總共34層、標準層高4.2米，配備10部高速電梯，采用雙層中空LOW-E玻璃設計。
4、配套設施——功能齊備，加速產城融合
松湖智谷以產業生態新城為核心理念，圍繞園區企業和員工的需求，提供5000㎡網紅智能餐廳、配套商業街、共享會議室、一站式服務中心、政府政務中心、人才公寓、市政公交車站、生態公園、科技孵化器、產品展示中心等基礎服務，解決企業人才吃住行生活配套。
四、定開發
商業模式——租售結合，實現產業經營收益平衡
松湖智谷由東莞高盛集團與廣東信鴻集團聯合開發，總投資200億元。作為東莞產業轉型升級基地試點之一，享有基地相關產權分割銷售政策，項目整體商業模式以物業租售結合為主，在探索工業用地產權分割、產業轉型升級、土地集約化發展的過程中，為東莞乃至全國工業用地創新開發提供經驗成果。
作為東莞首個M0用地工業上樓項目，根據政策要求，自持經營計容建筑面積的51%。
政策鏈接——
東莞市人民政府關于印發東莞市新型產業用地（M0）管理暫行辦法的通知第二十五條——M0用地可分割轉讓的計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的49%。已辦理分割轉讓的新型產業項目不得再次申請分割轉讓。
M1用地則允許產權分割出讓，給考核達標的企業辦理不動產權證，首批M1工業用地不動產權證已于2021年12月獲得。
政策鏈接——
東莞市“工改M1”項目工業生產用房產權分割及分割轉讓不動產登記實施細則第三條——“工改M1”項目的工業生產用房可按幢、層等固定界限為基本單元分割，層是工業生產用房產權分割的最小單位，不得在層內再進行分割，每個基本單元的套內建筑面積不得少于500平方米。
開發分期——滾動開發，開發一片，成熟一片
松湖智谷一期項目共計6個地塊，開發面積250畝，總投資約30億元，建筑面積（不含地下車庫）為70萬平方米，平均容積率為3.75。其中，廠房建筑總面積約49.5萬平方米，占比70%。
目前建設現狀是A區總建面19.4萬㎡，已于2018年12月竣工驗收；B區建筑面積26.2萬㎡，目前已完成主體工程量50%，C、D、E、F區合計建筑總面積31.2萬㎡，正著手地下空間的建設。
圖：松湖智谷鳥瞰圖
五、定招商
招商策略——活動招商、以商招商、政策招商
東灘智庫在松湖智谷招商展示中心見證了園區廣受政府、媒體、商協會、企業以及同行的高度關注，參觀考察絡繹不絕。截至去年9月，松湖智谷正式簽約企業達375家，形成了以智能制造裝備、高端電子信息、新材料、5G大數據、物聯網、研發總部為主導的“5+N”產業體系。其中國家高新技術企業86家、規模以上企業73家、行業龍頭企業25家、市鎮“倍增計劃”企業12家、科研實驗室25個，同時還有34家是華為、VIVO、小米等知名品牌企業的供應商，顯著的招商成效離不開以下行之有效的招商策略：
1、活動招商：通過打造永不落幕的智能產業交易博覽會、舉辦《中國產業轉型升級暨產業集約化（工業上樓）創新發展論壇》等活動，將園區從產業轉型升級基地，提升為智能產業集聚平臺，開幕開辟產業招商新戰場。
2、以商招商：通過企業交流的形式，共享上下游產業鏈延伸情況,一方面對園區服務成效進行提升改善，另一方面，通過獎勵和補貼等形式，鼓勵在園企業調動自身資源，發揮口碑影響，推動園區招商引資。
3、政策招商：松湖智谷獲首批“東莞市重點招商園區（低成本空間）”稱號，通過釋放4萬平方米作為低成本空間場地，將面向高成長性項目、高新技術企業，給予入園企業租賃場地免租18-24個月不等的扶持政策，全力響應政府給予的政策支持，降低優質企業進駐門檻，培育產業發展。
六、定運營
運營策略——打造生產性服務平臺、搭建產業鏈服務平臺和提供品牌建設服務
為了實現企業的全領域服務，打造一站式服務中心和專業的運營團隊為企業提供運營服務，聚集企業生長的各種資源與要素，通過打造生產性服務平臺、搭建產業鏈服務平臺和提供品牌建設服務，實現園區服務鏈、產業鏈、資源鏈的整合，為園區的科技服務業生態壞境創造更好的市場氛圍。
生產性服務平臺：主要為企業提供全生命周期的精準服務，具體包括：智慧工廠建設服務、工業大數據服務、機器換人綜合解決方案、工業設計服務、產學研轉化服務、生產設備在線監測維護、金融服務（投融資、企業上市）、智慧園區服務（企業IT,智慧辦公）、政府服務+科技創業服務等。
產業鏈服務平臺：智能供需對接服務（通過制定數據標準、引入評價模型、優化搜索引擎，整合上下游服務鏈）、產品展示推廣服務（通過產品展示中心為企業搭建對外營銷界面）、統一采購服務平臺（收集企業采購需求，通過集中采購降低成本）。
品牌建設服務：通過提供定制化的會展服務、樣品市調、市場開拓、廣告推廣等服務，為企業進行市場宣傳推廣。
小結
這里不是一個簡單的產業園，未來將更像是一座小城，工作和生活可以相互融合，讓園區不再是冰冷的鋼筋混凝土工廠車間，而是企業經營和員工工作生活的溫馨家園。
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