進入新世紀以來，以產(chǎn)業(yè)聚集為特征的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)獲得了長足發(fā)展，成為繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的又一重要地產(chǎn)形態(tài)。東灘智庫從2005年介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營領(lǐng)域積累了較為豐富的咨詢經(jīng)驗，形成了較為系統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃方法論。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的界定
關(guān)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尚沒有統(tǒng)一的定義，有的只是指向科技產(chǎn)業(yè)，有的將產(chǎn)業(yè)新城也納入其中。在東灘智庫看來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為相對于住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)的概念，是以產(chǎn)業(yè)聚集為特征、以地產(chǎn)開發(fā)為載體，遵循小尺度地產(chǎn)開發(fā)的基本邏輯，這一點與片區(qū)綜合開發(fā)是不同的。
市場化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)從早期的天安數(shù)碼城發(fā)展至今，走過了近20年的發(fā)展歷程。早期的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在各自領(lǐng)域進行了卓有成效的探索，誕生了天安數(shù)碼城、聯(lián)東U谷、華南城等行業(yè)標桿企業(yè)，也吸引了大批后來者跟進。從2002年起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)成為繼住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)之后的一個重要地產(chǎn)領(lǐng)域。
產(chǎn)業(yè)是城市發(fā)展的根基，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)集聚集群發(fā)展的重要載體，不僅對地產(chǎn)商具有價值，對地方政府發(fā)展經(jīng)濟也具有重要意義，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的落地運營能夠為新型城鎮(zhèn)化建設(shè)注入新的動力。近年來，隨著城市功能和產(chǎn)業(yè)的不斷演化，出現(xiàn)了多種以產(chǎn)業(yè)集聚為特征的地產(chǎn)形態(tài)，比如工業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、科技地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)地產(chǎn)等，它們通過產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)與金融的融合發(fā)展，為城市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級和新興產(chǎn)業(yè)集聚提供了更好的空間載體。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場機會
總體上看，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展動力主要來自兩個方面：一是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級帶動“四新”經(jīng)濟和中小企業(yè)蓬勃發(fā)展，二是城市轉(zhuǎn)型升級帶動的產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整。
當前，中國經(jīng)濟已由高增長發(fā)展階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，處在轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)換增長動力的攻關(guān)期，經(jīng)濟增速在換擋，產(chǎn)業(yè)投資熱度有所降低，但面向未來的“四新”經(jīng)濟投資活躍度持續(xù)高漲。中國城市進入創(chuàng)新式發(fā)展的3.0時代，在城市群一體化和城市轉(zhuǎn)型升級發(fā)展中，迎來新一輪產(chǎn)業(yè)入園（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)）和新興產(chǎn)業(yè)集聚的機遇。
在此背景下，近年來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)進入前所未有的活躍期，老牌產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不斷擴張，房地產(chǎn)商、制造企業(yè)及金融資本加快介入。然而，與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資火熱相對應(yīng)的是，隨著大量資本的涌入和存量項目的增多，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營競爭加劇，整體上的高盈利時代已經(jīng)過去，未來的市場商機更多為順應(yīng)產(chǎn)業(yè)變革的結(jié)構(gòu)性機會。
