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　　一個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要吸引企業(yè)過(guò)來(lái)必須具備產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境。這些配套是為實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)研發(fā)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)的硬件和軟件功能平臺(tái)，也是吸引人聚、人居的物理和服務(wù)平臺(tái)，而搭建這些平臺(tái)是推進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商和企業(yè)發(fā)展的先決條件。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于把軟的做硬，把硬的做軟，解決行業(yè)痛點(diǎn)（人才、成本、運(yùn)營(yíng)），提升行業(yè)效率。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式創(chuàng)新的關(guān)鍵在于，如何找準(zhǔn)入園企業(yè)的“痛點(diǎn)”投其所好？如何整合服務(wù)資源，提升園區(qū)服務(wù)能力？

一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)難點(diǎn)

　　未來(lái)，服務(wù)將是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的藍(lán)海，但現(xiàn)在是很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的痛點(diǎn)。

      首先是服務(wù)意識(shí)落后，很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商尚未意識(shí)到服務(wù)的重要性，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中“重招商，輕服務(wù)”，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)不佳，很多餐飲、購(gòu)物等基本的生活服務(wù)都沒(méi)有保障。

      其次是服務(wù)能力不足，隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的不斷發(fā)展，用戶(hù)需求的服務(wù)越來(lái)越專(zhuān)業(yè)化、個(gè)性化，盡管很多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商意識(shí)到服務(wù)的重要性，但缺乏提供服務(wù)的能力。

      最后是服務(wù)資源稀缺，市場(chǎng)化的服務(wù)資源嚴(yán)重不足，尤其是生產(chǎn)性服務(wù)存在零散化、個(gè)性化等特點(diǎn)，未來(lái)如何整合產(chǎn)業(yè)服務(wù)的供給與需求，將小市場(chǎng)變成大市場(chǎng)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商不得不深思的問(wèn)題。

二、針對(duì)行業(yè)痛點(diǎn)提供服務(wù)

      行政服務(wù)要入園，最好能統(tǒng)一界面，便捷服務(wù)企業(yè)。上海嘉定藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城是一個(gè)典型案例，通過(guò)獲得上海市文廣局、通信管理局、新聞出版局、經(jīng)信委等相關(guān)職能部門(mén)的支持，可以幫助企業(yè)快速辦理網(wǎng)文、ICP新聞出版許可證、雙軟、軟著等各類(lèi)證件，將游戲企業(yè)的產(chǎn)品上市時(shí)間減少了兩個(gè)月，對(duì)游戲企業(yè)的吸引力巨大，目前藍(lán)天經(jīng)濟(jì)城已經(jīng)聚集了600多家游戲開(kāi)發(fā)企業(yè)。

　　由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)很大程度上承載了政府對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的迫切需求，如何在運(yùn)營(yíng)中圍繞政府資源“借力發(fā)力”一直是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商應(yīng)積極與政府合作，導(dǎo)入各方面的存量政策資源，并結(jié)合項(xiàng)目自身的行業(yè)特點(diǎn)，從財(cái)稅、金融、運(yùn)營(yíng)成本、設(shè)備購(gòu)置、技術(shù)交易等方面進(jìn)行政策設(shè)計(jì)。

      基于多層次人力資源、人才資源的生活休閑需求，進(jìn)行全方位生活服務(wù)體系的搭建。生活服務(wù)的出發(fā)點(diǎn)是“把人留下來(lái)”，從多個(gè)維度滿(mǎn)足企業(yè)員工的基礎(chǔ)生活需求、商務(wù)休閑需求、親子生活需求，包含餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住、醫(yī)療、教育等。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生活性服務(wù)內(nèi)容

      產(chǎn)業(yè)服務(wù)內(nèi)容設(shè)計(jì)，主要著眼于產(chǎn)業(yè)鏈的痛點(diǎn)環(huán)節(jié)，著眼于效率效益提升、成本節(jié)省、發(fā)展共享經(jīng)濟(jì)原則。生產(chǎn)性服務(wù)圍繞企業(yè)公共技術(shù)服務(wù)需求、中小企業(yè)服務(wù)需求、信息類(lèi)服務(wù)需求、綜合性服務(wù)需求等，主要包括研發(fā)/中試、設(shè)計(jì)、設(shè)備共享、檢驗(yàn)檢測(cè)、技術(shù)認(rèn)證、孵化、投融資、人力資源、物流服務(wù)、信息服務(wù)、管理咨詢(xún)服務(wù)等。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)生產(chǎn)性服務(wù)內(nèi)容

