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東灘顧問認(rèn)為，建設(shè)資源網(wǎng)絡(luò)，首先要深刻理解產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地需要什么樣的資源，比如文創(chuàng)地產(chǎn)開發(fā)需要整合的產(chǎn)業(yè)合作伙伴包括創(chuàng)作者資源、傳播者資源、分發(fā)資源、投資孵化資源、政府新聞管制資源等。其次，要以利益分享、合作共贏為基本理念，通過兼并、收購、合資、合作和戰(zhàn)略聯(lián)盟等多種方式，高效、靈活地搭建產(chǎn)業(yè)合作伙伴網(wǎng)絡(luò)。結(jié)合多年的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)咨詢服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，我們總結(jié)了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)落地運(yùn)營所需要的六類相關(guān)資源——產(chǎn)業(yè)、運(yùn)營、金融、服務(wù)、政府和協(xié)會(huì)資源，下面逐一進(jìn)行探討。

一、產(chǎn)業(yè)資源：推進(jìn)產(chǎn)業(yè)拿地和落地運(yùn)營

　　構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)和平臺(tái)經(jīng)濟(jì)，已成為行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的主要標(biāo)簽。谷歌、微軟、蘋果、亞馬遜、思科、騰訊、阿里、百度、華為、小米、華大基因、科大訊飛、海爾等等，還有很多很多的細(xì)分領(lǐng)域冠軍企業(yè)，全球經(jīng)濟(jì)活力很大程度上得益于這些行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，它們積極布局創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化，通過總部平臺(tái)、創(chuàng)客空間、投資基金、技術(shù)聯(lián)盟等載體構(gòu)建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，締造產(chǎn)業(yè)帝國，實(shí)現(xiàn)全球鏈接。

　　例如天億集團(tuán)依托“美年大健康”為基礎(chǔ)的精準(zhǔn)流量、醫(yī)療載體和渠道影響力，通過“中衛(wèi)基金”專業(yè)投資平臺(tái)，協(xié)同政府、行業(yè)、學(xué)術(shù)、渠道和終端等醫(yī)療資源，建設(shè)精準(zhǔn)預(yù)防、先進(jìn)診斷和醫(yī)療服務(wù)領(lǐng)域創(chuàng)新生態(tài)鏈。天億集團(tuán)已與近千家醫(yī)療器械、醫(yī)用耗材、檢驗(yàn)試劑、醫(yī)療服務(wù)等公司深度合作，共同搭建醫(yī)療健康領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)資源鏈。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商尋求與行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)的合作，不能只是舉旗子拿地，或只是提供商務(wù)空間，還要真正從產(chǎn)城融合、城市提升、產(chǎn)業(yè)投資等維度探討深層次合作。

　　近年來，產(chǎn)業(yè)IP成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)，整合產(chǎn)業(yè)IP成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的主要引爆點(diǎn)。企業(yè)要結(jié)合產(chǎn)品模型落地來尋找產(chǎn)業(yè)IP資源，比如做文創(chuàng)地產(chǎn)要有合作的創(chuàng)作資源、分發(fā)渠道資源等。透過形式多樣的產(chǎn)業(yè)IP現(xiàn)象，產(chǎn)業(yè)IP資源主要可以分為兩類，一類是成熟的產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目，一類是創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目。

　　從成熟的產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目看，國外IP資源引進(jìn)是一個(gè)主流，包括醫(yī)療、教育、體育、主題公園等等，這種資源總是有限的，花的代價(jià)會(huì)比較大。創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目主要是結(jié)合新生代消費(fèi)、新文化元素、創(chuàng)作大咖等構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，近年來在消費(fèi)升級(jí)的引導(dǎo)下出現(xiàn)了大量的產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目，大部分產(chǎn)業(yè)IP項(xiàng)目還處在培育階段，如果看得準(zhǔn)可以從中挖出很多寶貝來。

　　創(chuàng)新源頭資源主要指知名大學(xué)和科研院所，企業(yè)尋求創(chuàng)新源頭資源的合作，主要是利用知名大學(xué)和科研院所的擴(kuò)散效應(yīng)，將新技術(shù)、技術(shù)人才、風(fēng)險(xiǎn)資本、商業(yè)模式導(dǎo)入到產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。比如綠地集團(tuán)與復(fù)旦大學(xué)組建了校企合作平臺(tái)，著力打造園區(qū)服務(wù)、科技金融與科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)集群等業(yè)務(wù)板塊。