1、專業(yè)視角
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)是一種新的產(chǎn)業(yè)空間組織方式。在近些年產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)中，我們深切地感受到，“城市群、新經(jīng)濟與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”的發(fā)展將進入一個新時代，產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移重組、產(chǎn)業(yè)鏈分解重組和創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織將帶來新的商機。
一是產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移重組。新城建設(shè)、城市更新、園區(qū)升級、鄉(xiāng)村振興等，推動不同產(chǎn)業(yè)在空間上騰挪轉(zhuǎn)移和重新組合。從城市升級看，科技回歸都市，商旅文融合創(chuàng)新，以主題產(chǎn)業(yè)為導(dǎo)向的園區(qū)經(jīng)濟，成為城市更新的核心引擎。從鄉(xiāng)村振興看，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)融合發(fā)展，新經(jīng)濟浪潮擴散，城市消費下沉，以農(nóng)旅康養(yǎng)為導(dǎo)向的小鎮(zhèn)經(jīng)濟，成為鄉(xiāng)村振興的核心引擎。
二是產(chǎn)業(yè)鏈分解重組。在新一代信息技術(shù)應(yīng)用驅(qū)動下，“工業(yè)服務(wù)化”與“服務(wù)工業(yè)化”協(xié)同發(fā)展，推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈分解、融合和創(chuàng)新，催生了大量新業(yè)態(tài)和新模式。將產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈打散，促進了CRO、CMO到模塊化產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。產(chǎn)業(yè)間的滲透、交叉、跨界，誕生了多樣化的綜合解決方案提供商。還有第三方醫(yī)療服務(wù)、節(jié)能環(huán)保服務(wù)、供應(yīng)鏈服務(wù)、3D打印服務(wù)、研發(fā)眾包服務(wù)等創(chuàng)新服務(wù)業(yè)態(tài)涌現(xiàn)，都需要有全新的地產(chǎn)空間和配套服務(wù)。面向這些新的業(yè)態(tài)、客群，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。
三是創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)組織。十八大后，科技強國戰(zhàn)略成為我國七大國家戰(zhàn)略之一，科技創(chuàng)新上升到前所未有的高度。新一代信息技術(shù)、生物產(chǎn)業(yè)、高端裝備、新能源新材料、節(jié)能環(huán)保、新能源汽車以及數(shù)字創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，遵循創(chuàng)業(yè)-瞪羚-獨角獸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活躍且對新型產(chǎn)業(yè)載體的依賴性大，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要方向。
2、區(qū)域視角
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的需求最終要落腳于城市。城市的產(chǎn)業(yè)升級與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整以及地方政府對于經(jīng)濟增長、稅收、就業(yè)的需求，直接刺激了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場。從早期產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展看，主要是扎根在一、二線城市，提供不同于開發(fā)區(qū)的發(fā)展環(huán)境，以此來吸引產(chǎn)業(yè)客群集聚。以物流地產(chǎn)為例，普洛斯進入了全國38個主要市場，重點布局在中、東部一二線城市；華南城項目主要分布在南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等二線城市。
近年來，隨著大量人口遷入二、三線城市，二、三線城市的發(fā)展給產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大發(fā)展空間。隨著一線城市的產(chǎn)業(yè)用地飽和，二、三線城市特別是國家重點戰(zhàn)略覆蓋城市、國家交通樞紐中心城市，將會更加利于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。科創(chuàng)地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)等對人才密度要求高的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，早期在投資區(qū)域選擇上首選一、二線城市和部分省會城市，近年來面向三、四線城市，產(chǎn)業(yè)升級需求已有進一步下沉的趨勢。
