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一、芯云谷的項(xiàng)目使命

如果說創(chuàng)時代的招商局蛇口工業(yè)園承載著對港開放的時代使命，那么，招商局漳州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)則承載著對臺開放的時代使命——以港航起步，逐漸形成“前港－中區(qū)－后城”的空間格局，集聚了一大批臨港工業(yè)、航運(yùn)企業(yè)。然而，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢的改變，以臨港工業(yè)為主導(dǎo)的開發(fā)區(qū)發(fā)展面臨一些困境，包括三產(chǎn)發(fā)展滯后、產(chǎn)業(yè)盈利較弱、高端人才較少等。戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型已成為開發(fā)區(qū)的共識和主旋律。

另一方面，隨著廈門灣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廈門灣的軟件與信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)正迎來新一輪的機(jī)遇期和變革期。從產(chǎn)業(yè)分布看，島內(nèi)信息類產(chǎn)業(yè)園發(fā)展成熟，物業(yè)基本售罄/租完，例如廈門軟件園二期；島外其它各區(qū)憑借各自的優(yōu)勢，積極發(fā)展軟件和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)。隨著廈漳同城化加速，漳州市積極推進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，大力發(fā)展電商與信息產(chǎn)業(yè)，打造相應(yīng)園區(qū)對接廈門產(chǎn)業(yè)溢出。

二、芯云谷的開發(fā)破題

2015年，開發(fā)區(qū)向全國公開招標(biāo)，考察了眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的咨詢機(jī)構(gòu)，最后選定東灘智庫來承擔(dān)項(xiàng)目策劃規(guī)劃工作。項(xiàng)目啟動后，歷時一年多時間，編制了1000+頁的PPT方案報告，從項(xiàng)目可研、開發(fā)策劃、產(chǎn)業(yè)客群、龍頭客戶、園區(qū)案例、市場調(diào)研、園區(qū)政策等多個維度，對項(xiàng)目進(jìn)行了深入的策劃研究。在與開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)多輪溝通研討之后，逐步明確項(xiàng)目的破題方向，即要從廈門灣泛信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)變革發(fā)展中尋找商機(jī)，結(jié)合以云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能等為代表的新一代信息技術(shù)，構(gòu)建更宏大的信息科技應(yīng)用場景，順應(yīng)廈門灣信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新一輪發(fā)展。

綜合考慮依托百年央企招商局、聚焦新一代信息技術(shù)、借勢龍翁頭山地形地貌等因素，確立以“招商局·芯云谷”的項(xiàng)目定位，積極融入招商局“產(chǎn)業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”戰(zhàn)略，將新一代信息技術(shù)作為產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的戰(zhàn)略重點(diǎn)，營造高效激活科技創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)能力。以“招商局·芯云谷”承載開發(fā)區(qū)的轉(zhuǎn)型夢想——發(fā)展“芯”產(chǎn)業(yè)，打造“新”能力；也承載新興企業(yè)的發(fā)展夢想——創(chuàng)“芯”企業(yè)，創(chuàng)“新”未來。

三、芯云谷的定位策略

作為芯云谷項(xiàng)目的策劃咨詢機(jī)構(gòu)，時隔四年，我們再次回顧芯云谷項(xiàng)目的策劃點(diǎn)滴，并結(jié)合芯云谷項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)和招商運(yùn)營情況，從市場定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、服務(wù)體系、營銷招商等方面，對芯云谷項(xiàng)目的主要策劃成果做一次回顧和梳理。

1、把握廈門市場：從地域同城到產(chǎn)業(yè)同城

芯云谷項(xiàng)目落于漳州開發(fā)區(qū)西南部，緊扼招商局漳州開發(fā)區(qū)交通樞紐，隨著廈漳泉大都市區(qū)同城化發(fā)展，廈漳跨海隧道（R3）的建設(shè)，未來的廈門和漳州，將實(shí)現(xiàn)區(qū)號統(tǒng)一，公共交通、教育、社會保障和醫(yī)療衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施也互聯(lián)互通。

圖1：芯云谷項(xiàng)目的區(qū)位條件

地域同城化必將推動產(chǎn)業(yè)同城化，不論是從金融服務(wù)上，還是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)合作發(fā)展和科技項(xiàng)目合作上，芯云谷與廈門軟件園一、二期的聯(lián)動都極具想象空間。我們把廈門作為我們的正面市場，面向廈門的中小企業(yè)、行業(yè)協(xié)會、科研機(jī)構(gòu)、泛大學(xué)生群體，一方面把握廈門軟件園二期等相關(guān)信息產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)溢出機(jī)會，另一方面與廈門行業(yè)協(xié)會、科研機(jī)構(gòu)建立共贏的合作關(guān)系。