　　現(xiàn)在高校和科研院所很熱衷于在各地建分支機(jī)構(gòu)，但很多合作基地的建設(shè)都是流于形式，掛個(gè)名并沒有實(shí)質(zhì)性的成果轉(zhuǎn)化。因此，如何把與高校和科研院所的合作做實(shí)很重要。從成熟的市場經(jīng)驗(yàn)看，這種合作要具化到人，形成科學(xué)家＋企業(yè)家、藝術(shù)家＋企業(yè)家的雙組合，再引入產(chǎn)業(yè)投資基金的支持，才是比較完美的組合。

二、運(yùn)營資源：合作推進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營

　　億達(dá)中國、張江高科、天安數(shù)碼城、東湖高新、中電光谷等老牌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，都在嘗試發(fā)展輕資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，以咨詢、委托運(yùn)營、包租等模式實(shí)現(xiàn)全國擴(kuò)張。億達(dá)中國正實(shí)施“以輕帶重”、“全國拓展布局”的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2017年底輕資產(chǎn)模式運(yùn)營管理項(xiàng)目已有24個(gè)。大型房企進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，主要是尋找老牌的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商進(jìn)行合作，如萬科與天安數(shù)碼城、碧桂園與天安數(shù)碼城、華潤置地與天安數(shù)碼城、保利地產(chǎn)與億達(dá)中國等。

　　隨著產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，誕生了很多輕資產(chǎn)模式的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，比如中城新、百富東方、海龜科技、博濟(jì)科技園等，他們的主要業(yè)務(wù)就是做產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商和運(yùn)營服務(wù)。還有一些聚焦在特定領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商，如上海圣博華康、上海德必、上海靜工、上海弘基等主要聚焦于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營。像商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域商業(yè)運(yùn)營公司一樣，專業(yè)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營機(jī)構(gòu)一定會(huì)在未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域占有一席之地。

　　專業(yè)的招商服務(wù)機(jī)構(gòu)主要包括三類：一是仲量聯(lián)行、世聯(lián)行等地產(chǎn)顧問公司，少量參與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的租售業(yè)務(wù)；二是谷川聯(lián)行、伙伴產(chǎn)業(yè)服務(wù)集團(tuán)等專業(yè)從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)招商服務(wù)的機(jī)構(gòu)，他們主要采取線上線下相結(jié)合的招商服務(wù)模式；三是以國外產(chǎn)業(yè)資源導(dǎo)入和落地服務(wù)為主的資源對(duì)接服務(wù)機(jī)構(gòu)。加拿大圣勞倫斯創(chuàng)新中心是國際資源落地、國際項(xiàng)目落地、國際產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和落地的一個(gè)平臺(tái)。聚焦健康養(yǎng)老、旅游文創(chuàng)、教育培訓(xùn)三個(gè)領(lǐng)域，具體行業(yè)包括高科技、新材料、新能源、環(huán)保和智能制造機(jī)器人、貿(mào)易電商、農(nóng)業(yè)食品、傳媒文創(chuàng)影視等。

三、金融資源：構(gòu)建強(qiáng)大的金融朋友圈

　　供應(yīng)鏈金融主要圍繞產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈的發(fā)展，為核心企業(yè)及其上下游企業(yè)提供交易平臺(tái)和融資解決方案。近幾年，借助互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)征信、普惠金融等創(chuàng)新技術(shù)，供應(yīng)鏈金融獲得了高速發(fā)展，典型企業(yè)如金恪金服、螞蟻金服、海爾金控、怡亞通、聚織云、網(wǎng)商銀行、點(diǎn)融網(wǎng)等。融資租賃將成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的重要方向，類似廠房融資租賃在國外已比較成熟，典型企業(yè)如中民投健康產(chǎn)業(yè)融資租賃、芯鑫融資租賃、遠(yuǎn)東宏信融資租賃、成都金控融資租賃等。