從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的動力看，不同地區(qū)在不同階段將出現(xiàn)不同的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。我國東部沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級后將原有產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移至中西部和大城市周邊小城鎮(zhèn)，激發(fā)了不同類型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需求。國家級新區(qū)、自創(chuàng)區(qū)、自貿(mào)區(qū)、鄉(xiāng)村振興等規(guī)劃的陸續(xù)出臺，也為相應(yīng)城市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)輸入了新動力。就某個業(yè)務(wù)領(lǐng)域或產(chǎn)品線來說，不同區(qū)域又表現(xiàn)出不同的市場特征，比如科技綜合體在東部沿海地區(qū)更有市場，商貿(mào)綜合體在中西部地級市存在較大空間。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式
根據(jù)東灘智庫對涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)各路資本的分析，大體可以歸結(jié)為四類主體：傳統(tǒng)房企、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造企業(yè)和電商、金融資本。結(jié)合聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城、北科建、天山集團等企業(yè)發(fā)展模式的分析，可以嘗試將其歸納為三種：其一是因地制宜的個性化開發(fā)模式；其二是市場導(dǎo)向的標準化開發(fā)模式；其三是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的專業(yè)化開發(fā)模式。其中，后兩種模式都算是可復(fù)制的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。
1、因地制宜的個性化開發(fā)模式
個性化開發(fā)是針對特定地塊進行專業(yè)分析，從而確定該項目的產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)品等方面，大部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目均屬于個性化開發(fā)。無論是科技地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)等，在戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、商業(yè)模式、空間規(guī)劃、物業(yè)比例及類型等問題上，都需要因地制宜、因時制宜、因人制宜，進行具體研究和個性化開發(fā)，突出特色。這種模式不可拷貝，難以集聚特定的產(chǎn)業(yè)客商資源，需要適時適地捕捉產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移機遇，在商業(yè)模型上往往以賣房子為主，較少深度參與產(chǎn)業(yè)投資及運營。
2、市場導(dǎo)向的標準化開發(fā)模式
此種模式本質(zhì)上是一種專業(yè)化房產(chǎn)的開發(fā)模式，不針對特定行業(yè)，只針對產(chǎn)城相融或產(chǎn)城相鄰的產(chǎn)業(yè)門類的生產(chǎn)經(jīng)營辦公需求，開發(fā)標準化的產(chǎn)業(yè)房產(chǎn)出售或出租。不追求特定產(chǎn)業(yè)集聚集群發(fā)展，而以工業(yè)物業(yè)、辦公物業(yè)的市場需求為導(dǎo)向。產(chǎn)品/業(yè)態(tài)較聚焦、開發(fā)運營模式成熟、流程與模塊相對標準化、采用復(fù)制的方式擴張。
由于物業(yè)類型和運營模式相對成熟，開發(fā)建設(shè)相對簡單，市場空間非常巨大，這種市場導(dǎo)向的標準化開發(fā)模式，可能是大多數(shù)，尤其是規(guī)模較小實力較弱的房產(chǎn)商轉(zhuǎn)型的較好選擇。聯(lián)東U谷、天安數(shù)碼城、總部基地控股集團等都是此種模式的代表，先是通過一兩個項目打磨產(chǎn)品，然后快速復(fù)制推廣到全國。比如聯(lián)東U谷的產(chǎn)業(yè)綜合體產(chǎn)品開創(chuàng)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“聚合U模式”，通過總部商務(wù)、科技研發(fā)、生產(chǎn)制造及配套服務(wù)的產(chǎn)品組合，形成了業(yè)態(tài)、功能和資源的聚合，為不同階段的企業(yè)提供從研發(fā)到成果轉(zhuǎn)化的可拓展空間。
3、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向的聚焦化開發(fā)模式
此種模式圍繞特定產(chǎn)業(yè)方向進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運營和服務(wù)，乃至于部分參與產(chǎn)業(yè)投資。聚焦化開發(fā)主要有兩種類型：一種是以中汽零、新松機器人等從制造領(lǐng)域轉(zhuǎn)型的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商為代表，該類開發(fā)商對產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域比較了解，主要在適合的區(qū)域開發(fā)專業(yè)園區(qū)，如汽車零部件產(chǎn)業(yè)園、機器人產(chǎn)業(yè)園等；另一種主要表現(xiàn)為主題型服務(wù)產(chǎn)業(yè)的集聚發(fā)展，如前面分析的供應(yīng)鏈地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)、健康地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)等領(lǐng)域。