      專(zhuān)業(yè)服務(wù)“讓位”市場(chǎng)服務(wù)主體，開(kāi)放服務(wù)端口，吸納主體入園、能力入園。針對(duì)園區(qū)的服務(wù)體系，按照市場(chǎng)主導(dǎo)、組織簡(jiǎn)化的原則，靈活運(yùn)營(yíng)自營(yíng)與他營(yíng)、輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)的服務(wù)模式。利用互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，將園區(qū)的服務(wù)功能、服務(wù)資源導(dǎo)入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)（手機(jī)端、PC端），打造智慧化園區(qū)，提高服務(wù)響應(yīng)速度與效率。

      整合資源，滿(mǎn)足需求，創(chuàng)新服務(wù)補(bǔ)貼方式。比如對(duì)具有科技創(chuàng)新成果、稅收達(dá)到一定規(guī)模的企業(yè)，由園區(qū)或聯(lián)合政府出資，提供一定額度的創(chuàng)新券。整合會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)機(jī)構(gòu)等服務(wù)機(jī)構(gòu)，達(dá)成戰(zhàn)略合作，給予入駐企業(yè)價(jià)格優(yōu)惠的同時(shí)，可以接受創(chuàng)新券結(jié)算方式。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新券使用示意圖

三、圍繞產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)建投資體系

　　成立產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、創(chuàng)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)并購(gòu)基金、技術(shù)并購(gòu)基金等，對(duì)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的技術(shù)、企業(yè)進(jìn)行投資、并購(gòu)，采用投資的模式進(jìn)行產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)。

產(chǎn)業(yè)投資基金體系示意

　　建立股權(quán)投資基金合作網(wǎng)絡(luò)和朋友圈，依靠朋友圈的力量，與國(guó)內(nèi)專(zhuān)業(yè)的基金管理公司松散合作，建立信息互通互享機(jī)制，建立投資項(xiàng)目和創(chuàng)業(yè)公司“成長(zhǎng)檔案”制度，促成外部投資資金快速對(duì)接區(qū)內(nèi)項(xiàng)目。

　　天安數(shù)碼城在每一個(gè)園區(qū)均打造了集銀行、擔(dān)保、風(fēng)險(xiǎn)投資、小額貸款等為一體的投融資平臺(tái)。借助該投融資平臺(tái)，為入園企業(yè)提供風(fēng)險(xiǎn)投資、私募形式投資、小額貸款、天使基金、創(chuàng)業(yè)基金等綜合金融服務(wù)。

四、圍繞產(chǎn)業(yè)生態(tài)做資源鏈接

　　組織各種各樣的行業(yè)交流活動(dòng)，鼓勵(lì)大家把自己的經(jīng)歷和知識(shí)分享出來(lái)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)連接，打造更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。引導(dǎo)已入駐的企業(yè)搭建開(kāi)放合作平臺(tái)，成立行業(yè)商會(huì)、協(xié)會(huì)、產(chǎn)業(yè)技術(shù)聯(lián)盟等研究與交流平臺(tái)，使得行業(yè)企業(yè)信息更為廣泛共享，強(qiáng)化園區(qū)內(nèi)部的技術(shù)鏈接、人才鏈接，吸引和加速產(chǎn)業(yè)鏈客商集聚。

　　每一個(gè)企業(yè)的發(fā)展最終是歸結(jié)到企業(yè)家的發(fā)展。建立企業(yè)家俱樂(lè)部，圍繞企業(yè)家社群，提供高端商務(wù)培訓(xùn)、企業(yè)家沙龍以及各類(lèi)專(zhuān)業(yè)沙龍活動(dòng)，創(chuàng)造互動(dòng)交流學(xué)習(xí)平臺(tái)與商務(wù)對(duì)接服務(wù)平臺(tái)。

　　組織企業(yè)間聯(lián)誼會(huì)、單身派對(duì)等活動(dòng)，鼓勵(lì)公司內(nèi)部與外部的人員之間發(fā)生交流碰撞。積極搭建各種員工社群平臺(tái)，植入創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的文化基因，構(gòu)筑滿(mǎn)足多元文化需求的社區(qū)生活圈，培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新文化氛圍。

　　充分利用室外的公共空間，靈活地組織綠色家園、關(guān)愛(ài)生命、義賣(mài)會(huì)等活動(dòng)，引導(dǎo)人們自覺(jué)停留和聚集。利用社區(qū)020、社區(qū)電商等新型業(yè)態(tài)為員工社群提供服務(wù)。

　　比如天安云谷配套有住宅小區(qū)、國(guó)際學(xué)校、公園和慢行系統(tǒng)，還有文化館、主題博物館、宗教場(chǎng)所等，積極打造產(chǎn)業(yè)社交、職場(chǎng)社交和生活社交的空間。天安云谷在打造閑置空間的利用上也是下了不少功夫。

