產業地產企業的角色定位影響著具體的項目開發模式，依據在產業地產開發運營中的主要擔責工作和盈利點的不同，產業地產商的角色大體可分為投資管理、土地運營、地產開發、物業運營、產業服務、產業投資等幾種類型，其中，地產開發是產業地產商的發展根基，土地運營環節一般只有大尺度的產業新城項目才會涉及。從小尺度的產業地產領域看，目前的產業地產企業大致呈現出四種不同的角色定位模式。
1、產業地產開發商角色
產業地產領域市場化最為成熟的角色，以產業物業和配套商住租售為商業模式，如聯東U谷、天山集團等。很多產業地產商還非常倚重住宅板塊的銷售，如華夏幸福之前走的就是“以售養園”的模式。目前很多產業地產商都是從傳統房企轉型而來，不可避免都帶著“高周轉、快回報”的傳統房地產基因。隨著政府對產業地產的認識不斷提升，過去那種“拿地-建設-銷售”的開發模式越來越不合時宜，產業引導與培育表現相對弱勢的產業地產商也不太受歡迎。近年來，富有遠見的產業地產開發商正在從單純的開發商向產業投資商、產業運營商身份悄然轉變。
2、產業地產投資商角色
以產業地產項目投資獲取資本管理收益，如鼎輝投資物流地產、平安投資健康地產等。這種情況一般都是與產業地產開發商合作開發，如平安不動產與萬科、招商、碧桂園、旭輝等合作；也有自己擁有開發能力的，復星集團在產業地產領域就采用“金融＋開發”復合的產業地產模式，主要賺取資產管理收益和開發利潤兩塊收益。隨著中國版REITS的逐步推行，產業地產投資商也會成為存量產業地產盤活的重要力量，推進產業地產“建管用”分離的專業化運作。
3、產業投資商角色
地產開發與產業投資雙輪驅動，如張江高科、星河集團等。張江高科尋求科技地產與產業投資的有機融合、協同發展，摸索出一條集科技地產商、產業投資商、創新服務商的“新三商”模式。星河集團利用母公司四大業務的聚合，構造了“房東+股東”的產業地產模式，房東即為在不同發展階段的企業提供創客空間、孵化器、加速器、總部基地及各類生活配套等，股東則是為園區內企業提供各類服務換股權，或者直接投資換股權。在雙創經濟的投資浪潮下，投資引導招商模式風行，產業地產開發商下沉至產業投資的趨勢也愈發明顯。就具體企業來說，是否介入產業投資，介入多深，要結合業務領域、自身金融運作能力來定。
4、產業運營商角色
為產業地產項目提供運營管理服務，如天安云谷將自己定位為“企業非核心業務的外包服務商”。隨著產業地產在新型城鎮化過程中的地位凸顯，產業運營商將越來越受到各方重視。產業運營商不同于城市運營商，也不同于一般的產業服務商，它是以產業運營為核心、以產業集群打造為重點、以產業資源為主要抓手的。億達中國屬于典型的產業運營商，在軟件與信息產業領域形成了強大的產業運營能力，除了自主開發產業地產項目外，還通過銷售代理、招商及運營的模式向外輸出管理，目前已托管運營包括長沙梅溪湖創新中心、昆山財智科技園等在內的20多個園區。
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