　　產(chǎn)業(yè)投資基金幾乎成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)配，包括產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)基金、創(chuàng)業(yè)孵化基金、產(chǎn)業(yè)投資基金、產(chǎn)業(yè)并購基金、技術(shù)并購基金等，各種類型的產(chǎn)業(yè)投資基金應(yīng)運(yùn)而生。參與產(chǎn)業(yè)投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是政府主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)基金，如國家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、集成電路產(chǎn)業(yè)、光電與創(chuàng)新科技產(chǎn)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)等領(lǐng)域的投資基金；二是私募股權(quán)投資機(jī)構(gòu)，如中信產(chǎn)業(yè)基金、復(fù)星資本、鼎暉投資、弘毅投資、硅谷天堂、光大控股、阿里資本、騰訊投資、金浦產(chǎn)業(yè)投資、時(shí)代伯樂、磐石資本、云鋒基金、天賦資本、深圳中澤瑞等；三是信托投資機(jī)構(gòu)，主要參與區(qū)域城建基金、專項(xiàng)產(chǎn)業(yè)基金及綜合產(chǎn)業(yè)基金運(yùn)作，如中信信托、平安信托、安信信托、中融信托、五礦信托等。保險(xiǎn)公司也紛紛介入私募股權(quán)投資業(yè)務(wù)，如國壽投資控股、人保資本投資管理、平安創(chuàng)新資本公司等。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營繞不開的一個(gè)難點(diǎn)是回報(bào)周期長，而解決這一難題的有效途徑，除了出售物業(yè)以外，便是運(yùn)作產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金。在國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金已有大量成功案例，國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金還在前期摸索發(fā)展中。從金融資源看，主要包括從傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓而出、具有強(qiáng)烈避險(xiǎn)需求的金融資本，以及看好國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)前景的海外資本。參與產(chǎn)業(yè)投資基金的金融資源主要有以下幾種類型：一是凱雷投資、復(fù)星、黑石、淡馬錫、漢富等；二是平安不動(dòng)產(chǎn)、銀證基金、嘉民基金等，專注物流地產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)；三是保險(xiǎn)公司下屬的國壽投資控股、人保資本投資管理等；四是保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老基金、社保基金等公共基金。

四、服務(wù)資源：集成市場資源搭建服務(wù)平臺(tái)

　　專業(yè)服務(wù)商是指圍繞企業(yè)價(jià)值鏈環(huán)節(jié)提供專業(yè)服務(wù)的各類機(jī)構(gòu)，包括財(cái)稅服務(wù)、項(xiàng)目申報(bào)服務(wù)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)、工商注冊(cè)服務(wù)、法律服務(wù)、人事服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、IT服務(wù)、營銷服務(wù)等。

　　創(chuàng)新服務(wù)商是指圍繞產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新鏈提供專業(yè)服務(wù)的各類機(jī)構(gòu)，主要包括三類機(jī)構(gòu)：一是技術(shù)中介機(jī)構(gòu)，提供技術(shù)交易、產(chǎn)業(yè)化所需的認(rèn)證、評(píng)估、咨詢、培訓(xùn)、代理等服務(wù)，包括技術(shù)經(jīng)紀(jì)人事務(wù)所、科技成果評(píng)估機(jī)構(gòu)、技術(shù)交易所、生產(chǎn)力促進(jìn)中心、創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心等組織機(jī)構(gòu)；二是技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，針對(duì)產(chǎn)業(yè)共同的技術(shù)需求提供研發(fā)、檢測(cè)等服務(wù)，如華測(cè)檢測(cè)；三是創(chuàng)新孵化機(jī)構(gòu)，國內(nèi)有清華科技園、創(chuàng)新工場、3Wcoffee等新型孵化器，國外有冷泉港實(shí)驗(yàn)室、馬里蘭大學(xué)生物孵化器等。

　　中小企業(yè)的爆發(fā)式增長、企業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營的轉(zhuǎn)型，帶動(dòng)了萬億級(jí)企業(yè)級(jí)服務(wù)市場的發(fā)展。以企業(yè)級(jí)服務(wù)資源整合為訴求點(diǎn)，出現(xiàn)了很多企業(yè)級(jí)服務(wù)平臺(tái)，他們可以作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商整合服務(wù)資源的重要路徑。一類是O2O服務(wù)平臺(tái)，以互聯(lián)網(wǎng)＋企業(yè)服務(wù)的O2O平臺(tái)模式獲得快速發(fā)展，如金柚網(wǎng)、公司寶、園區(qū)在線、匯桔網(wǎng)、與騰網(wǎng)等。一類是集成服務(wù)平臺(tái)，如萬科的星商匯平臺(tái)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)搭建生態(tài)系統(tǒng)，匯聚各行業(yè)優(yōu)質(zhì)服務(wù)商和資源，為企業(yè)發(fā)展不同階段的瓶頸與需求，提供定制化服務(wù)。

