另一方面，我國城鎮化進入城鄉融合發展的新階段，形成了兩條主線，其一是以城市更新為主線的城市群整合和城市提升，其二是以鄉村振興為主線的小鎮特色化和鄉村提升。從城市產業看，科技回歸都市，商旅文融合發展，以產業復興為導向的園區經濟，成為城市更新的核心引擎。從鄉村產業看，新經濟浪潮擴散，城市消費下沉，以文旅資源為導向的小鎮經濟，成為鄉村振興的核心引擎。
從產業發展層面的分化整合，到城鄉發展空間的重新布局，都昭示著當前中國產業轉型升級已經進入深度發展階段。大多數產業都將進入整合升級的新階段，一部分產能將向“一帶一路”沿線國家轉移，一部分產業將在整合升級中進行新的空間布局，同時，不斷擴大的中國市場和不斷完善的產業環境，又將不斷提升我國對國際高端制造業和服務業的吸引力，這些必將需要大規模新型產業發展載體和空間，等待有志于此的產業地產商去創新創造全新的產業地產產品，捕捉產業地產新商機。
結合東灘顧問近些年的研究和咨詢實踐，我們對產業地產的商機進行了系統分析，并將注意力聚焦在小尺度產業地產領域，結合產業需求變化、產業業態和功能載體的分析，探討了各類新產業、新業態在產業地產集聚的內在機制和發展趨勢。除了工業地產、旅游地產等市場上已探討多年的產品，我們重點總結了以下7大產業地產商機。
1、顛覆性創新時代的科技地產
2、“健康中國”戰略引領的健康地產
3、鄉村振興戰略背景下的農業地產
4、數字科技時代的文創地產
5、從傳統物流地產到供應鏈地產
6、終身學習時代的教育地產
7、消費升級趨勢下的體育地產
1、顛覆性創新時代的科技地產
十八大后，科技強國戰略成為我國七大國家戰略之一，國務院也首次出臺了《十三五國家科技創新規劃》，科技創新上升到前所未有的高度。在科技強國戰略的感召之下，各大房企相繼開啟了進軍科技領域的探索，一方面是直接投資、收購科技企業，如華夏幸福斥資百億與昆山國顯光電有限公司合作，跨界進入OLED領域；三盛宏業在控股中昌數據，進入大數據領域后，仍在強化3D打印低速電動車、存儲器等科技領域布局；另一方面是進入科技地產領域，如融創開辟了融創智谷科技地產產品線，第一個項目已經落子武漢；萬科與騰訊、上海細胞集團等科技公司合作開發主題型科技園區；碧桂園更是提出了投資千億打造科技小鎮的計劃。
事實上，大量科技地產項目在以科技之名行地產之實，更有國內知名科技公司在這場圈地運動中被拉下神壇。科技地產僅僅只能作為房企勾地的概念嗎？其實不然，東灘顧問認為，科技產業固然具有前期投資大、項目周期長、運營屬性強、專業要求高等特點，但只要能對科技產業發展趨勢、科技創新運行規律擁有深度了解，從創新組織的角度挖掘科技地產的價值，科技地產仍然商機眾多、大有可為。
2、“健康中國”戰略引領的健康地產
如果說地產商的上半場是在“賣房子”，那么下半場將要開始進入“美好生活”營造階段，從萬科“美好生活場景師”、融創“美好生活運營商”、金科“美好生活服務商”、綠城“理想生活集團”，到復星“打造全球家庭客戶幸福生活方式”，越來越多房企加入到“美好生活”陣營。
健康地產正是“美好生活”走進現實的產業載體，是健康產業和產業地產強勢聯姻的產物。近年來，大健康產業年均復合增長率超過20%，未來十余年，預期16萬億的健康服務業市場，包括創新引領的健康科技產業，產業鏈分解重組的醫療服務產業以及基于互聯網、大數據、人工智能等技術的各種健康新業態，為健康地產的蓬勃發展提供了巨大的市場空間。
在“健康中國”戰略大背景下，越來越多的房地產商涉足大健康產業。2017年，房地產企業在醫療健康領域投入逾3000億元。在后地產時代，健康地產已然成為傳統地產企業、健康產業上下游企業轉型升級的重要方向，專科醫院（兒童、康復、腫瘤、醫美、口腔等）、社區健康管理中心、綜合醫院、健康商業中心、高端健康管理中心、醫療產業園、Medical Mall、養老地產等成為投資熱點。
3、鄉村振興戰略背景下的農業地產
陶淵明在《歸園田居》中描繪了一幅美好動人的田園畫卷，字里行間都流淌著詩人對田園生活的熱切期盼和喜愛。鄉村不僅有蘊含于土地的鄉村情景和美好意蘊，更有沉淀在中國人骨子里的一份農耕精神和鄉土情懷。新時期，在鄉村振興的大背景下，越來越多的人開始回到農村，揮灑青春和熱情，建設美麗家園。隨著物質條件的提高和快速城市化，對田園生活的向往和健康飲食倡導帶來新一波消費升級；而從2004年到2018年，中央一號文件連續15年聚焦三農問題，不斷釋放政策紅利，推動農業創新。
在這股“下鄉潮”的推動下，“農業地產”加速興起，綠城、中糧、華潤、萬科等房企紛紛布局農業，探索“農業+地產”新模式，如華潤開發都市農業品牌“耕雨”、綠城建設農業小鎮“春風長樂”、恒大打造高科技農業科研基地、美好置業投資種稻養蝦、萬達集團養豬種茶……從城鄉統籌發展和新型城鎮化建設角度來看，農業地產將帶動農業科技創新、農業流通變革、農旅融合發展，是實現城鄉互動和一體化發展的一種良好模式，也是實踐“看得見山，望得見水，記得住鄉愁”美麗中國夢的主要途徑。