招商局漳州開發(fā)區(qū)的成立，承載著中國對臺開放的政治使命，經(jīng)過20多年的發(fā)展，開發(fā)區(qū)已經(jīng)吸引了一大批臺資企業(yè)入駐。通過市場分析，臺灣信息技術(shù)企業(yè)向福建轉(zhuǎn)移已成為大勢所趨，例如冠捷科技研發(fā)中心等。因而，我們把臺灣作為園區(qū)發(fā)展的輔助戰(zhàn)場，用好“南太武山”在臺灣的知名度，針對臺灣的泛信息技術(shù)中小企業(yè)、人才、科技項(xiàng)目，打造吸引臺灣人回“鄉(xiāng)”投資的首選之地，建設(shè)兩岸智慧產(chǎn)業(yè)聯(lián)合創(chuàng)新先導(dǎo)區(qū)。

信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)對產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有高度帶動效應(yīng)，而招商局集團(tuán)作為百年央企，對行業(yè)龍頭企業(yè)的號召能力非常強(qiáng)大。因而，芯云谷可以面向全國新興互聯(lián)網(wǎng)相關(guān)龍頭企業(yè)，建立信息產(chǎn)業(yè)基地，讓世界知名的大型企業(yè)孵化器、企業(yè)后臺、技術(shù)平臺、數(shù)字儲備和小園區(qū)項(xiàng)目落戶芯云谷。一方面，針對知名企業(yè)廣泛撒網(wǎng)，邀請企業(yè)家參加園區(qū)活動，成為創(chuàng)業(yè)大賽評委、培訓(xùn)專家講師；另一方面，進(jìn)行交換考察調(diào)研、拜訪交流互動，結(jié)交一批行業(yè)朋友。

圖3：芯云谷項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)定位方法

最終，通過研究分析，確立招商局芯云谷的產(chǎn)業(yè)定位為：以軟件及信息服務(wù)、數(shù)字文化產(chǎn)業(yè)、物聯(lián)網(wǎng)為主導(dǎo)，聚集互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能、虛擬現(xiàn)實(shí)等高新產(chǎn)業(yè)，構(gòu)建泛信息技術(shù)服務(wù)產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，打造龍頭企業(yè)帶動、中小企業(yè)成長、小微企業(yè)孵化的全產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

圖5：芯云谷項(xiàng)目的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

與此同時，我們針對主要目標(biāo)市場——廈門的信息技術(shù)類企業(yè)展開調(diào)研，共收回有效問卷292份，這些企業(yè)對需求的辦公面積和建筑風(fēng)格提出了自己的偏好。

圖6：芯云谷項(xiàng)目的市場需求調(diào)研摘錄

根據(jù)調(diào)研結(jié)果，我們給出了高層辦公樓、聯(lián)排、雙拼和獨(dú)棟總部的面積配比建議，并建議一期啟動區(qū)功能和產(chǎn)品形態(tài)混合開發(fā)，一方面，能夠自我功能互補(bǔ)，另一方面，也能試水市場對不同產(chǎn)品的響應(yīng)程度。

圖7：芯云谷項(xiàng)目總體鳥瞰圖

在生活服務(wù)方面，我們規(guī)劃了由基礎(chǔ)功能到綜合全能的功能載體，由生活必備到精神享受的服務(wù)內(nèi)容。立足辦公人群的個性化需求，考量園區(qū)大環(huán)境的人文意境和體驗(yàn)感。為園區(qū)工作人群實(shí)現(xiàn)交友、增智、運(yùn)動、商務(wù)需求組織社交網(wǎng)絡(luò)。具體來說，未來的“芯云谷”將形成獨(dú)特的居體系、食體系、商體系和節(jié)體系。

多層次的居體系——服務(wù)不同人群、豐富居住功能。智慧型居住，人才中心；臨時型居住，酒店式公寓；商務(wù)型居住，會議酒店。

多方位的食體系——確保基礎(chǔ)性服務(wù)的范圍輻射整個園區(qū)。園區(qū)保障型餐飲體系，為園區(qū)工作人群提供日常標(biāo)準(zhǔn)化的餐飲服務(wù)；獨(dú)立經(jīng)營性餐飲體系，匯集各類風(fēng)味小吃、連鎖餐飲為主；商業(yè)增值性餐飲體系，提供更為高端和個性化的餐飲。

多形式的商體系——在保障生活底商的供應(yīng)下，設(shè)計(jì)不同能級、不同形態(tài)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，包括社區(qū)級商業(yè)、鄰里級商業(yè)和便利級商業(yè)。