五、政府資源：打通項(xiàng)目申報(bào)、審批和政策渠道

　　在行業(yè)管制方面的資源拓展，最好是能夠爭取服務(wù)入園，次之是建立綠色通道，再次之是與具有政府公關(guān)能力的中介機(jī)構(gòu)合作。行業(yè)管制類的政府資源主要涉及三類：一是專業(yè)運(yùn)營資質(zhì)類，包括醫(yī)藥保健、增值電信、網(wǎng)絡(luò)游戲、影視電影、建筑資質(zhì)、金融備案、圖書音像、食品飲料、個(gè)護(hù)化妝等，如醫(yī)藥保健領(lǐng)域的專科門診、中醫(yī)館審批；二是國家管制產(chǎn)品的審批，如食品、藥品、醫(yī)療器械、母嬰玩具等；三是文化產(chǎn)品發(fā)行審核，如影視、戲劇、圖書音像等。

　　知識(shí)產(chǎn)權(quán)是科研機(jī)構(gòu)、創(chuàng)新企業(yè)的核心命脈，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)服務(wù)對(duì)科技地產(chǎn)、文創(chuàng)地產(chǎn)等意義舉足輕重。一方面，努力搭建起與國家、省市知識(shí)產(chǎn)權(quán)工作部門、公證、仲裁等市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)的合作關(guān)系網(wǎng)絡(luò)；另一方面，適當(dāng)拓展從事知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)的國際、國內(nèi)Top級(jí)律師事務(wù)所資源。

　　專項(xiàng)基金相關(guān)的政府資源主要包括三個(gè)層面：一是國家級(jí)項(xiàng)目，包括綠色工廠、綠色設(shè)計(jì)產(chǎn)品、綠色供應(yīng)鏈管理、國家重點(diǎn)創(chuàng)新項(xiàng)目、中國制造2025重點(diǎn)項(xiàng)目、國家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室等；二是省級(jí)項(xiàng)目，包括企業(yè)技術(shù)中心、科技小巨人企業(yè)、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化、創(chuàng)新基金項(xiàng)目等；三是市／區(qū)／縣級(jí)項(xiàng)目，包括創(chuàng)新基金項(xiàng)目、科技小巨人等。

六、協(xié)會(huì)資源：促進(jìn)產(chǎn)業(yè)招商和運(yùn)營服務(wù)

　　行業(yè)協(xié)會(huì)是介于政府、企業(yè)之間的社會(huì)中介組織。從國內(nèi)看，可以關(guān)注國家、省、市不同級(jí)別的行業(yè)協(xié)會(huì)，包括港澳臺(tái)地區(qū)的行業(yè)協(xié)會(huì)。臺(tái)灣有半導(dǎo)體、顯示器、電子設(shè)備、云端計(jì)算、安全設(shè)備與服務(wù)、化學(xué)科技、物聯(lián)網(wǎng)、電子連接、能源技術(shù)服務(wù)、健康等眾多的行業(yè)協(xié)會(huì)，是對(duì)接臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)資源的重要橋梁。從國外看，可以關(guān)注特定行業(yè)協(xié)會(huì)和貿(mào)易投資促進(jìn)機(jī)構(gòu)，如美國的亞洲貿(mào)易促進(jìn)協(xié)會(huì)，德國的中小企業(yè)聯(lián)合會(huì)，日本的國際貿(mào)易促進(jìn)協(xié)會(huì)、產(chǎn)業(yè)振興公社，韓國的貿(mào)易投資振興公社。

　　產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟是為解決產(chǎn)業(yè)特定問題而設(shè)立的企業(yè)間組織。一類是由實(shí)業(yè)企業(yè)組織的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、機(jī)器人產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等；一類是由房地產(chǎn)企業(yè)組織的產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，如中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)文化地產(chǎn)委員會(huì)組建的生活美學(xué)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、社區(qū)院線產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、體養(yǎng)護(hù)療產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、生態(tài)文化社區(qū)聯(lián)盟、禪居文化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、國服文化產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟等。

　　商幫商會(huì)是促進(jìn)社會(huì)資源優(yōu)化配置的社會(huì)團(tuán)體法人，多以鄉(xiāng)源、地域、血緣為紐帶形成。一類是由海外華人組織的商會(huì)，如海內(nèi)外民間華人商會(huì)、僑團(tuán)社團(tuán)組織，如美中醫(yī)藥開發(fā)協(xié)會(huì)、美國華人生物醫(yī)藥科技協(xié)會(huì)、全英華人生物醫(yī)藥協(xié)會(huì)、舊金山灣區(qū)校友會(huì)、丹佛美中協(xié)會(huì)等；一類是在中國的海外企業(yè)組織的商會(huì)，如中國歐盟商會(huì)、中國德國商會(huì)等；一類是國內(nèi)不同地域企業(yè)組織的商會(huì)，如上海浙江商會(huì)、上海江蘇商會(huì)、上海福建商會(huì)等。