此類開發(fā)商對所選產(chǎn)業(yè)理解較深，行業(yè)資源積累較多，專業(yè)服務(wù)能力較強。通常選擇有前景、高效益的產(chǎn)業(yè)方向進行孵化發(fā)展，也有部分選擇傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行整合升級發(fā)展。與地方政府規(guī)劃建設(shè)專業(yè)化園區(qū)不同的是，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以帶著多年積累的產(chǎn)業(yè)資源、行業(yè)理解和運營服務(wù)能力，在全國范圍尋找適合的區(qū)域進行布局，實現(xiàn)規(guī)模化、連鎖式發(fā)展。未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的競爭不僅僅是物業(yè)價格水平的競爭，更是基于特定產(chǎn)業(yè)鏈的專業(yè)化競爭。
四、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的東灘方法論
與一般的地產(chǎn)項目不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的落地過程較為復(fù)雜，包括項目的拿地、開發(fā)、招商和運營四個相互關(guān)聯(lián)的環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有需要解決的關(guān)鍵問題。
東灘智庫從2005年介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢，曾服務(wù)過華夏幸福、萬科、融創(chuàng)、中鐵、中建、金地、金科、星河、宏泰等知名企業(yè)，可以為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目提供從前期拿地、開發(fā)實施到運營顧問的一站式服務(wù)，從服務(wù)類型上看主要分為兩種：一是前期拿地階段的產(chǎn)業(yè)策劃+概念規(guī)劃+項目申報，二是開發(fā)階段的規(guī)劃設(shè)計+融資服務(wù)+開發(fā)管理。
1、前期拿地階段服務(wù)
拿地即拿到一片土地的開發(fā)權(quán)，是開啟產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目的首要環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)拿地與一般經(jīng)營性用地招拍掛不同，核心是與政府達成合作，也可以說是要過“政府關(guān)”，要滿足政府的多元化要求，要符合城市發(fā)展需求，要滿足多方利益的訴求。針對前期拿地項目，從政府匯報的視角，重點解決項目涉及的戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)體系、空間格局、產(chǎn)業(yè)市場、營銷招商、開發(fā)效益等問題，提供“3+1”模塊化服務(wù)。
戰(zhàn)略策劃：從項目原點出發(fā)，綜合分析項目的合作背景，研判項目可抓住的外部機遇、可利用的核心優(yōu)勢和資源，明確項目開發(fā)的價值點和政企雙方的訴求點，明確項目發(fā)展的方向性、模式性問題。
產(chǎn)業(yè)策劃：以政府的視角、以產(chǎn)業(yè)的邏輯，設(shè)計既有戰(zhàn)略高度又有資源支撐的產(chǎn)業(yè)方案，明確產(chǎn)業(yè)細分和業(yè)態(tài)定位，設(shè)計產(chǎn)業(yè)發(fā)展路徑、產(chǎn)業(yè)市場、產(chǎn)品策略、營銷招商和運營管理策略等。
開發(fā)效益：確立政企合作模式，設(shè)計項目開發(fā)分期和開發(fā)策略；結(jié)合項目投入產(chǎn)出分析，對項目開發(fā)帶來的經(jīng)濟效益、社會效益等進行綜合評估，從定性、定量兩方面闡述項目開發(fā)的價值和意義。
概念規(guī)劃：與戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)策劃同步推進，根據(jù)策劃成果進行土地空間安排，明確空間功能布局，確立概念規(guī)劃方案，明確項目的空間體系和特色亮點，進行產(chǎn)業(yè)功能載體的落地規(guī)劃。
2、開發(fā)實施階段服務(wù)
開發(fā)實施階段服務(wù)，主要協(xié)助業(yè)主方完成規(guī)劃設(shè)計，服務(wù)于項目報規(guī)、開發(fā)建設(shè)，重點解決土地調(diào)規(guī)、產(chǎn)品定位、空間規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計、開發(fā)實施等問題，提供“6+1”模塊化服務(wù)。
針對具體產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項目，利用“六定方案”解決項目戰(zhàn)略定位、產(chǎn)業(yè)定位、產(chǎn)品定位、空間結(jié)構(gòu)、開發(fā)實施、營銷招商、運營管理等核心問題。概念規(guī)劃將“六定方案”的結(jié)論進行落地性表達，對項目的功能體系、土地利用、空間形態(tài)、建筑形體、道路交通、環(huán)境小品及人文活動場所進行安排，給出概念規(guī)劃方案和建筑概念效果圖。