五、案例鏈接：杭州天和高科技產(chǎn)業(yè)園

　　杭州天和高科技產(chǎn)業(yè)園是中國(guó)首家以體外診斷產(chǎn)品（IVD）為特色的生物醫(yī)藥與智慧健康專(zhuān)業(yè)科技園。園區(qū)占地110畝，一二期合計(jì)13.8萬(wàn)平方米物業(yè)面積，功能上滿(mǎn)足體外診斷試劑、檢驗(yàn)檢測(cè)、智慧醫(yī)療等細(xì)分領(lǐng)域從研發(fā)孵化-小試中式-小規(guī)模量產(chǎn)的一站式服務(wù)。

　　2016年12月，杭州天和高科技產(chǎn)業(yè)園牽頭園區(qū)各高新企業(yè)組建園區(qū)科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)，由各企業(yè)代表性人物共同組成園區(qū)科協(xié)管理隊(duì)伍。借助園區(qū)骨干企業(yè)的力量組建園區(qū)科協(xié)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)，并結(jié)合優(yōu)秀專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)，形成了“科技服務(wù)骨干+專(zhuān)業(yè)化服務(wù)機(jī)構(gòu)”的區(qū)域性科技服務(wù)品牌。同時(shí)建立了企業(yè)特派員制度，一個(gè)人對(duì)接10個(gè)企業(yè)老總，旨在做到點(diǎn)對(duì)點(diǎn)持續(xù)不斷地溝通，更好地了解企業(yè)，更好地孵化企業(yè)。

　　園區(qū)已逐步形成“一站式、一條龍”的科技企業(yè)服務(wù)模式，全面覆蓋入園企業(yè)的各項(xiàng)需求，建立了從CRO服務(wù)、創(chuàng)業(yè)服務(wù)、科技服務(wù)，到技術(shù)服務(wù)、金融服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)服務(wù)的全孵化周期服務(wù)體系。

      （1）共享實(shí)驗(yàn)室服務(wù)：有專(zhuān)業(yè)儀器設(shè)備共享平臺(tái)如基因操作、蛋白操作、細(xì)胞培養(yǎng)、分子生物學(xué)和質(zhì)譜分析等設(shè)備。有實(shí)驗(yàn)室共享平臺(tái)如酶免實(shí)驗(yàn)室、金標(biāo)實(shí)驗(yàn)室、免疫印跡實(shí)驗(yàn)室、抗體標(biāo)記實(shí)驗(yàn)室、蛋白芯片實(shí)驗(yàn)室和基因芯片實(shí)驗(yàn)室等。建有分子病理實(shí)驗(yàn)研究中心、質(zhì)量控制與醫(yī)學(xué)檢驗(yàn)試驗(yàn)中心、轉(zhuǎn)化醫(yī)學(xué)試驗(yàn)研究中心、免疫學(xué)實(shí)驗(yàn)中心和核酸診斷實(shí)驗(yàn)室研究中心。

      （2）研發(fā)孵化服務(wù)：提供專(zhuān)業(yè)的藥證服務(wù)、CRO服務(wù)、科技咨詢(xún)中介、智慧平臺(tái)服務(wù)、創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師、創(chuàng)業(yè)沙龍、專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)、專(zhuān)家共享等服務(wù)。園區(qū)建立了園內(nèi)創(chuàng)業(yè)的高層次人才、優(yōu)秀企業(yè)家、技術(shù)大咖及園外的各領(lǐng)域?qū)＜医M成的25人創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師團(tuán)隊(duì)，為入駐企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)服務(wù)。

      （4）企業(yè)發(fā)展服務(wù)：為園區(qū)企業(yè)提供工商、財(cái)務(wù)、法律、科技、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)聯(lián)盟、人才引進(jìn)、對(duì)外交流、會(huì)議會(huì)展、整合營(yíng)銷(xiāo)、產(chǎn)業(yè)基金、投融資服務(wù)等服務(wù)。園區(qū)成立共享銷(xiāo)售中心，為入駐企業(yè)提供代理銷(xiāo)售服務(wù)。園區(qū)同浙江大學(xué)、浙江中醫(yī)藥大學(xué)、浙江理工大學(xué)等六所高校共建產(chǎn)學(xué)研合作基地、教學(xué)科研實(shí)習(xí)基地、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地，積極搭建園區(qū)企業(yè)與專(zhuān)業(yè)應(yīng)屆生“一對(duì)一”生物醫(yī)藥細(xì)分招聘平臺(tái)。