4、數字科技時代的文創地產
瞬息萬變的年代，科技不斷創造奇跡，成為引領時代發展的主旋律。科技不僅能帶我們不斷探索大千世界，而且豐富我們對內心的探索、對情感的表達以及對想象的執著，讓文化類消費產品更富有體驗性、交互性，更加絢麗、多彩、夢幻。科技創新和文化創意作為人類社會不可或缺的兩種力量，共同塑造了歷史、也決定了未來。
如今伴隨數字科技的飛速發展，科技和文化的演進發生了劇烈變化，互聯網正在改變傳統文化創意產業的創作生態，文化與科技融合的數字創意新業態初具雛形，顛覆性的體驗變革悄然發生。數字技術融入到原有文創業態中，進而形成新的數字文創業態，比如數字動漫、數字游戲、數字影視、新媒體、虛擬現實、數字營銷等。隨著各類新興數字文創業態的涌現，文創地產再一次引起市場的關注，并呈現很多新的發展態勢。承載各類新興文化創意業態的文創項目建設，VR樂園、新媒體產業園、電競小鎮、微電影小鎮、智能文娛小鎮等，正在掀起文創領域的新載體變革。
5、從傳統物流地產到供應鏈地產
未來的國家、產業和企業的競爭，本質上將是供應鏈的競爭。如何在新一輪全球經濟發展大潮中，促進產業鏈、供應鏈與價值鏈的融合與創新，實現主導式全球化發展，是我國需要面對的重大挑戰。國家高度重視供應鏈競爭力的塑造，先后出臺多項推進供應鏈發展的重磅政策。這無疑為全社會帶來了一個信號，我國供應鏈發展迎來了創新應用的新時代，供應鏈理念不斷滲透到各行各業，傳統行業生態不斷改變，產業發展將全面迎來“供應鏈+”的新階段。
一方面，我國各行業的供應鏈競爭力都偏弱，在全球供應鏈市場上屬于收益和競爭的“雙洼地”。另一方面，我國在互聯網＋、智能制造、智能物流等領域已達到全球領先水平。2000年以來消費互聯網的飛速發展，促進了我國經濟社會領域的深層次變革。借助工業互聯網帶來的智能化變革，以紅領、海爾、三一重工、航天云網等為代表，正在重構產業供應鏈。目前，面向供應鏈管理升級領域出現了非常多的新業態、新模式，在主板上市與新三板掛牌的供應鏈服務企業超過500家，尤以深圳最為密集。迎合供應鏈發展需求的演變，以及供應鏈的業態創新和發展趨勢，供應鏈地產正在發展成為物流地產的升級版。
6、終身學習時代的教育地產
近年來，隨著人民生活水平的不斷提高，人們的消費由生存型消費向發展型消費逐漸轉變，教育成為消費升級的重要內容，孩子教育觀念在發生改變，中青年、老年群體正在成為教育的生力軍。在社會飛速變化的今天，終身學習越來越成為一種共識，隨著人們對知識、能力和素養的全方位關注，以及互聯網、人工智能、虛擬現實等科技在教育領域的應用，傳統的學習方式正在改變，學習的目的、方式、人群、場地、時間都在變得更加多元化。
在多元化教育需求的拉動下，教育的產業化需求不斷擴大，創新的教育產業業態不斷涌現，并孕育了大量高成長的教育企業，如美股上市公司學大教育、諾亞舟、弘成教育、雙威教育、中國教育集團、正保遠程教育、環球天下、新東方、好未來、安博教育、ATA、達內科技、海亮教育等；港股上市公司楓葉教育、成實外教育、睿見教育、宇華教育、民生教育、新高教集團、中教控股、新華教育、21世紀教育、天立教育等，還有大量正在上市路上的公司。
而高速發展的中國教育產業，正在成為新經濟發展、未來城市更新和產業地產運營的重要內容。從各類民辦學校、國際學校、職業培訓基地，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學、研修和拓展營地，都在挖掘潛在的教育產業需求，努力通過人性化、智慧化、場景化的教育創新，賦予教育產品更高價值。萬科、碧桂園、恒大、融創、保利、正榮等各大房企，也是紛紛殺入教育地產領域，搶食教育產業的巨大蛋糕。
7、消費升級趨勢下的體育地產
隨著我國經濟水平的不斷提高，消費結構升級成為大勢所趨，大消費時代已然來臨，體育消費成為人們生活水平提高之后的重要內容。2014年我國發布《關于加快發展體育產業促進體育消費的若干意見》以來，鼓勵體育消費、促進體育產業發展的一系列政策密集出臺，體育產業首次進入國家經濟總體布局，并被國家發改委明確定義為經濟發展的“新風口”。
近年來，由馬拉松、健身休閑、康體訓練等帶來的全民健身浪潮，冰雪運動、水上運動、戶外運動等小眾運動走向大眾帶來的體育多樣化，以及電子競技、競賽表演、體育媒體等帶來的體育娛樂化，讓體育產業的內涵和外延不斷豐富拓展。同時，體育產業與科技、文化、傳媒、健康、旅游等相關產業深度融合，并由此衍生出了眾多復合型產業和新型業態。
基于體育產業良好的經濟效益和品牌效應，全國已形成建設體育小鎮、特色運動小鎮、冰上運動中心、戶外運動基地、體育運動公園、體育綜合體等項目的熱潮，恒大、萬達、佳兆業、蘇寧環球、中天城投、萊茵置業等房企紛紛介入體育產業投資運營，“體育+地產”模式正迸發出新的商機。
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