（1）定戰(zhàn)略
總體定位：基于地塊核心價值判斷，從區(qū)域和產(chǎn)業(yè)綜合視角考慮，明確項目對各級政府的價值定位、面向外部市場的形象定位、面向內(nèi)部運營的功能定位；
目標愿景：描繪未來的總體藍圖，主要涉及項目開發(fā)建設(shè)和持續(xù)運營的綜合效益、項目導(dǎo)入和持續(xù)運營的稅收就業(yè)等產(chǎn)業(yè)貢獻；
發(fā)展路徑：結(jié)合政府政策、主體資源和市場規(guī)律，立足長遠，著眼全局，研究實現(xiàn)戰(zhàn)略定位、目標愿景的發(fā)展模式和核心策略。
（2）定產(chǎn)業(yè)
產(chǎn)業(yè)定位：基于戰(zhàn)略愿景確立產(chǎn)業(yè)定位原則，在綜合考慮產(chǎn)業(yè)吸引力和可行性的基礎(chǔ)上，篩選有前景的產(chǎn)業(yè)方向，明確主要產(chǎn)業(yè)門類，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)體系；
業(yè)態(tài)定位：結(jié)合重點產(chǎn)業(yè)的價值鏈分析，明確研發(fā)、制造、營銷、管理總部等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)定位，并從構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)的角度，明確相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)配套和服務(wù)業(yè)態(tài)，創(chuàng)新業(yè)態(tài)組合；
客商定位：產(chǎn)業(yè)規(guī)劃能否落地的關(guān)鍵，針對的就是主要的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營者招引問題，研究明確客商肖像畫，包括規(guī)模、性質(zhì)、來源等，指導(dǎo)產(chǎn)業(yè)招商。
（3）定產(chǎn)品
產(chǎn)品策略：承接戰(zhàn)略和產(chǎn)業(yè)策劃的結(jié)論，落實功能定位，明確地塊開發(fā)的方向和規(guī)模，確立引擎項目和產(chǎn)品組合；
產(chǎn)品類型：結(jié)合產(chǎn)業(yè)和客商定位，對經(jīng)營主體的物業(yè)載體需求和配套服務(wù)需求進行分析，進而明確不同類型產(chǎn)品的功能構(gòu)成、業(yè)態(tài)特點和產(chǎn)品規(guī)格；
比例組合：綜合考慮產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、居住等功能的協(xié)調(diào)問題，確立產(chǎn)品體量配比關(guān)系，包括研發(fā)辦公、標準廠房、商業(yè)商務(wù)、生活配套類物業(yè)的比例。
（4）定開發(fā)
開發(fā)模式：制定項目整體商業(yè)模式和開發(fā)策略，包括物業(yè)租售安排、產(chǎn)業(yè)資源合作策略、長短期收益安排等；
開發(fā)分期：結(jié)合詳細的市場調(diào)研，以及開發(fā)主體的資源實力，制定詳細的開發(fā)計劃，討論確定開發(fā)分期，尤其是慎重研究確定一期啟動方案；
財務(wù)測算：依據(jù)項目商業(yè)模式建立財務(wù)模型，對其投入成本、經(jīng)濟利潤進行分析，進行財務(wù)敏感性測算，驗證和微調(diào)產(chǎn)品方案。
（5）定招商
招商策略：提煉項目賣點，建議項目品牌策略、推廣策略、不同類型物業(yè)／客商的招商交易條件、招商實現(xiàn)路徑策略；
招商組織：建議項目內(nèi)部招商部門的組織設(shè)置、人員配置、考核管理和激勵方案；建議招商的合作渠道和合作模式；
招商計劃：建議總體招商推進計劃，明確不同階段的側(cè)重工作，制定詳細的近期營銷招商計劃，協(xié)助制作營銷招商工具。
（6）定運營
服務(wù)體系：結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展痛點的分析，梳理和構(gòu)建行政服務(wù)、產(chǎn)業(yè)服務(wù)和生活服務(wù)體系，策劃功能服務(wù)平臺，切實保障項目持續(xù)運營；
政策體系：圍繞產(chǎn)業(yè)招商和發(fā)展，梳理和落實已有政策，設(shè)計有關(guān)企業(yè)發(fā)展、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、人力資源等方面的配套政策；
運營策略：明確自營服務(wù)落地策略和第三方服務(wù)集成策略，確定項目運營模式、組織架構(gòu)和實施計劃。
（7）概念規(guī)劃
設(shè)計構(gòu)思：在土地空間分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目戰(zhàn)略、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品方案，運用先進的規(guī)劃理念，制定項目設(shè)計構(gòu)思；
空間結(jié)構(gòu)：根據(jù)基地分析、功能及產(chǎn)業(yè)定位，對項目進行合理的空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)設(shè)計；
規(guī)劃設(shè)計：進行深化的城市設(shè)計，包括開發(fā)強度、建筑密度、整體建設(shè)風貌等，出具項目布局圖、總平圖、意向圖、鳥瞰圖等；
專項規(guī)劃：包括道路交通及慢性系統(tǒng)、綠地景觀與水系環(huán)境、公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃、建筑風貌與色彩、夜景照明設(shè)計等。
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