產業園區規劃是一項系統性的工作，除了產業發展選擇和細分行業定位，還要關注對市場形勢、產品需求、資金平衡等方面的研究分析。東灘顧問基于大量的產業園區規劃實踐，總結了“園區概念主題化”“業態組合創新化”“項目設置落地化”“商業利益最大化”四個產業園區規劃的操作要點。
一、園區概念主題化
對產品進行概念包裝能夠提高產品的外在價值進而提升產品的市場競爭力，產品包裝已經是產品生產的一個重要流程，琳瑯滿目、風格迥異的產品包裝令人嘆為觀止。與產品包裝相似，園區包裝有利于優化內部環境、集聚要素資源、吸引項目入駐、擴大對外影響等，從而提升園區的市場競爭力，尤其是在園區競爭日益激烈、園區走向日益專業的背景下，園區開發者更應重視對園區進行主題化的概念包裝。
東灘顧問認為，產業園區概念包裝應干練、精辟、醒目，應突出園區的主題特色，一般而言，可以從區位優勢、產業特色、園區功能、經典案例四個角度進行分析，而大部分情況是上述四個角度的綜合。
產業園區概念包裝分析圖
1. 基于區位優勢
基于園區的區位優勢，綜合考慮園區在區域經濟所扮演的角色，對園區進行概念包裝。如結合連云港的亞歐大陸橋東方橋頭堡的區位優勢以及中西部地區急需出海口的現實需求，東灘顧問將連云港徐圩新區包裝為國家東中西區域合作示范區；再如結合鹽城新灘片區為淮河流域的入海通道、濱海港為距離日韓最近的深海港口以及淮河流域整體開放程度較低等現實條件，將該園區包裝為淮河流域開發開放先導區等。
2. 基于產業特色
根據園區比較鮮明的主導產業定位，為進一步突出園區的產業特色，從產業的視角對園區進行概念包裝。如東灘顧問在為招商局漳州開發區中小企業總部基地項目做開發策劃時，以軟件及信息服務、數字文化產業、物聯網為主導，聚集互聯網、大數據、云計算、人工智能、虛擬現實等高新產業，將園區的概念包裝為“招商局芯云谷”，構建泛信息技術服務產業生態圈。
3. 基于園區功能
基于園區比較獨特的功能定位，從園區功能的視角對園區進行概念包裝。如東灘顧問在金地集團東莞鵬程寶項目定位及招商運營策劃時，本著為金地集團轉型開模具、為東莞塘廈升級做示范的目標，打造智慧型高端產業載體，導入高智能科技產業，引入高智慧創新人才，將其概念包裝為“金地智匯港”，打造深莞高科技產業帶上的重點節點，引領塘廈產業升級的智慧港灣，科創氛圍突出的活力社區。
4. 基于經典案例
利用國際知名的園區宣傳自己，從而擴大自己的影響力是一種常用的園區概念包裝的思路。如東灘顧問將大豐汽車2.5產業園的概念定位為“汽車硅谷”，放大中汽中心汽車試驗場的產業價值，聚焦汽車檢測、研發設計、汽車商貿等產業環節，全方位展現了汽車2.5產業發展藍圖。這樣的概念定位一拋出來，大家就大概能想象到這個園區未來的樣子了。
二、業態組合創新化
隨著園區開發越來越精細化、專業化，業態定位成為開發策劃的重要內容。標準化廠房、產業綜合體、企業孵化器、企業加速器、工業鄰里中心、交易市場等都屬于功能業態的具體表現形式，它們都有一個共同特點，就是在一定程度上可以進行模塊化組織和標準化生產，具有一定的可復制性。
產業園區開發的業態選擇需要考慮可行性，根據東灘顧問的研究，產業園區規劃過程中的業態定位，大多要基于已有的業態單體進行組合創新。高層辦公、多層辦公、獨棟總部、標準廠房、商務酒店、商務會所、人才公寓、員工宿舍等業態單體如同一塊塊積木，業態組合創新的過程就是“搭積木”的過程。在具體的開發策劃研究中可以根據以下幾個維度思考園區的業態組合。
業態組合創新示意圖
1. 參考企業需求