圖8：芯云谷項(xiàng)目的商業(yè)服務(wù)體系

多角度的節(jié)體系——以季度或月份為單位，設(shè)計(jì)相應(yīng)的節(jié)慶或主題活動，從文化、藝術(shù)、娛樂等方面豐富園區(qū)人群的精神生活。

在產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺建設(shè)上，招商局充分與開發(fā)區(qū)管委會合作，做好面向企業(yè)的“最后一公里”服務(wù)。針對園區(qū)工作人群、辦公企業(yè)，從政務(wù)服務(wù)、注冊申報服務(wù)等方面建立快捷、智能的對接渠道，簡化辦事過程。通過智慧園區(qū)的建設(shè)，幫助園區(qū)在信息化方面建立統(tǒng)一的組織管理協(xié)調(diào)架構(gòu)、業(yè)務(wù)管理平臺和對內(nèi)對外服務(wù)運(yùn)營平臺。

圖9：芯云谷項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)服務(wù)平臺

政策設(shè)計(jì)的源點(diǎn)有三個方面：第一是要落實(shí)上位政策，包括國家、福建、廈門、漳州、福州等地的優(yōu)勢政策；第二是要借鑒同類園區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目組梳理了廈門軟件園、蘇州國際科技園、中關(guān)村軟件園、廣州天河軟件園、上海浦東軟件園等十余家相似園區(qū)的政策體系；第三是針對信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展痛點(diǎn)，怎么樣服務(wù)中小企業(yè)、行業(yè)需求點(diǎn)在哪、如何吸引人才集聚等。基于此，給出包括人才、企業(yè)、物業(yè)、平臺的四類政策體系，并協(xié)助芯云谷運(yùn)營團(tuán)隊(duì)出臺相應(yīng)管理辦法。

圖11：芯云谷項(xiàng)目的品牌策略示意

在明確品牌定位之后，項(xiàng)目組建議芯云谷運(yùn)營團(tuán)隊(duì)從政府營銷、客商營銷、社會營銷三個維度進(jìn)行推廣。政府營銷可以強(qiáng)勢政府公關(guān)，通過炒兩岸關(guān)系、央企轉(zhuǎn)型、草根創(chuàng)業(yè)、智慧園區(qū)來爭取政府政策和媒體關(guān)注。客商營銷則針對廈門及周邊客商和全國高端客商，通過協(xié)會渠道、主流網(wǎng)絡(luò)平臺、高端宣傳媒體進(jìn)行分層營銷，實(shí)現(xiàn)口碑相傳、快速蓄客的目的。社會營銷則針對校園營銷和草根營銷展開，一方面通過校園招聘、校園巡講、創(chuàng)業(yè)比賽、創(chuàng)業(yè)培訓(xùn)來集聚人才，另一方面通過代言草根、投資草根項(xiàng)目來營銷造勢。

項(xiàng)目開發(fā)規(guī)劃與招商前置相結(jié)合，首先把如何招商的問題想清楚，再考慮如何實(shí)現(xiàn)開發(fā)與招商的同步推進(jìn)。通過分析，聚焦創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新客商、區(qū)域產(chǎn)業(yè)客商、全國龍頭客商、對臺合作客商、技術(shù)平臺客商五類客商，并制定相對應(yīng)的招商手段。針對國內(nèi)外知名的信息技術(shù)企業(yè)進(jìn)行強(qiáng)推，并根據(jù)招商情況進(jìn)行定制開發(fā)，降低項(xiàng)目開發(fā)的市場風(fēng)險。

項(xiàng)目一期工程建筑面積14.4萬平方米，除了規(guī)劃建設(shè)有高層寫字樓、多層孵化器、數(shù)據(jù)中心、配套商業(yè)、園區(qū)餐廳等產(chǎn)品外，還結(jié)合項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢，打造一批市場中較為稀缺的400-2300平方米獨(dú)棟雙拼企業(yè)總部。

四、芯云谷的未來展望

2016年12月28日，招商局·芯云谷項(xiàng)目開工典禮在漳州開發(fā)區(qū)隆重舉行，標(biāo)志著新時代開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之路正式開啟。2019年7月，定制開發(fā)的華為漳州云計(jì)算數(shù)據(jù)中心對外開放，將立足漳州，面向廈門、泉州、潮州和臺灣區(qū)域承接云計(jì)算業(yè)務(wù)，打造成為閩臺區(qū)域云計(jì)算產(chǎn)業(yè)聚集核心地。截止2019年11月，芯云谷一期工程正式投入運(yùn)營，華為、中國移動、中國電信、中關(guān)村e谷等龍頭企業(yè)已率先入駐。