近年來，以一二線城市、副省級城市為主導的大城市發展迅猛，2020年萬億GDP城市達到23個，大城市的經濟極化格局還在不斷加強。面對存量經濟不斷擴大的局面，如何在都市區有限的土地資源中盤活存量、擴大增量，優化產業結構，是每一個大城市發展中必須面對的課題。近兩年，東灘智庫做了不少產業地產、科創園區等小園區項目咨詢，涉及上海、濟南、鄭州、青島、珠海等城市，探討的多是科技融入都市以及如何發展新型都市工業的問題。
一、城市中的工業用地成為稀缺
都市工業是城市發展的主要推動力，從早期的曼徹斯特、米蘭、斯圖加特，到近代的紐約、底特律、上海，再到現代的洛杉磯、深圳、蘇州等城市，都集聚了眾多高水平的制造業企業，這些企業的集聚形成了城市工業區，推動了城市的初期發展。
都市工業作為工業化和城市化融合發展的產物，其不斷演進已成為支撐城市發展的核心動力。縱觀世界級的大都市城市化進程，均經歷了城市化-郊區化-逆城市化-再城市化四個階段，相應的都市工業也在城市資源要素“聚集-擴散-再集聚-再擴散”過程中不斷演進。原有的城市工業園成為了現今城市更新的重要區域，如德國魯爾工業區、北京798藝術區、上海楊浦老工業區等。
過去幾年，大城市的經濟轉型升級偏向于增加第三產業，在用地上實施“退二進三”，老舊廠房傾向于改成文創、商業和商務辦公，伴隨著城市商業辦公業態的普遍過剩，近兩年這種情況有很大改變，科創經濟勢頭蓋過文創經濟。同時，城市中的工業用地成為稀缺，很多大城市在城市規劃修編中已有意識保持一定量的工業用地，且對工業用地出讓管控嚴格，如濟南要過8部門聯審。
當前，制造業正重新獲得發達國家重點關注，美日歐等國家都將振興制造業擺在了國家戰略高度，從而推動新制造時代的到來。從形態上，邁入工業4.0時代，生產方式也由機械化生產轉向智能化生產，新型都市工業成為大城市產業發展的高級形態，是現代工業創新創業的一種新形態，與科創經濟一起角逐世界級城市產業競爭。
二、新型都市工業的特征和門類
1998年，上海市提出了發展都市型工業的新概念，其產業內容主要指向輕工型的制造業，如服裝服飾、食品加工、工藝品制造、化妝品制造、室內裝飾用品、包裝印刷等。
今天講的新型都市工業，泛指適合于且有必要在都市中保留發展的制造業，以工業生產為主體，兼具研發、設計、展銷、供應鏈服務等功能，其發展是與城市生態環境相協調的，空間集約、工業污染小、附加值高，對周邊環境影響低，同時又能充分利用都市特有的信息流、人才流、物流、資金流、技術流等資源。
結合新型都市工業的發展特征，東灘智庫對其發展邏輯做了一些總結，可以概括為四點：一是科創經濟興起，相應成果轉化催生了小型研發制造企業的發展，在都市工業中科創與制造更容易銜接；二是個性化消費等引領的定制化生產，需要貼近城市消費市場以便及時響應需求；三是技術密集的輕型制造業，布局在都市中便于吸引人才；四是制造業服務化，衍生大量運營后服務業態，也具有較強的制造業屬性。從產業門類上主要分為以下三類。
從產業形態看，新型都市工業以中小企業為主，大多是勞動密集型、技術密集型或知識密集型企業，主要包括高端、綠色、微型的先進制造業和與之密切聯系的生產性服務業，涵蓋材料研發、工業設計、成品制造、封測檢測、終端消費、運維服務等產業鏈的諸多環節。
三、新型都市工業的主要開發模式
2007年以來，深圳市通過一系列政策機制創新，在全國范圍內率先開展新型工業用地試點（M0用地），聚焦新一代信息技術、生命健康、人工智能等重點領域，大力發展都市工業，形成全國典型的工業上樓發展模式。
很多城市借鑒深圳做法，在新的城市規劃中引入新型工業用地（M0用地），更多的城市是積極挖掘M1用地的開發潛力。從城市用地上看，適合于發展新型都市工業的土地主要有三類：未開發的工業用地、有工業用地的實體企業、低效工業用地再開發。
從產業載體上看，新型都市工業的主要承載物業為多功能廠房、工業樓宇等，講求從土地開發向產業開發轉變，可解決從設計到研發、預生產、大規模制造等環節，設計、研發、生產、運營等多功能復合，形成相對獨立完整、服務配套齊全的都市工業群落。從開發模式看，主要有工業綜合體、老廠房改造、共享制造中心等三種。
1、工業綜合體
在用地屬性為城市工業用地上，集約建設工業樓宇、多功能廠房及配套服務設施，重點發展電子信息、生物醫藥、精密制造、新材料等戰略性新興產業以及生產性服務業，拓展研發制造發展空間、提升用地產出效益。
案例鏈接：上海楊浦都市工業園
項目占地73畝，建筑面積為8萬平方米，共分三期建設，其中一期、二期為標準廠房，共5萬平方米，入駐企業集中于新材料科技、生物科技、醫療器械、新能源及智能制造行業，三期為全裝修智能化商務樓，共3萬平方米，致力于發展現代服務業。
2、城市工業更新
“工改工”已成為城市更新中的重要類型，主要包括在M0、M1工業用地上進行的新建、改建、擴建工業廠房項目。項目建成后主要為標準工業廠房，以多層廠房為主，主要用作企業生產制造，可配套一定比例的研發與辦公。
案例鏈接：徐州鼓樓創芯谷
通過對原阿卡控制閥門有限公司的11棟廠房及辦公樓進行集中改造，將老工業廠房轉型升級為現代化都市工業園區，占地約63畝，建筑面積3萬平方米。主要定位于集成電路設計及測試、電子信息設備組裝、數字經濟產業應用等產業，目前已引進河洛半導體、光引科技、百奧納芯基因芯片、吉檢體外檢測試劑等項目。
3、共享制造中心
共享制造是隨著新制造時代到來而出現的制造模式，是圍繞生產制造各環節，運用共享理念將分散、閑置的生產資源集聚起來，彈性匹配、動態共享給需求方的新型產業組織形態，具有集約、高效、靈活等特點。
案例鏈接：杭州犀牛智造工廠
項目位于余杭區，為阿里巴巴打造的為中小企業服務的數字化智能化制造平臺,目前已在服裝行業和淘寶上200多個中小商家進行了試點合作，跑通了小單起訂、快速反應的柔性制造模式。犀牛智造將賦能更多中小服裝企業升級為“數字化工廠”，并通過“智慧大腦”的連接，打造制造和服務融合的新生態。
在都市工業發展上，深圳市通過編制都市工業產業社區建設指引、都市工業綜合體建設規范、工業樓建設規范等，提升都市工業載體建設水平和承載能力。接下來，各大城市除了挖掘城市中的各類工業用地外，還要在精細化開發上下功夫，因地制宜整合各類資源，采取多種開發模式，共同促進新型都市工業的發展。
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