企業是產業園區的主要目標客戶，不同類型的產業甚至不同類型的細分產業的企業對園區物業載體的需求會有很大差異，如以現代服務業、文化創意產業為主導產業的園區選擇LOFT、SOHO等業態風格可能更能滿足客戶需求，科技型創業企業則更偏好孵化器、加速器，流通型企業對交易市場等業態情有獨鐘，輕制造企業更有意愿選擇多層標準化廠房等等，因此園區在選擇業態組合時一定要有明確的主導產業定位，并深入研究企業對業態的需求。
2. 參考周邊競爭
市場化的產業園區在研究目標客戶需求的同時，也要掌握周邊園區的業態風格，了解市場競爭情況，做到“知己知彼”。園區業態既不能因有市場需求而盲目定位，也不能因有市場競爭而規避定位，它必須建立在綜合了解市場供求的基礎之上，選擇具有平衡性、獨特性的業態組合。
3. 參考規劃控制
園區的開發，尤其是小園區的開發，大都是建立在已成型的土地利用規劃、控制性詳細規劃或修建性詳細規劃的基礎之上，因此，在研究園區的業態定位時，必須考慮上位規劃對園區土地在性質、容積率、開發強度、建筑高度等方面的控制，在違背上位規劃的前提下，縱然再具有創新性的業態組合也幾乎沒有落地的可能。
三、項目設置落地化
當前園區功能與服務日益受到園區開發商的重視，平臺類項目成為園區開發策劃的點睛之筆。在開發策劃研究實踐中，不乏標新立異、奪人眼球的項目被推出，但由于種種原因，這些項目與現實差距甚遠，往往難以落地。其實對于產業園區而言，項目功能屬性和收益屬性遠比項目創新屬性重要，因此只有保證項目的功能性與收益性，項目才有落地可能，而有效的市場需求和明確的投資主體是影響項目能否落地的關鍵。
1. 有效的市場需求
需求決定供給，對于項目策劃也不例外，一個具有可落地性的項目必然有有效的市場需求作為支撐。這種需求可能來自于現在，也可能來自于未來；可能來自于園區內部，也可能來自于園區外部；可能來自于園區的企業，也可能來自于企業中的人；可能是生產性服務需求，也可能是生活性服務需求……
2. 明確的投資主體
項目建設必須有資金作保證，因此明確的投資主體是支撐項目落地的另一因素。項目投資主體包括政府機構和市場化機構兩種，政府投資建設的項目一般要具有較大的社會公益性，企業投資建設的項目則更注重其經濟性，因此，在項目設置時應首先厘清所設項目的屬性以有針對性的明確投資主體。
四、商業利益最大化
與傳統的以產業聚集帶動區域經濟，以財政收入、土地溢價收益彌補園區虧損的園區發展模式不同，現代產業園區的收益大都來自于園區本身，隨著大量市場化機構涉足園區開發領域，商業利益最大化成為園區開發策劃的工作重點。其中合理設計盈利模式、科學評估資金投入、準確評價財務收益是保證收益最大化的基礎性工作。
1. 合理設計盈利模式
現實中，園區開發商可以通過銷售產品、出租物業、集成服務、資本運作等方式回收資金，也可以通過固定收益模式、利潤分成模式、土地補償模式、配套經營補償模式等實現盈利，在開發策劃實踐中，可通過分析園區開發商的綜合能力、戰略目標、與政府關系等方面，合理設計盈利模式。
2. 科學評估資金投入
投資估算是指在整個投資決策過程中，依據現有的資料和一定的方法，對園區開發的投資額（包括工程造價和流動資金）進行的估計，是正確評價園區投資合理性，分析投資效益，為園區開發決策提供依據的基礎，也是園區開發策劃的重要環節。投資估算可能包括土地一級開發估算、土地二級開發估算、項目經營估算等方面，需綜合考慮業態體量、檔次、風格、土地價格、勞務成本、物價水平等多重因素。
3. 準確評價財務收益
財務評價是在國家現行財稅制度和市場價格體系下，分析預測項目的財務效益與費用，計算財務評價指標，考察擬開發園區的盈利能力、償債能力，據以判斷項目的財務可行性。財務評價是在確定的建設方案、投資方案和融資方案的基礎上進行的財務專項分析。
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